08-09-2013
Les propriétaires d'immeubles bâtis avaient tout intérêt d'attendre le 1er
septembre pour conclure la cession de leurs immeubles. A rappeler à cet égard, que seule compte la signature de l'acte notarié
qui constate le respect des différentes conditions suspensives, dont
les compromis sont généralement assortis, et opère le transfert de
propriété. Il devrait donc être possible de signer un compromis d'ici au
1er septembre, sous réserve que les conditions qu'il énonce ne soient
pas toutes susceptibles d'être remplies avant cette date.
Pour les personnes qui ne sont pas directement
propriétaires de leurs immeubles, mais les détiennent au travers d'une
société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les
sociétés, l'abattement pour durée de détention, qui est
défini à l'article 150 VC du code général des impôts (CGI), est commun
aux régimes d'imposition des plus-values sur immeubles (art. 150 U du
CGI ) et à celui des plus-values sur parts de sociétés immobilières (art.
150 UB du CGI ).
Aucune distinction n'est faite selon la nature des
immeubles dont la SCI est propriétaire. Si cette situation devait
perdurer au-delà du 1er janvier 2014, il resterait possible de céder,
avec le bénéfice de l'abattement, des parts de SCI dont l'actif est
constitué de terrains à bâtir, alors même que la cession directe de ces
mêmes terrains par la SCI ne permettrait pas à cette dernière de
bénéficier de l'abattement.
Le texte censuré fin 2012 par le
Conseil constitutionnel, tout en supprimant l'abattement pour les
terrains à bâtir, l'avait maintenu pour les parts de SCI, sans égard à
la composition de leur patrimoine (immeubles bâtis ou terrains à bâtir).
Rien n'est moins sûr pour 2014 car nul doute qu'après la mauvaise
surprise de l'année dernière, le gouvernement va prêter une attention
toute particulière à la rédaction du nouveau texte de loi.Le gouvernement a déjà annoncé que l'alourdissement censuré l'année dernière par le Conseil constitutionnel serait remis en forme avec une entrée en vigueur annoncée pour le 1er janvier 2014.
En raison de cette censure , le régime
d’imposition des plus-values sur cessions de terrains à bâtir est
demeuré identique à celui de 2012 pour les cessions opérées depuis le
1er janvier 2013 .
L'imposition se fait au taux forfaitaire global
de 34,5 % (19 % d’impôt de plus-value et 15,5 % de prélèvements
sociaux), après application d’un abattement pour durée de détention,
conduisant à une exonération totale de la plus-value après trente ans de
détention (Depuis le 1er février 2012).
Les propriétaires fonciers sont confrontés à un double régime en 2013 :
*
plus-value sur immeubles bâtis : abattement aboutissant à une
exonération après vingt-deux ans de détention pour les cessions
intervenues à compter du 1er septembre prochain (exonération après
trente ans pour les cessions conclues avant le 1er septembre prochain) ;
*
plus-values sur terrains à bâtir : abattement aboutissant à une
exonération après trente ans de détention pour les cessions intervenues
avant le 1er janvier 2014, puis suppression de tout abattement pour les
cessions conclues à compter du 1er janvier 2014.
En 2014 le régime sera différent .
Le gouvernement, dans le cadre du PLF2014 va proposer de supprimer
l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des
plus-values immobilières.
Mme Lagarde avait envisagé lors de la précédente législature de rendre croissante avec le temps de détention du bien la taxation des plus-values immobilières.
François Hollande a ainsi déclaré « que l’incitation soit faite pour libérer le plus
possible le terrain dès qu’il y a prise de possession de ces terrains et
dès que la vente peut se faire » . « Nous souhaitons qu’il y ait, nous le verrons dans la loi de
finances, des systèmes d’incitation pour aller encore plus loin, pour
libérer les terrains tout de suite » avait précisé aussi le chef de l’Etat.
Une incertitude plane sur la « barémisation » des plus-values immobilières. Soumettre les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu s’inscrit dans la politique du gouvernement actuel d’imposer les revenus du capital comme ceux du travail.
Bercy
a dévoilé cet été les formulaires de plus-values sur les cessions
d’immeubles ou de droits immobiliers (n° 2048-IMM ) et sur les cessions
de parts de sociétés à prépondérance immobilière (n° 2048-M ) aménagés
pour prendre en compte les nouvelles règles d’imposition des plus-values
immobilières des particuliers applicables à compter du 1er septembre
2013.
Le gouvernement devrait proposer un abattement dégressif, pénalisant la rétention et incitant à la vente de terrains nus .
Attention
les terrains à bâtir (Au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI ) et les
droits s’y rapportant sont exclus du bénéfice de l’abattement
exceptionnel de 25% ;
De plus les plus‑values de cession de
terrains à bâtir, ne sont pas soumises à la taxe sur les plus-values
immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI (surtaxe)
dont le régime a été commenté dans le cadre d’une mise à jour de la base
BOFIP-Impôts en date du 6 août 2013.
Plus d'infos:
Imprimé 2048-IMM-SD ou Imprimé 2048-M-SD .
Un nouveau formulaire n° 2048-TAB a également été créé afin de tenir compte du régime applicable aux terrains à bâtir.
Imprimé 2048-TAB-SD .
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