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Les résidences seniors de standing sont un marché très porteur

28-11-2013

Le concept : «fabriquer» des logements non médicalisés, mais adaptés aux personnes âgées, avec une gamme de services gratuits (conciergerie, distribution du courrier, espace de détente…) ou payants (pressing, séances de kiné…). Une formule qui se développe à toute vitesse, surtout en centre-ville, pour des clients ayant plus de 75 ans.

La  visibilité à long terme sur le marché des résidences séniors est porteuse :

- 17% des Français ont plus de 65 ans, soit près de 11 millions de locataires ciblés.
- En 2030, les plus de 65 ans représenteront plus de 20% de la population.
- 70% des + de 90 ans restent autonomes
- Le manque d'hébergements adaptés pour accueillir notamment les papy-boomers

Les seniors aisés actuellement sont des locataires fiables :

Stables : les séniors déménagent rarement lorsqu'ils ont trouvé un cadre qui leur convient.
Solvables : Les seniors retraités bénéficient de revenus réguliers. Ils sont par définition à l'abri du chômage
Précautionneux : Le sens civique et le savoir-vivre de nos aînés facilitent le bon entretien des appartements

Les résidences séniors sont un placement défiscalisant : Eligibilité à la loi Censi/Bouvard

- Récupération de la TVA 19,6 %(1)
- Réduction d'impôts de 11 % du prix HT (2)
 - Soit jusqu'à 3 667 € d'économie d'impôts/an sur 9 ans

Les seniors recherchent un patrimoine immobilier de qualité...

- Emplacement stratégique au cœoeur d'une grande agglomération
- Construction de qualité réalisée par des partenaires promoteurs/constructeurs reconnus
- Un complément de revenu à terme

CERENICIMO
, un des leaders sur ce marché ,comme ses concurrents,  se lance de plus en plus dans la commercialisation de résidence haut de gamme pour les seniors, un marché en plein essor.

Il a lancé ainsi par exemple  la commercialisation de la toute nouvelle résidence Montana à Levallois-Perret, exploitée par le groupe Steva .

Jugez du standing et du couple rentabilité/risque de ce type de placement .

La résidence Montana comprend 70 appartements, du studio au 3 pièces, avec balcon ou terrasse.
La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2015.
Les équipements vont de la piscine intérieure chauffée et du cinéma à la salle de fitness, au jacuzzi, à la bibliothèque et à l’atelier artistique, en passant par un salon avec cheminée et un restaurant avec bar.
Outre ses services, la résidence disposera d’un chef cuisinier à plein temps qui assurera l’ensemble des repas pris au restaurant.L’architecture de la résidence est d’inspiration art déco. Une attention particulière a été portée aux détails : façade en pierre de taille, vastes espaces communs, terrasses et patios végétalisés…
Les équipements vont de la piscine intérieure chauffée et du cinéma à la salle de fitness, au jacuzzi, à la bibliothèque et à l’atelier artistique, en passant par un salon avec cheminée et un restaurant avec bar.

L’exploitation de la résidence est confiée à Steva, un groupe privé indépendant qui, depuis 2005, se développe dans la conception et la gestion de résidences pour personnes âgées. Son savoir-faire, ainsi que  la qualité de l’architecture et des prestations de ses réalisations, permettent au groupe d’être classé régulièrement parmi les meilleurs exploitants de l’hébergement seniors.

Les appartements, d’une superficie allant de 25 à 73 m², sont proposés à partir de 250 000 euros,ce prix hors taxes (la TVA est récupérable), inclue le mobilier.

L’acquéreur d’un appartement le donne en location meublée à l’exploitant de la résidence en vertu d’un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer, indexé, est payable trimestriellement.

Le rendement moyen servi à l’investisseur sera de 4,00 % HT/HT, une performance très intéressante compte tenu de l’excellent emplacement de la résidence Montana, gage de valorisation patrimoniale à terme.

L’investisseur en résidence services, en plus d’être libéré de tout souci de gestion, bénéficie d’une fiscalité intéressante, justifiée par le caractère commercial de la destination et de l’exploitation du bien immobilier. A la récupération de TVA, s’ajoute soit une réduction d’impôt, soit l’amortissement de l’investissement, au choix du contribuable.

Calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 euros au taux de 11 %, elle est étalée sur 9 ans.Soit une réduction maximum de 3 666 euros chaque année pendant 9 ans. Le logement acquis doit être loué meublé,par bail commercial, à l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans.

Les revenus issus de la location meublée autorisent un traitement fiscal et comptable particulièrement avantageux :les charges d’exploitation sont intégralement déductibles des loyers et, dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. De quoi réduire fortement le bénéfice imposable et percevoir ainsi des revenus peu
ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années.

Le risque majeur de ce type d'investissements réside dans la fiabilité et le serieux des promoteurs et commercilisateurs du projet immobilier.

Autres acteurs du marché

La Girandière

Cap residence senior

Domytis

Aegide

Nexity

Cogedim

Kauffmann and Broad

 




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