Immobilier : les acquéreurs-revendeurs anticipent une stabilisation des prix et reviennent en force

Selon Stéphanie Pécault , Responsable Etudes de Logic-immo.com , " entre avril et septembre 2013,  la situation du marché immobilier  reste stable : 2,5 millions d’acheteurs face à 2 millions de vendeurs. Seul contraste, la question de l’évolution des prix. En effet, les futurs acquéreurs sont de plus en plus nombreux à renoncer à l’idée d’une baisse franche (38% contre 58% en avril). En effet, ils ne se sentent plus bridés par la crainte de passer à côté d’une baisse des prix, même si le niveau élevé des prix reste une préoccupation majeure dans la réalisation de leur projet. La perspective d’une stabilité des prix est aussi particulièrement rassurante pour les acquéreurs qui revendent un bien en parallèle : contraints par la revente de leur bien, ils n’ont plus à craindre de le déprécier dans les mois à venir. Ainsi on observe une progression de la part de ce profil d’acquéreurs : de 23 à 28% entre avril et septembre? "

Selon  Claire Julliard  co-directrice de la chaire Ville et immobilier université/Fondation Paris dauphine ",le retour des candidats à la revente-acquisition peut être interprété comme le signe anticipateur d’un déblocage relatif des parcours résidentiels. Il apparaît de très bon augure si l’on considère combien les situations de captivité, de plus en plus fréquentes, sont préjudiciables aux ménages : non seulement elles leur imposent un décalage croissant entre leur situation matérielle et la dynamique de leur cycle de vie, mais elles les freinent dans leur parcours professionnel, voire prolongent les périodes de chômage qu’ils traversent en limitant leurs possibilités d’accéder à tout emploi impliquant de changer de logement.

D’un point de vue plus mécanique, le retour des candidats à la revente-acquisition est à double tranchant : s’il peut contribuer à fluidifier le marché immobilier par le jeu d’achats-ventes qu’il implique, il peut aussi en gripper le moteur en cas de difficultés à revendre. En effet, les projets de ces nouveaux candidats à l’acquisition dépendent de leur capacité à revendre le bien dont ils sont déjà propriétaires. En la matière, la confiance apparaît encore limitée. Et pour cause : si la perspective d’une stabilité des prix atténue la crainte des revendeurs de voir leur bien déprécié, elle ne permet pas de dépasser le principal obstacle qui s’oppose aux candidats à l’acquisition : la cherté de l’immobilier.

Derrière le retour des revendeurs-acquéreurs, il faut d’ailleurs bien voir le repli d’une catégorie clé d’acquéreurs : les primo-accédants, en particulier des catégories modestes. Il faut dire que les marchés immobiliers opèrent un tri social de plus en plus radical. L’accroissement de leur sélectivité s’est principalement opéré pendant la flambée des années 2000, période pendant laquelle les plus fortes augmentations de prix ont porté sur les biens les moins chers. La tendance n’est pas prête de se retourner comme l’annoncent les prévisions de l’Observatoire du moral immobilier. Elle reste à suivre, principalement dans les marchés tendus où les difficultés d’accès au logement se concentrent de façon exacerbée.»

46% des acheteurs-revendeurs sont âgés de plus de 50 ans à comparer à 25% chez les acquéreurs sans revente.
Leurs achats s’orientent principalement vers une maison (69% à comparer à 55% pour les acquéreurs sans revente), destinée à être leur résidence principale (93%, contre 82%). La moitié d’entre eux recherche un logement dans une fourchette allant de 200 à 400 000 euros, tandis que 62% des acheteurs sans revente s’orientent vers une fourchette inférieure : de 100 à 300 000 euros.
Les motivations premières des acheteurs-revendeurs diffèrent également de celles des acquéreurs traditionnels : pour 63% d’entre eux, il s’agit de trouver un logement mieux adapté à leurs besoins et à leur confort et 35% aspirent à un meilleur cadre de vie. Composés en majorité de primo-accédants et d’investisseurs locatifs, les acquéreurs sans revente sont avant tout motivés par l’idée d’avoir un chez eux (42%) et la possibilité de constituer un capital (36%).

Des acquéreurs plus matures dans leur profil et leur projet

50% ont un budget allant de 200 000 € à 400 000 € et  93% ont leur résidence principale
69% achètent une maison
53% sont CSP+
46% ont + de 50 ans contre 25% autres acquéreurs

Doté d’un apport lié à la revente de leur bien, les acquéreurs revendeurs sont a priori mieux lotis que les primo-accédants pour
se lancer dans un projet d’acquisition. Pourtant, ils sont moins catégoriques que les autres acquéreurs sur la question de savoir
si la période est propice à une acquisition : 53% sont favorables contre 61% sur le reste de la population d’acquéreurs.

Les acquéreurs-revendeurs ont, par ailleurs, une vision plus sceptique de l’évolution de leur situation financière personnelle.
Pour 22%, elle s’est empirée à comparer à 15% pour les autres acquéreurs. Ils sont également plus pessimistes sur l’évolution du niveau de vie général dans les mois à venir : 61% prévoient une dégradation à comparer avec 56% pour les acquéreurs qui ne vendent pas de biens.

Ayant un apport potentiel important et un recul suffisant sur l’évolution historique des taux d’intérêt, ils reconnaissent
l’attractivité des taux proposés de manière plus marquée (79%) que les autres acquéreurs (66%). Concernant les conditions
d’octroi de crédit, ils ne témoignent pas plus d’aisance que les autres acquéreurs : elles restent difficiles pour 53% d’entre eux
(52% pour les autres acquéreurs).
En ce qui concerne le niveau des prix, 61% prônent une stabilité à comparer à 51% sur les profils d’acquéreurs qui ne vendent pas en parallèle. Enfin, 54% pensent que leur projet aboutira dans 6 mois à comparer à 62%. En effet, leur principale crainte est de ne pas pouvoir revendre leur bien avant d’en acheter un autre (73%). Là, où les autres acquéreurs sont majoritairement (71%)
préoccupés par des prix trop élevés sur le marché (71%). Aussi, lorsqu’il s’agit de fixer le prix du bien qu’ils mettent en vente, ils appliquent le principe de stabilité : en complément des conseils des professionnels (66%), ils s’appuient avant tout sur le prix de biens similaires sur le marché (57%).

Ainsi, le profil des acheteurs-revendeurs est intéressant dans le sens où il implique l’arrivée de nouveaux biens sur le marché.
Par ailleurs, leur projet d’acquisition se situe sur des fourchettes plus élevées que les autres acheteurs et ne constituent pas
une concurrence directe pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs. Ainsi, leur progression pourrait apporter une fluidité croissante au marché immobilier. A contrario, s’ils ne parviennent pas à vendre leurs biens, le marché pourrait s’enrayer. Aussi, la progression de ce profil d’acheteurs et son impact sur le marché reste à suivre...

Etat d’esprit des acquéreurs-revendeurs

53% pensent que la période est propice à une aquisition contre 61% autres acquéreurs 22% pensent que leur situation
financière s’est empirée contre 15% autres acquéreurs.
61% prévoient une dégradation de l’évolution du niveau de vie contre 56% autres acquéreurs.
66% s’appuient sur les conseils des proffessionnels 57% s’appuient sur les prix de biens similaires.