25-07-2014
En matière de prêts immobiliers, la défaillance de l’emprunteur est évidemment une source de difficultés importantes.
La Cour de Cassation a rendu une décision début juillet, qui précise qu’à compter de la première échéance impayée, la banque n’a que deux ans pour agir et recouvrer ses créances.
En matière de promesse de vente, le contentieux se noue souvent lorsqu’en définitive, la vente ne se conclut pas.
La règle ne souffre pas de contestation.
Mais, comme c’est souvent le cas à propos de la prescription, le point de départ du délai est discuté.
C’est dans ce contexte qu’à l’occasion d’un arrêt rendu le 10 juillet dernier, la Cour de cassation a précisé que le délai dont dispose la banque pour recouvrer sa créance commence à courir « à la date du premier incident de paiement non régularisé ».
A compter de cette date, si la banque n’interrompt pas le délai de 2 ans, elle perd le droit de demander à l’emprunteur qu’il lui rembourse le capital restant dû, les intérêts échus, les pénalités contractuelles, etc
Dans ces situations, l’agence intervenue comme intermédiaire, n’a pas droit à une indemnité qui viendrait compenser la commission qu’elle ne percevra pas.
Les conséquences du refus de prêt pour l’agence immobilière
La promesse de vente peut-elle prévoir une compensation au profit de l’intermédiaire si la vente n’est finalement pas conclue ?
Lorsqu’une promesse de vente est conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il est tentant pour celle-ci de prévoir que si la vente n’a pas lieu, par la faute du candidat acquéreur, celui-ci devra à l’agence une indemnité égale à la commission qu’elle devait percevoir au moment de la conclusion de la vente chez le notaire.
Tentant mais inutile au regard des dispositions de la loi HOGUET qui régissent la profession.
En effet, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2014, « Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ».
L’intermédiaire ne peut-il donc prétendre à aucune indemnisation si le comportement du candidat acquéreur le prive de sa commission ?
Pas nécessairement.
Sur le terrain de la responsabilité de droit commun, c’est-à-dire celle que l’on engage à chaque fois que l’on cause un préjudice à autrui, l’agence aurait pu solliciter d’être indemnisée des conséquences pour elle du comportement fautif du candidat acquéreur.
Dans ce cadre, l’agence n’aurait toutefois pu prétendre au paiement d’une indemnité équivalente au moment de sa commission.
En effet, soit il percevra cette rémunération à l’occasion d’une vente future et seul les conséquences du retard de perception des sommes attendues est indemnisable, soit la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un concurrent, situation dans laquelle l’intermédiaire évincé ne pourra prétendre qu’à l’indemnisation de la perte de chance de d’être rémunéré en cas de vente du bien.
Dans les 2 cas, les montants éventuellement accordés par une juridiction seraient inférieurs à celui de la commission, solution conforme aux exigences fixées par la loi HOGUET
Enfin, toujours en matière de vente, la loi ALUR fait peser sur les copropriétaires vendeurs de nouvelles obligations.
Retrouvez la liste des pièces qu’il faut désormais joindre aux promesses de vente.
Copropriétaires vendeurs : les nouvelles obligations de la loi ALUR
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, doivent être annexés à toute promesse de vente d’un bien en copropriété :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble dont :
- la fiche synthétique de la copropriété,
- le règlement de copropriété et
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ;
5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
6° et, le cas échéant, à compter de 2017, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Certains de ces documents vont être fournis par le syndic de copropriété qui ne manquera pas de facturer sa prestation.
Or, ces prestations ne seront facturables au copropriétaire vendeur que si elles ont fait l’objet d’un devis préalable accepté par le copropriétaire vendeur.
Le syndic ne pourra se prévaloir des stipulations du contrat de syndic pour justifier d’une quelconque facturation dans le cadre d’une vente.
En effet, le contrat de syndic ne régit par les relations entre le syndic et chacun des copropriétaires, comme rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 11 octobre 2005. Ce contrat régit exclusivement les relations du syndic et de la copropriété.
Nul doute que cette nouvelle réglementation donnera lieu à de nouvelles difficultés qui seront peut être réglées par une nouvelle réglementation qui elle-même…
Sachez toutefois que ce dispositif va évoluer, le gouvernement ayant semble-il entendu les inquiétudes des professionnels du secteur.
Des dispositions de la loi Alur prévues pour améliorer l'information et la protection des acquéreurs visent à les informer le plus en amont possible des caractéristiques du bien.
