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Un bien reçu en héritage vendu en dessous de son évaluation donne droit à une réduction fiscale ?

04-12-2013

Un contribuable avait reçu un immeuble évalué à 1,1 million d'euros au moment du décès.

Quand il l’a mis en vente deux ans plus tard, il n’a pas pu en tirer plus de 900 000 €.

Il souhaitait donc rectifier à la baisse la valeur du bien immobilier reçu par héritage mentionnée dans une déclaration de succession afin d’obtenir une réduction des droits et une restitution des taxes payées.

Mais, la Cour de cassation (cass. com., 22 octobre 2013, n° 12-24034 ) confirme les arrêts rendus en appel et rejette sa demande au motif, d'une part, que les offres d'achat à un prix inférieur présentées par des professionnels de l'immobilier quelques mois après l'héritage n'ont pas été jugées probantes puisqu'elles n'avaient pas abouti à une vente, et, d'autre part, que le délai de 2 ans ne changeait pas la valeur que pouvait avoir le bien 2 ans plus tôt, au jour de l'héritage, quand bien même la vente fut effectivement conclue au prix inférieur.

La cour de Cassation indique : "Mais attendu que l'arrêt énonce qu'il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l'imposition contestée en établissant que, comme il le soutenait dans sa réclamation, la valeur vénale de l'immeuble au 7 février 2005, jour du décès, n'était que de 900 000 euros ; qu'il relève que les offres d'acquisition produites par lui étaient toutes postérieures à cette date et constituaient des propositions susceptibles d'être discutées ; que la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la seconde banche, que ces offres ne constituaient pas des termes de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt ; que le moyen n'est pas fondé ;"

Autrement dit, seule une vente réalisée rapidement après la succession aurait pu permettre cette rectification. Une position assez stricte de la Cour de cassation et assez logique, compte tenu du contexte actuel du marché de l'immobilier.

Vendre un bien moins cher qu'estimé après une succession ne donne pas droit à une baisse des droits.

Plus d'infos:

Cassation Commerciale du 22/10/13 numero 12-24034




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