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Loi Alur N°21014-366 : les principales dispositions publiées au journal officiel

30-03-2014
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014  relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été publiée le 26 mars au Journal officiel, étape ultime d’une procédure législative débutée en juin 2013.
 
Adoptée le 20 février par une large majorité de parlementaires rassemblant l'ensemble de la gauche et validée dans son ensemble par le Conseil constitutionnel le 20 mars, la loi Alur replace les questions de logement et d'urbanisme sur le terrain de la justice sociale et de l'efficacité écologique.
 
La loi vise à favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable ainsi qu’à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires du parc privé. La loi s’applique à la quasi-totalité des logements loués,nus ou meublés, dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.
 
La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur (locataire) ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. 
 
Les critiques à l’égard du projet de loi ALUR sont nombreuses.
 
Le Président de la FNAIM  estime que les signaux envoyés par la loi ALUR sont négatifs."Les bailleurs ont le sentiment que le gouvernement se préoccupe plus du droit au logement que du droit de propriété", déclare-t-il. Selon lui, il faut construire davantage de logements plutôt que d'encadrer les loyers. "Les dispositions qui ont été prises par voie d'ordonnance l'année dernière, par exemple la lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire, ne sont que des mesurettes", ajoute-t-il.
 
La presque totalité des mesures vise à protéger le locataire et renforce les contraintes pesant sur le propriétaire. Le plafonnement des loyers va peser sur les rendements locatifs.Ce projet exprime la volonté du Gouvernement d’améliorer la position des personnes les plus faibles. Il faut espérer qu’une telle réforme globale de l’ensemble des pans du droit relatif au logement n’aura pas pour effet de scléroser le marché immobilier en France. 
 
Les mesures phares de la loi portent sur l’encadrement du bail (avec un modèle type de contrat de location), du loyer et des litiges entre propriétaires et locataires, ainsi que sur la mise en place d’un système de garantie de loyer.Les conditions de la location meublée sont quasiment alignées sur celles de la location nue.La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligations  professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur (locataire) ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des 
exigences de la vie courante. 
 
Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR est applicable aux locations meublées à l’exception des résidences avec services gérées par bail commercial. De ce fait, le rendement des investissements dans les résidences services, qu’elles soient destinées aux étudiants, aux seniors, aux séjours touristiques ou d’affaires n'est donc pas remis en cause. 
 
Les loyers  perçus relèvent toujours de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui  autorise le contribuable à pratiquer l’amortissement du bien.  
 
Avec l’encadrement des loyers, le statut fiscal de loueur en meublé conforté. La fiscalité de la location meublée n’est pas remise en cause par la loi de finances 2014. Les loyers perçus relèvent toujours de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui autorise le contribuable à pratiquer l’amortissement du bien. La réduction d’impôt attachée à l’investissement dans une résidence services neuve ou entièrement réhabilitée (dispositif Censi-Bouvard) demeure applicable jusqu’au 31 décembre 2016. Compte tenu de l’engagement de location de 9 ans pris par l’investisseur, le régime de la location meublée non professionnelle se trouve ainsi « sanctuarisé » au moins jusqu’en 2025.

Ce que va changer Alur en dix points :

1. l'encadrement des loyers, qui va faire baisser les loyers excessifs, contenir l'évolution des prix et protéger le budget des ménages ;

2. la garantie universelle des loyers : publique et gratuite, la Gul figurera sur le bail et bénéficiera à l'ensemble du parc privé, protégeant les bailleurs contre le risque d'impayés et améliorant l'accès et le maintien des locataires dans le logement ;

3. une meilleure protection des locataires, avec le plafonnement des honoraires d'agence, la création d'un formulaire type de contrat de location, la limitation stricte des pièces justificatives que le locataire doit fournir, etc. ;

4. la fin des pratiques abusives des marchands de liste, qui doivent désormais avoir l'exclusivité des logements proposés sur les listes qu'ils vendent ;

5. l'activité et les tarifs des syndics seront plus transparents et mieux encadrés, grâce au compte séparé, qui devient la règle, et la création d'un fonds de prévoyance favorisant le financement de travaux (de rénovation énergétique notamment) ;

6. vers plus de simplicité et de transparence pour la demande de logement social, grâce à un dossier unique qui pourra être déposé sur Internet et à la possibilité, pour le demandeur, de suivre l'avancement de son dossier ;