« Quelques ajustements et dispositions transitoires apparaissent nécessaires afin de permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels », selon l'exposé de cet amendement accepté en commission juste avant le démarrage du débat à l'Assemblée.
« Sans remettre en cause les objectifs de transparence et de bonne information poursuivis par la loi », le gouvernement souhaite « alléger des dispositions initialement prévues qui peuvent apparaître lourdes ou différer des transactions », a indiqué le secrétaire d'Etat chargé de la Simplification Thierry Mandon.
« Renforcer les mailles du dispositif »
L'amendement, objet d'un nouvel article au projet de loi sur la simplification de la vie des entreprises, évoque notamment la possibilité de mettre à disposition des informations sous forme dématérialisée. Il envisage aussi l'entrée en vigueur progressive de l'obligation de fournir les règlements de copropriété, pour éviter de ralentir certaines transactions et permettre de donner le temps aux professionnels (syndics, notaires, responsables de copropriété) d'inciter les syndicats de copropriétaires à établir ou actualiser les règlements.
Une adaptation du champ d'application de l'obligation d'information est également souhaitée pour les transactions concernant uniquement les lots secondaires des immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation (caves, garages, places de parking), selon l'exposé de l'amendement gouvernemental.
Recul sur le double mesurage
Autre changement que le gouvernement souhaite pouvoir faire : revenir sur l'obligation dans la loi Alur d'un mesurage de la surface habitable du lot de copropriété, en sus de la superficie privative du lot dite « surface Carrez ». « Le gouvernement a été alerté par les professionnels de l'immobilier, agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs, des difficultés que risquait de créer ce nouveau dispositif de double mesurage », qui pourrait « aboutir à davantage de contentieux et partant, à une insécurité juridique », explique l'amendement demandant la possibilité de légiférer par ordonnance. Il juge plus efficace d'harmoniser la référence à la surface figurant dans les promesses ou actes de vente.
Enfin, plaide le gouvernement, pour améliorer et accélérer la mise en œuvre du contrôle du casier judiciaire des acquéreurs par les notaires au moment des transactions, il est nécessaire de prévoir un délai de mise en œuvre afin d'automatiser les consultations du casier judiciaire par les notaires.
Des allègements sont donc envisagés et notamment l’abandon du double mesurage qui complique la tâche des acteurs immobiliers.
Face au mécontentement des professionnels de l’immobilier, le gouvernement tente d'assouplir la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) publiée fin mars.
"Quelques ajustements et dispositions transitoires apparaissent nécessaires afin de permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels", expose un amendement accepté en commission juste avant le démarrage du débat à l'Assemblée.
Une entrée en vigueur plus progressive d'une mesure lourde
Ce nouvel article du projet de loi sur la simplification suggère ainsi l'entrée en vigueur progressive de l'obligation de fournir les règlements de copropriété, pour éviter de ralentir certaines transactions et permettre de donner le temps aux professionnels (syndics, notaires, responsables de copropriété) d'inciter les syndicats de copropriétaires à établir ou actualiser les règlements.
Une adaptation du champ d'application de l'obligation d'information est également souhaitée pour les transactions concernant uniquement les lots secondaires des immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation (caves, garages, places de parking), selon l'exposé de l'amendement gouvernemental.
Limiter les contentieux et l'insécurité juridique
Le gouvernement souhaite revenir sur l'obligation dans la loi Alur d'un mesurage de la surface habitable du lot de copropriété, en sus de la superficie privative du lot dite "surface Carrez". "Le gouvernement a été alerté par les professionnels de l'immobilier, agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs, des difficultés que risquait de créer ce nouveau dispositif de double mesurage", qui pourrait "aboutir à davantage de contentieux et partant, à une insécurité juridique", explique l'amendement demandant la possibilité de légiférer par ordonnance.
Il juge plus efficace d'harmoniser la référence à la surface figurant dans les promesses ou actes de vente. Enfin, le gouvernement plaide pour améliorer et accélérer la mise en œuvre du contrôle du casier judiciaire des acquéreurs par les notaires au moment des transactions, il est nécessaire de prévoir un délai de mise en œuvre afin d'automatiser les consultations du casier judiciaire par les notaires.
Plus d'infos:
Immobilier : le gouvernement modifie (déjà) la loi Duflot 22/07/14 Source Tribune
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