Le Conseil Constitutionnel valide globalement la loi Alur / Décision N°2014-691 du 20 Mars 2014

Après son passage sous les fourches caudines du Conseil constitutionnel, la loi sort relativement indemne. Le Conseil a en effet globalement écarté les griefs qui lui étaient présentés, jugeant la plupart de ces dispositions conformes à la Constitution à l’exception de dispositions ponctuelles.

 

Le Conseil constitutionnel a validé jeudi 20 Mars 2014  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

 

La Haute autorité, qui avait été saisie fin février par une centaine de députés et sénateurs UMP, a notamment estimé que le mécanisme de plafonnement des loyers instauré par l’article 6 du texte « dans le but de lutter contre les difficultés d'accès au logement » était « conforme à la Constitution ». Ce plafonnement doit se faire localement, en fonction d'un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement.

 

Toutes les mesures phares de la loi ont été validées comme l'encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers, le plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire, l'encadrement de l'activité et des tarifs des syndics, l'extension de la trêve hivernale des expulsions locatives, les mesures de lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne, l'habitat participatif, la protection des espaces naturels et agricoles et l'élaboration du plan local d'urbanisme au niveau intercommunal.

 

Le volet urbanisme promet en particulier de densifier des quartiers pavillonnaires, de freiner l'artificialisation des sols et de limiter l'étalement urbain, d'élaborer des plans locaux d'urbanisme par les intercommunalités, de renforcer la participation du public.

 

En revanche, le Conseil constitutionnel censure l’extension de la protection accordée quand le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources. Le fait de ne pas prendre en compte le cumul de ces ressources avec celles du locataire est jugé contraire au principe d’égalité devant les charges publiques.

 

De même, l’article 6 relatif à l’encadrement des prix des loyers dans les zones denses, destiné à lutter contre les difficultés d’accès au logement, est jugé conforme à la Constitution. Le Conseil constitutionnel censure toutefois: d’une part la limitation du complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré en fonction des caractéristiques «exceptionnelles» de localisation ou de confort du logement; d’autre part les dispositions permettant de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré «en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés». Le loyer de référence majoré ne pourra qu’être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30%.

 

L’article 16, qui précise et assouplit la réglementation relative à la location des locaux meublés d’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est jugé conforme à la Constitution.

 

Le Conseil constitutionnel sanctionne en revanche l’article 19 permettant à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des copropriétaires de soumettre à son accord «toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage». “Cet article méconnaît les exigences de l’article 2 de la Déclaration de 1789 relatives aux conditions d’exercice du droit de propriété”, estime le Conseil.

 

Egalement saisi sur l’article 16 de la loi, qui précise et assouplit la règlementation relative à la location meublée saisonnière, le Conseil a répondu en censurant l’article 19, « qui permettait à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre à son accord "toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage" ». Un texte qui « méconnaissait les exigences de l'article 2 de la Déclaration de 1789 relatives aux conditions d'exercice du droit de propriété », précise le Conseil.

 

Est conforme à la Constitution l’article 92, qui permet à l’organe délibérant d’un établissement public de copropriété intercommunale ou à un conseil municipal d’instituer une autorisation préalable de location d’un logement dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

 

Enfin, le Conseil constitutionnel censure l’article 153 relatif aux actes constatant la cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, introduit par amendement, au motif qu’il ne présente pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial (“cavalier législatif”).

 

Suite à l’adoption de la loi au Parlement, Cécile Duflot a indiqué que «les premiers textes d’application devraient intervenir avant l’été, notamment sur la question des honoraires des professionnels de l’immobilier», et que la mise en œuvre effective du dispositif d’encadrement des loyers «pourrait avoir lieu entre la rentrée et la fin de l’année».

 

En dépit de ces menus ajustements, le ministère du Logement s’est félicité de la décision de la Haute autorité, rappelant que la loi Alur allait désormais pouvoir «apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger, en particulier la forte augmentation des prix et la pénurie de logements ».

Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, se félicite de la validation de cette loi qui va apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger, en particulier la forte augmentation des prix et la pénurie de logements.

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