7. l'extension de la trêve hivernale des expulsions locatives qui est prolongée de 15 jours et dont le bénéfice est étendu aux occupants sans droit ni titre ;

8. des moyens renforcés au service de la lutte contre l'habitat indigne, notamment avec l'interdiction pour les marchands de sommeil condamnés d'acheter des biens immobiliers ;

9. une meilleure protection des terres naturelles et agricoles grâce au plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) et à des mesures qui favorisent la densification et vont donner un coup d'arrêt à l'artificialisation des sols ;

10. le développement de l'innovation et des formes d'habitat alternatives, avec la création de statuts juridiques pour l'habitat participatif et l'adaptation de la réglementation pour accompagner le développement de l'habitat léger.

Quelle entrée en vigueur effective ?

Ces différentes mesures vont progressivement entrer en vigueur. Certaines sont d'application immédiate, comme l'encadrement des marchands de listes : dès à présent, les marchands de listes sont dans l'obligation d'avoir l'exclusivité des logements proposés sur les listes qu'ils vendent, ce qui garantira aux consommateurs que la liste ne comporte que des biens vraiment disponibles.

D'autres nécessitent un travail technique et normatif. Le Gouvernement a décidé de prioriser les dispositions concrètes les plus attendues par les Français. Ainsi, avant l'été, les candidats locataires pourront bénéficier de frais d'agence plafonnés, qui vont correspondre, en zone tendues, à moins de la moitié de ce qu'ils paient aujourd'hui. Le mécanisme d'encadrement des loyers sera, lui, effectif dès cet automne dans l'agglomération parisienne, puis progressivement dans les autres agglomérations concernées.

Pour permettre à tous, un espace web dédié a été ouvert sur le site du ministère www.territoires.gouv.fr/alur. Cet espace web dédié présente notamment les principales mesures, dont un focus particulier sur l'encadrement des loyers, qui fait l'objet d'une infographie interactive pédagogique visant à expliquer dans le détail aux locataires et aux bailleurs le fonctionnement du dispositif. Un tableau de bord sera prochainement mis en ligne permettant de suivre la parution des différents textes réglementaires et l'application des différentes dispositions.

Sites et sols pollués : ce que change la loi ALUR

La loi ALUR définitivement adoptée par le Parlement à l’issue d’un ultime vote du Sénat le 20 février dernier mais non encore promulguée, apporte des changements importants en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement et de sites et sols pollués.
 
Les principaux apports du nouveau texte sont les suivants :

Information liée à l’existence de sites et sols pollués

Les obligations d’information incombant à l’Etat
 
La loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 avait introduit un article L. 125-6 au sein du code de l’environnement selon lequel l’Etat devait rendre publiques les informations dont il disposait sur les risques de pollution des sols. Ce texte renvoyait à un décret d’application qui n’a jamais été publié.

La loi ALUR introduit la notion de « secteurs d’information sur les sols », devant être élaborés par l’Etat. Ces secteurs comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. Ces secteurs devront figurer dans les documents graphiques annexés aux plans locaux d’urbanisme (article L. 125-6 du code de l’environnement).

Par ailleurs, la loi pose comme obligation pour l’Etat de publier une carte des anciens sites industriels et activités de services. Le certificat d’urbanisme devra désormais indiquer si le terrain sur lequel une construction est envisagée est situé sur un des sites répertoriés sur cette carte (article L. 125-6 IV du code de l’environnement).

Les obligations d’information à la charge des vendeurs et des bailleurs sont renforcées
 
Dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un terrain situé en « secteur d’information sur les sols », le vendeur ou le bailleur doit désormais informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette situation.

Le non-respect de cette obligation d’information est sanctionné. En effet, si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat est découverte, l’acquéreur ou le locataire peut demander, dans un délai de deux ans à compter de cette découverte, soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou la réduction du loyer, soit la réhabilitation du terrain (article L. 125-7 du code de l’environnement).

Cette obligation d’information se cumule avec l’obligation posée par l’article L. 514-20 du code de l’environnement applicable aux ventes de terrains sur lesquels ont été exploitées des installations classées soumises à autorisation et enregistrement.

