10 cas d'exonération de plus-values immobilières en 2014

1)  La loi du 29 décembre 2013 de finances pour 2014  a mis en place deux exonérations temporaires en matière de plus-values immobilières des particuliers en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées directement ou indirectement au profit d'un organisme en charge du logement social.

Elles s’appliquent aux cessions d’immeubles bâtis ou non bâtis, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens réalisées du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015.

L'administration a donné  des précisions sur la qualité des organismes cessionnaires (organisme HLM, SEM non gérante des logements sociaux dès lors que le droit de préemption urbain lui a été délégué).

Pour bénéficier de l’exonération temporaire d’imposition de plus-value immobilière, le cessionnaire peut également être une collectivité territoriale, un EPCI (communauté urbaine, communauté de communes), ou encore un Établissement public foncier (EPF) ou d’aménagement (EPA), voire un Établissement public foncier local (EPFL), dès lors qu’il prend l’engagement de revendre le bien acquis à un organisme en charge du logement social, dans un délai d’un an éventuellement prorogé ou de trois ans s’il s’agit d’un EPF, EPA ou EPFL. En cas de non-respect de cet engagement de revendre, le cessionnaire est tenu de reverser à l'État le montant de l'impôt dû au titre de la plus-value immobilière initialement exonérée.

2) Il existe aussi d'autres cas d'éxonérations : 1ère cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi du prix de cession, dans les 24 mois à compter de la cession, à l'acquisition ou à la construction d'un logement affecté à l'habitation principale, résultant de la cession d'un droit de surélévation si le cessionnaire achève les locaux destiné à l'habitation dans les quatre ans, liées à certains partages. Pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières, il suffit de joindre à sa déclaration de revenus toutes les pièces et les justificatifs nécessaires. A noter : la plus-value immobilière réalisée en 2014 est imposée à l'impôt sur les revenus à 19 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux global est fixé à 15,50%.

3) Les plus-values d'échange réalisées dans le cadre d'un remembrement rural ou urbain sont exonérées si le remembrement est effectué conformément à la réglementation.

4) Habitation en France des non résidents : sont concernés les Français domiciliés hors de France et les ressortissants d'un Etat membre de l'Union européenne, de l'Islande,  de la Norvège ou du Liechtenchtein.

5) Vente d'un non résident :La première vente d'une habitation en France par un non résident est exonérée si :

- le ressortissant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la vente ;

- mais elle est limitée à une résidence par contribuable dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable ; depuis le 1er janvier 2014, cette exonération peut bénéficier aussi bien au logement que le vendeur a conservé pour y séjourner quand il vient en France qu'à tout autre logement, même s'il est loué, mais il y a des conditions de délais à respecter.

 La 2e vente d'un non résident: depuis le 1er janvier 2014, l'éxonération de plus-value pour le logement d'un non résident ne peut s'appliquer qu'une fois, que pour une seule résidence qui est vendue (de janvier 2006 au 31 décembre 2013, on pouvait vendre deux fois).

6 )Expropriation: les plus-values immobilières réalisées à la suite d'une expropriation pour cause d'utilité publique sont exonérées quand l'indemnité est utilisée dans les 12 mois pour l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers.

7 )Les titulaires de pensions de retraites ou d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération si :

- ils n'ont pas été soumis à l'ISF l'avant-dernière année précédant celle de la vente (soit en 2012 pour une vente réalisée en 2014) ;

- leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente est inférieur à certaines limites. Ainsi, pour une vente réalisée en 2014, le revenu fiscal de l'année 2013 ne doit pas dépasser 10 224 € pour la première part majorée et 2 730 € pour chaque demi-part supplémentaire.

8) Les modalités d'imposition des plus-values immobilières ont été modifées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur les revenus sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

Attention  : pour les plus values réalisées lors de ventes immobilières autres que les terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable sur la plus value après abattement pour durée de détention ((31 décembre 2016 dans les communes où s'applique la taxe sur les locaux vacants). 

9) Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quelle que soit la nature du logement (maison individuelle ou appartement).Aucune durée d'occupation minimale n'est exigée. Une seule condition est nécessaire : le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente.Cette exonération profite également aux dépendances du logement (chambres de services, garages, terrain) si elles sont cédées en même temps que lui.

Attention : l'exonération d'un logement vacant à la date de vente est néanmoins possible si :le logement a été occupé, à titre de résidence principale, par son propriétaire jusqu'à sa mise en vente ;la vente effective est intervenue dans un délai maximal de 2 ans après sa mise en vente.

10) En cas de séparation ou de divorce, l'exonération joue si l'un des conjoints ou concubins occupe le logement jusqu'à sa vente (même s'il est devenu propriétaire d'un autre logement entre-temps).

Plus d'infos :

BOFIP 14 1VRIL 2014 Plus-values immobilières - Exonération liée à certains partages