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Où l'immobilier en Europe est-il attractif ?

13-08-2014
Les prix des logements, mesurés par l'indice des prix des logements (IPL), ont diminué de 0,3% dans la zone euro et ont augmenté de 1,0% dans l'UE au cours du premier trimestre de 2014 par rapport au même trimestre de l'année précédente. Ces chiffres sont publiés par Eurostat, l'office statistique de l'Union européenne.
 
Les Français investissent de plus en plus dans l'immobilier résidentiel à l'étranger. Cette opération patrimoniale constitue l'occasion de s'offrir une double résidence ou au contraire de s'expatrier. 
 
2013 a témoigné d’une véritable envolée de l’investissement au Royaume-Uni et en Allemagne, d’une belle résilience de la France et même d’un retournement positif des marchés secondaires qui ont enregistré des croissances à trois chiffres portées par des investisseurs étrangers.
 
Le cycle immobilier précédent en France s’est terminé fin 2011 et s’est caractérisé par la baisse continue des taux d’intérêt, un allongement de la durée des crédits et par la poursuite d’une croissance économique modérée. Au cours de cette même période, les crises sur certaines monnaies européennes ont redonné son attrait à la pierre, avec une amplitude plus forte pour l’immobilier ancien. En 2011, on enregistrait en effet 850 000 transactions, soit 200 000 de plus que les années précédentes. Aujourd’hui, sur le marché de l’ancien, on note que les prix ont commencé à baisser et que les délais de négociation ont augmenté. Seuls se vendent aisément les biens « prime », sans défauts. 
 
Sur le marché de l'immobilier résidentiel haut de gamme, les acquéreurs potentiels comparent les pays au regard de leur stabilité politique et de leur santé économique. Dans les pays émergents, ils peuvent être tentés de miser sur la plus-value en achetant une luxueuse villa, construite selon les normes occidentales. Si l'espace est compté comme par exemple sur une île, les potentialités de gains sont souvent plus importantes. Le récent développement immobilier à l'île Maurice, qui a autorisé les étrangers à acheter depuis 2004, l'illustre bien. Dans cette île, qui ne présente quasiment pas de décalage horaire avec l'Europe, les prix immobiliers sont libellés en devise au choix du promoteur ou du client.

L’Allemagne, la Suède, la Bulgarie et la Turquie sont des marchés immobiliers porteurs en Europe.

Les marchés européens ont connu une forte baisse des transactions entre 2007 et 2012, du fait de la crise financière. Quatre marchés se sont révélés porteurs en 2013, selon ERA Europe : l’Allemagne, la Suède, la Bulgarie et la Turquie. Des pays qui ont connu une augmentation du nombre de ventes immobilières.

Entre 2007 et 2012, les ventes ont progressé de +64,3 % en Turquie, de +36 % en Allemagne, et de +9,6 % en Suède. Par contre les volumes de vente se sont effondrés de -33 % en Bulgarie.
 
La Suisse et la République Tchèque sont deux marchés stables. Le nombre de ventes est resté étale en Suisse entre 2007 et 2012, mais il a baissé de -25,7 % en République Tchèque.

Cinq pays connaissent un repli de leur marché immobilier. Le recul des transactions a été marqué entre 2007 et 2012 au Portugal (-56,8 %), aux Pays-Bas (-42,1 %), en France (-23,6 %) et dans une moindre mesure en Autriche (-5,8 %) et en Belgique (-1,9 %).

La Suisse en tête des pays les plus chers

Les prix de vente continuent de baisser dans les pays touchés par la crise économique, c’est le cas du Portugal, des Pays-Bas et de la France. Le marché européen se caractérise d’autre part par de fortes disparités.

Les prix de l’immobilier en Suisse sont douze fois plus élevés qu’en Bulgarie et continuent de progresser, tout comme en Autriche. Parmi les pays les plus chers on trouve aussi les Pays-Bas, la France et la Suède. La bonne santé du marché suédois entraîne les prix à la hausse.

En Allemagne, par contre, les prix sont stables, malgré l’envolée du nombre de transactions. La locomotive de l’Europe fait partie des pays bons marché, avec le Portugal, la République Tchèque et la Bulgarie.

Les écarts de prix entre capitales sont particulièrement importants. Berne est 13 fois plus chère que Sofia. Paris se classe aussi dans le groupe des capitales les plus chères d’Europe. Celles qui sont encore accessibles sont Vienne, Stockholm, Amsterdam et Berlin. Prague, Lisbonne et Sofia s’inscrivant parmi les capitales bon marché.
 
Depuis le début de 2014, le marché immobilier en Europe est en « légère reprise » selon le réseau ERA Europe . Mais les marchés européens ne sont pas logés à la même enseigne. En Europe du Sud la reprise de l’immobilier est plus lente pour ce qui concerne le Portugal, au Nord, c’est aussi le cas des Pays-Bas. 

Si les taux de crédit immobilier sont historiquement bas en France, ils le sont aussi en Europe. Ces taux de crédit très attractifs ont stimulé la demande d’emprunts immobiliers en 2013. La France, mais aussi la Belgique et la Suède figurent parmi les marchés du crédit les plus actifs. 

Les Pays-Bas et le Portugal font partie des marchés toujours en négatif sur la croissance des prêts. Les marchés qui restent en décroissance au regard des prêts sont aussi ceux où les prix de l’immobilier continuent de baisser. 

L’Autriche, la Belgique, la Suède, la Suisse et la Turquie ont connu une croissance à un chiffre en 2013. Pour 2014, ERA anticipe une amélioration globale des conditions de marché. 

En 2014 les délais de vente en Europe se stabilisent sur la plupart des marchés, affirme ERA. Ces délais se réduisent en Autriche, Allemagne, Suisse et sur « le marché émergent turc ». Ils s’allongent par contre au Portugal et en France, « les prix continuant de s’adapter aux conditions du marché ». 

ERA explique que les délais de vente sont un bon indicateur de la santé du marché immobilier. Celui-ci est considéré comme stagnant si les délais de vente se prolongent. Un signal également de la faible demande ou d’un « défaut d’alignement des prix demandés sur la réalité du marché ».
 
LaSalle  continue de croire aux avantages des stratégies d’investissement en bureaux près des centres d’affaires établis, en lien avec les tendances démographiques, technologiques et d’urbanisation, dans les grandes métropoles, telles que Londres, Paris, Berlin et Munich.
Outre le Royaume-Uni, les autres marchés attractifs qui possèdent les plus fortes croissances en Europe sont la Suède et la Pologne.
 
Plus d'infos:
 
BNP Paribas Real Estate 
 
 
 
 




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