Substitution possible d’un tiers dans l’obligation de remise en état (article L. 512-21 du code de l’environnement)

Jusqu’alors, l’obligation de remise en état d’un site sur lequel avait été exploitée une installation classée incombait au dernier exploitant. S’il était possible de transférer contractuellement cette obligation à un tiers, ce transfert n’était toutefois pas opposable à l’Administration.

La loi ALUR introduit la possibilité de transférer « officiellement » cette obligation de remise en état à un tiers, sous certaines conditions et limites.

Pour ce faire, ledit tiers doit faire une demande en ce sens auprès du préfet et recueillir son accord ainsi que celui du dernier exploitant. De même, l’accord du dernier exploitant, du maire (ou président de l’EPCI) et du propriétaire doit être recueilli lorsque le tiers envisage de remettre le site pour un usage autre que celui fixé par les textes applicables en matière de remise en état d’une installation classée.

Ce tiers doit alors communiquer au préfet un mémoire de réhabilitation définissant les mesures permettant d’assurer la compatibilité entre l’usage futur envisagé et l’état des sols.

Afin d’attester de ses facultés à réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires, le tiers doit justifier de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux, garanties qui seront exigibles à première demande et qui pourront être réévaluées en cas de modification substantielle des mesures initialement prévues.

Toutefois, il est à noter qu’en cas de défaillance matérielle et financière du tiers dans son engagement de remise en état, la responsabilité du dernier exploitant pourra être recherchée pour mettre en œuvre les mesures de réhabilitation.

Le dernier exploitant demeure en fin de compte le seul responsable de la remise en état du site en cas de défaillance du tiers.

Obligations nouvelles en cas d’opérations de construction

En cas de changement d’usage
 
En cas de modification de l’usage d’un site ayant accueilli une installation classée régulièrement remise en état, le maître d’ouvrage doit définir et mettre en œuvre des mesures de gestion de la pollution des sols afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. La réalisation effective de ces mesures doit être attestée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et des sols pollués. Cette attestation devra être jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager (article L. 556-1 du code de l’environnement).

En cas de travaux au sein d’un « secteur d’information sur les sols »
 
Les projets de construction et de lotissement localisés au sein d’un « secteur d’information sur les sols » donnent lieu à une étude de sols réalisée par un bureau certifié afin de déterminer les mesures de dépollution à mettre en œuvre.

L’attestation de la réalisation de cette étude et de sa prise en compte dans le projet immobilier est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager (article L. 556-2 du code de l’environnement).

Obligations de dépollution (article L. 556-3 du code de l’environnement)

En cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols, la loi ALUR permet au préfet, après mise en demeure infructueuse du responsable de la pollution, de faire exécuter des travaux de dépollution aux frais du « responsable ». 

Pour la première fois, la notion de responsable de la pollution est définie par le législateur. Sont ainsi expressément visés, par ordre de priorité :
le dernier exploitant, le tiers substitué, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage, le producteur ou le détendeur de déchets fautif ;
à titre subsidiaire, le propriétaire du terrain pollué qui a fait preuve de négligence ou n’est pas étranger à la pollution (le législateur consacrant ainsi les solutions déjà admises par les jurisprudences administrative et judiciaire reconnaissant la responsabilité subsidiaire du propriétaire négligent en matière de sols pollués3).

Article 70 quater et 153 du projet de loi ALUR 

Le 11 février 2014, a été adopté un article 70 quater du projet de loi ALUR permettant la cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) par des actes d'avocats, des actes authentiques ou - nouveauté - par des "actes juridiques" d'experts comptables.
 
La profession d'avocat a demandé avec force et conviction que l'article 70 quater devait donc être supprimé de la loi ALUR : les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) doivent être réalisées avec la plus grande rigueur juridique que seuls les actes d'avocats ou les actes authentiques sont en mesure d'apporter.
 
L’article 153 de la loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR), prévoyant la possibilité pour les notaires et les experts-comptables de réaliser des cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) a été considéré  comme un cavalier législatif inconstitutionnel par le Conseil constitutionnel au motif que « ces dispositions ne présentent pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial » et « qu'elles ont donc été adoptées selon une procédure contraire à la Constitution ». 

Grâce à cette décision, il est ainsi établi que les actes d'avocats sont réservés aux avocats. 

