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Formulaires à utiliser pour les cessions immobilières intervenues après le 1er septembre 2013

08-09-2013

Les propriétaires d'immeubles bâtis avaient tout intérêt d'attendre le 1er septembre  pour conclure la cession de leurs immeubles. A rappeler  à cet égard, que seule compte la signature de l'acte notarié qui constate le respect des différentes conditions suspensives, dont les compromis sont généralement assortis, et opère le transfert de propriété. Il devrait donc être possible de signer un compromis d'ici au 1er septembre, sous réserve que les conditions qu'il énonce ne soient pas toutes susceptibles d'être remplies avant cette date.

Pour les personnes qui ne sont pas directement propriétaires de leurs immeubles, mais les détiennent au travers d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'abattement pour durée de détention, qui est défini à l'article 150 VC du code général des impôts (CGI), est commun aux régimes d'imposition des plus-values sur immeubles (art. 150 U du CGI ) et à celui des plus-values sur parts de sociétés immobilières (art. 150 UB du CGI ).

Aucune distinction n'est faite selon la nature des immeubles dont la SCI est propriétaire. Si cette situation devait perdurer au-delà du 1er janvier 2014, il resterait possible de céder, avec le bénéfice de l'abattement, des parts de SCI dont l'actif est constitué de terrains à bâtir, alors même que la cession directe de ces mêmes terrains par la SCI ne permettrait pas à cette dernière de bénéficier de l'abattement.

Le texte censuré fin 2012 par le Conseil constitutionnel, tout en supprimant l'abattement pour les terrains à bâtir, l'avait maintenu pour les parts de SCI, sans égard à la composition de leur patrimoine (immeubles bâtis ou terrains à bâtir). Rien n'est moins sûr pour 2014 car nul doute qu'après la mauvaise surprise de l'année dernière, le gouvernement va prêter une attention toute particulière à la rédaction du nouveau texte de loi.Le gouvernement a déjà annoncé que l'alourdissement censuré l'année dernière par le Conseil constitutionnel serait remis en forme avec une entrée en vigueur annoncée pour le 1er janvier 2014.

En raison de cette censure , le régime d’imposition des plus-values sur cessions de terrains à bâtir est demeuré identique à celui de 2012 pour les cessions opérées depuis le 1er janvier 2013 .

L'imposition se fait au taux forfaitaire global de 34,5 % (19 % d’impôt de plus-value et 15,5 % de prélèvements sociaux), après application d’un abattement pour durée de détention, conduisant à une exonération totale de la plus-value après trente ans de détention (Depuis le 1er février 2012).

Les propriétaires fonciers  sont  confrontés  à un double régime en 2013 :
* plus-value sur immeubles bâtis : abattement aboutissant à une exonération après vingt-deux ans de détention pour les cessions intervenues à compter du 1er septembre prochain (exonération après trente ans pour les cessions conclues avant le 1er septembre prochain) ;
* plus-values sur terrains à bâtir : abattement aboutissant à une exonération après trente ans de détention pour les cessions intervenues avant le 1er janvier 2014, puis suppression de tout abattement pour les cessions conclues à compter du 1er janvier 2014.

En 2014 le régime sera différent .

Le gouvernement, dans le cadre du PLF2014 va proposer de supprimer l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières.

Mme Lagarde avait envisagé lors de la précédente législature de rendre croissante avec le temps de détention du bien la taxation des plus-values immobilières.

François Hollande a ainsi déclaré « que l’incitation soit faite pour libérer le plus possible le terrain dès qu’il y a prise de possession de ces terrains et dès que la vente peut se faire » . « Nous souhaitons qu’il y ait, nous le verrons dans la loi de finances, des systèmes d’incitation pour aller encore plus loin, pour libérer les terrains tout de suite » avait précisé aussi le chef de l’Etat.

Une incertitude plane sur la « barémisation » des plus-values immobilières. Soumettre les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu s’inscrit dans la politique du gouvernement actuel d’imposer les revenus du capital comme ceux du travail.

Bercy a dévoilé cet été les formulaires de plus-values sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers (n° 2048-IMM ) et sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (n° 2048-M ) aménagés pour prendre en compte les nouvelles règles d’imposition des plus-values immobilières des particuliers applicables à compter du 1er septembre 2013.

Le gouvernement devrait proposer un abattement dégressif, pénalisant la rétention et incitant à la vente de terrains nus .

Attention les terrains à bâtir (Au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI ) et les droits s’y rapportant sont exclus du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25% ;

De plus les plus‑values de cession de terrains à bâtir, ne sont pas soumises à la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI (surtaxe) dont le régime a été commenté dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôts en date du 6 août 2013.

Plus d'infos:

Imprimé 2048-IMM-SD ou Imprimé 2048-M-SD .
Un nouveau formulaire n° 2048-TAB a également été créé afin de tenir compte du régime applicable aux terrains à bâtir.
Imprimé 2048-TAB-SD .




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