Le projet de Loi Alur adopté en Commission sera débattu le 10 Septembre 2013 à l'Assemblée Nationale

Le projet de loi sur le logement, présenté par la ministre Cécile Duflot, a été voté  par la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale, avant d'être débattu en séance à compter du 10 septembre lors de la rentrée parlementaire.

ll va  modifier la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, d’une part en encadrant les honoraires des agences immobilières à la location et d’autre part en réglementant l’activité des marchands de listes.

Les derniers débats ont porté sur le rôle des intercommunalités en matière de logement : les communautés de communes ou d'agglomération seront désormais compétentes, en lieu et place des communes, pour la définition des plans d'urbanisme.

Concernant le volet sur l'habitat indigne un amendement de la rapporteur Audrey Linkenheld (PS) a été voté. Il s'agit de rendre obligatoire pour le propriétaire la prise en charge financière de l'hébergement des occupants lorsqu'un immeuble est évacué, par décision du maire, pour des raisons de salubrité ou de sécurité publique.

Autre amendement voté , celui de François Brottes (PS) qui intègre les règles d'urbanisme commercial dans le code de l'urbanisme et non plus dans le code du commerce.

Les deux mesures phares que sont l'encadrement et la garantie universelle des loyers ont aussi été adoptées. Les agences immobilières estiment que cette réforme leur fera perdre près de la moitié de leur chiffre d'affaire sur les locations.

L'UMP a voté contre le texte, à qui elle reproche d'imposer trop de contraintes aux propriétaires. De plus l'encadrement des loyers est « une erreur majeure » qui va accentuer la pénurie de logement.

Tous les autres groupes politiques l'ont approuvé.

L'un des enjeux fondamentaux de la politique du logement, la réforme du système d’attribution des logements HLM est aussi intégrée dans le projet de loi « Logement et urbanisme ». Cécile Duflot souhaite que le dispositif d’attribution soit plus efficace, plus transparent et plus lisible pour les demandeurs. C’est dans cette optique qu’elle a lancé un travail de concertation début 2013 rassemblant tous les acteurs impliqués dans le système d’attribution des logements sociaux (bailleurs, collectivités, Action logement, locataires, demandeurs, associations, etc.).

La ministre du Logement veut encadrer les pratiques des agences immobilières en imposant les tarifs des actes pour mettre fin aux abus et protéger les locataires.Seuls les frais liés à l'état des lieux et la rédaction du bail seront partagés entre locataires et propriétaires et tous les autres seront à la charge du propriétaire. D'autre part, la part des frais incombant au locataire sera plafonnée. Et dernièrement, le gouvernement imposera que figure sur les supports publicitaires de l'agence immobilière la mention de la rémunération de l'agent à la charge de chacune des parties. 

La lutte contre les marchands de sommeil qui louent à prix d'or des locaux insalubres va être intensifiée. Le texte souhaite interdire aux marchands de sommeil condamnés l'achat de biens immobiliers, contraindre les propriétaires bailleurs à payer des astreintes tant qu'ils n'ont pas réalisé les travaux qu'ils doivent effectuer, et suspendre le versement des allocations logement pour inciter à la réalisation de travauxPour contenir les dérives de ce que l'on appelle les marchands de liste, pour chacun des biens qu'ils proposent à la location ils devront détenir un mandat exclusif. Cela garantit que les logements sont bien disponibles et ne sont pas déjà loués.. 

En matière de locations vides,il sera d'interdit aux agences de demander une commission (généralement un mois de loyer) au locataire et au contraire  de tout laisser à la charge du propriétaire. Par ailleurs, les agents immobiliers, et leur personnel, auront une obligation de formation continue, la réglementation devant chaque jour plus complexe. Le "Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières", chargé notamment d'élaborer des règles déontologiques de la profession sera créé.  

Les syndics de copropriété avaient pris l'habitude d'assurer les prestations minimum, qui rentrent obligatoirement dans la mission de syndic, et de facturer, en sus et au prix fort, toute sorte de prestations supplémentaires. Le nouveau projet de loi prévoit qu'un décret détermine la liste des frais particuliers, les autres prestations étant, par défaut, réputées appartenir aux missions de gestion courante comprises nécessairement dans le forfait annuel. Le professionnel aura désormais obligation  d'informer ses clients sur les liens d 'intérêts qu' il peut avoir avec toute entreprise ou personne susceptibles d'intervenir à son profit.

Le projet de loi prévoit  dans les zones tendues, de fixer un loyer médian pour chaque catégorie de logement, un loyer médian majoré et un loyer médian minoré. Pour les nouvelles locations le loyer ne pourra excéder le loyer médian majoré. Si, par le jeu de l'indexation ou par l'évolution du marché, le loyer devient supérieur à la médiane majorée, le locataire, pourra, à la fin du bail, intenter une action devant la commission de conciliation pour obtenir la baisse du loyer. A l'inverse, si le loyer devient inférieur à la médiane minorée, l'action en réévaluation du loyer sera ouverte au propriétaire.

Le volet dédié à l’urbanisme rénové, celui de la transition écologique, vise à lutter contre l’étalement urbain par la modernisation des documents et procédures d’urbanisme (SCOT, PLU, réserves foncières, coefficient d’occupation des sols, droit de préemption, règlement local de publicité, urbanisme commercial…). Ce volet représente un tiers du texte .

Logement social : deux décrets publiés

Le Décret n° 2013-670 du 24 juillet 2013 relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a été publié au JO du 26 juillet.

Il détermine les modalités suivant lesquelles les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation dont 25 % des résidences principales doivent être constituées de logements locatifs sociaux peuvent voir ce taux minoré à 20 % et peuvent être exemptées d'atteindre un seuil lorsqu'elles s'inscrivent dans une agglomération ou un EPCI en décroissance démographique.

Il met également en œuvre les modalités selon lesquelles des communes de plus de 15.000 habitants en croissance démographique, non incluses dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants, doivent disposer, dans leur parc de résidences principales, d'au moins 20 % de logements locatifs sociaux.

Le Décret n° 2013-671 du 24 juillet 2013 déterminant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale a également été publié au JO du 26 juillet.

Le décret a pour objet principal de déterminer la liste des agglomérations et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre au sein desquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort supplémentaire de production de logements locatifs sociaux complémentaire.

Le taux légal de logements sociaux dans les communes comprises dans ces agglomérations et établissements publics sera maintenu à 20 %. Il fixe également la liste des communes n'appartenant ni à une agglomération ni à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre visés au premier alinéa de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation qui sont en croissance démographique et pour lesquelles le parc de logements existant justifie a contrario un effort de production de logements locatifs sociaux. Ces communes seront soumises à l'obligation d'atteindre le taux de 20 % de logements sociaux sur leur territoire.