Les modifications apportées au droit de la copropriété
 
Plusieurs modifications d’envergure visent à améliorer la gestion administrative des copropriétés, à permettre la réalisation de travaux et à faciliter le redressement des copropriétés dégradées.
 
La création d’un registre d’immatriculation des copropriétés - Le projet de loi ALUR impose l’immatriculation de chaque syndicat des copropriétaires administrant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation sur un registre des syndicats de copropriétaires. Il prévoit, en cas de non-respect de cette obligation, des sanctions à l’encontre du syndic, qui ne peut les répercuter aux copropriétaires.   
 
L’information accrue des copropriétaires et des candidats acquéreurs de lots de copropriété - Le projet de loi ALUR impose au syndic d’établir une fiche synthétique de présentation de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. La réalisation de cette fiche synthétique n’est toutefois obligatoire que dans les copropriétés à destination au moins partielle d’habitation ; elle sera accessible à tout copropriétaire et transmise à tout candidat acquéreur .

Le projet de loi fait également obligation au syndic de fournir aux agents immobiliers les informations nécessaires pour faire figurer dans les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété les nouvelles mentions exigées (structure de la copropriété, nombre de lots et de copropriétaires, montant des charges). Aucune sanction n’est prévue, en l’état, en l’absence de ces mentions.

Le syndic doit aussi communiquer aux agents immobiliers et aux notaires les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis des charges courantes et hors budget prévisionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires). Le défaut des mentions requises dans la promesse de vente entraîne un report du délai de rétractation , pour ceux pouvant s’en prévaloir.
 
L’amélioration de la gouvernance au sein de la copropriété - Le projet de loi ALUR pose le principe du maintien du syndic désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble seulement après mise en concurrence préalable de plusieurs syndics et décision de la collectivité de l’assemblée générale (4). Un contrat-type de syndic sera défini par décret.

Le compte séparé obligatoire – Conformément aux demandes de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), le projet de loi ALUR oblige le syndic à ouvrir pour chaque copropriété un compte séparé sans possibilité (contrairement à aujourd’hui) de faire voter une dispense par l’assemblée générale ; le syndicat des copropriétaires devient, dès lors, le seul bénéficiaire des éventuels intérêts du compte.

La réforme de la rémunération des syndics de copropriété - Le projet de loi ALUR prévoit, en contradiction avec les dispositions de l’arrêté dit Novelli en date du 19 mars 2010, que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire. Il est précisé qu’une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières dans des conditions définies par voie réglementaire.
 
Les nouvelles mesures de prévention de la dégradation des copropriétés – Une partie des mesures contenues dans le projet de loi ALUR vise les copropriétés dégradées et l’habitat indigne. Le texte propose une définition des copropriétés dégradées. La lutte contre l’habitat indigne est renforcée, dès lors que de tels logements ne peuvent pas être mis en location ; les sanctions contre les marchands de sommeil sont alourdies .

Afin de faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles, le projet de loi ALUR abaisse les majorités en assemblée générale. La plupart des décisions relatives aux travaux de conservation des immeubles et de mise aux normes d’économie d’énergie pourront être prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 .

Il instaure un fonds de prévoyance obligatoire pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 10 lots, lequel devra être alimenté par le versement des copropriétaires au moins à hauteur de 3% du budget annuel prévisionnel. Une exception est prévue si le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années . Les cotisations à ce nouveau fonds seront garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil .
 
La réforme des procédures relatives aux copropriétés en difficulté - Le projet de loi ALUR réforme la procédure d’alerte, mise en place par la loi Molle n°2009-323 du 25 mars 2009, en prévoyant la possibilité de faire désigner un mandataire ad hoc par le président du tribunal de grande instance pour décider de mesures d’urgence dès lors qu’un pourcentage d’impayés de charges est dépassé. Le projet de loi ALUR abaisse le seuil à 15% d’impayés de charges pour les copropriétés de plus de 200 lots (au lieu de 25% .

Il procède également à une refonte complète des textes relatifs au redressement des copropriétés en difficulté : suspension de l’exigibilité des créances qui peut aller jusqu’à douze mois après l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, étant précisé que ce dernier peut obtenir en référé une prorogation dudit délai à trois ans ; suspension ou interdiction de toute action en justice pour les créances antérieures à l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire visant, notamment, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à une sommes d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement ; recensement des créanciers avec déclaration des créances par les créanciers dans un délai qui sera fixé par un décret et principe d’inopposabilité des créances non déclarées dans les délais .

Enfin, le projet de loi ALUR crée une procédure nouvelle d’administration provisoire renforcée, lorsque « la situation financière ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé » .
 
La réforme des textes visant le bail à réhabilitation et la convention d’usufruit de l’article L.253-1 du CCH – Le projet de loi ALUR permet l’application du bail à réhabilitation dans un immeuble soumis au régime de la copropriété (12). Par ailleurs, il aménage divers aspects, jusqu’alors problématiques, des rapports de la personne morale usufruitière d’un logement et du nu-propriétaire, dans le cadre de la copropriété des immeubles bâtis : représentation des parties à l’assemblée générale, répartition des charges et droits de vote respectifs….

Les modifications apportées à la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » et son à décret d’application du 20 juillet 1972
 
L’objectif poursuivi est de renforcer la régulation du secteur de la gestion immobilière et du métier de syndic de copropriété afin de « restaurer le lien de confiance entre les professionnels et leurs clients » .
 
Une surveillance accrue des intermédiaires immobiliers - L’organisme de garantie financière devra contrôler que la garantie qu’il octroie à un intermédiaire immobilier est d’un niveau au moins égal au minimum légal et au montant maximal des fonds que celui-ci envisage de détenir. Ce contrôle devra être réalisé au moment de l’octroi de la garantie initiale, au moment de la révision annuelle obligatoire mais aussi du renouvellement de la carte professionnelle. A défaut, l’organisme de garantie pourrait engager sa responsabilité à l’égard des clients de l’intermédiaire immobilier ayant subi un dommage (14).
 
Il est également envisagé d’instituer des règles et des instances de contrôles spécifiques des activités d’intermédiation immobilières et de mettre en place un code de déontologie juridiquement contraignant. Il est ainsi prévu la création d’un organisme consultatif aux compétences centrées sur l’élaboration des règles déontologiques de la profession et des contours de l’obligation de formation continue ainsi que l’institution d’instances disciplinaires compétentes pour connaître des actions disciplinaires exercées à raison de faits commis par les intermédiaires immobiliers . Le projet de loi ALUR renforce le contrôle administratif exercé par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur les activités des professionnels de l’immobilier.
 
La modification des conditions d’exercice de la profession - Le projet de loi ALUR entend soumettre l’ensemble des intermédiaires immobiliers (sauf exceptions particulières) à une obligation de formation continue dont le respect dûment justifié conditionnera le renouvellement de la carte professionnelle (16), étant précisé que la délivrance et le renouvellement de celle-ci sont confiés au président de la chambre du commerce et d’industrie territoriale.

S’agissant des collaborateurs salariés ou indépendants de l’intermédiaire immobilier, le projet de loi ALUR entend ajouter trois nouvelles conditions d’exercice aux exigences classiques à savoir une obligation générale de justifier d’une compétence professionnelle, une obligation pour les collaborateurs indépendants de justifier de la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle et une interdiction pour les collaborateurs indépendants d’assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau .
 
Les nouvelles obligations d’information et de transparence - Le projet de loi ALUR oblige à mentionner, dans toute publicité effectuée par une personne visée à l’article 1er de la loi Hoguet quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties .
 
Il oblige les intermédiaires immobiliers, qui se livrent ou prêtent leur concours à un acte de location d’un immeuble à usage d’habitation, à communiquer à l’observatoire des loyers territorialement compétent les informations relatives à l’immeuble et au bail .
 
Enfin, dans le prolongement des dispositions de la loi Molle n°2009-323 du 25 mars 2009, le projet de loi ALUR étend l’obligation d’information qui pèse sur les intermédiaires immobiliers concernant leurs liens directs ou indirects de nature capitalistique ou juridique avec toutes sociétés financières et établissements bancaires et toutes entreprises susceptibles d’intervenir au profit de leurs cocontractants.
 
Les nouvelles sanctions pénales et administratives - Le projet de loi ALUR consacre de nouvelles sanctions pénales et des sanctions administratives prononcées par la DGCCRF  .
 
Plus d'infos:
 
 
  
Ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement
 
 




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