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Les prix des logements ont augmenté en 2012 en Europe selon l'étude Property Index malgrè la crise

24-07-2013

La 2e édition de l'étude Property Index du cabinet Deloitte , menée dans 12 pays de l'Union européenne et en Russie, est riche d'enseignements et de comparaisons internationales, qu'il s'agisse de la composition du parc et des différences entre le neuf et l'ancien (qui se vendent en fait au même prix au Royaume-Uni et en Russie), de la proportion de propriétaires (seuls les Allemands sont encore majoritairement locataires), du niveau d'endettement immobilier par habitant ou encore des villes et régions les moins coûteuses...

D'une part, les prix ont continué à augmenter en 2012.

Avec avec une moyenne de + 2,5 %, la France est loin des + 11 % observés en Russie et + 13,5 % au Royaume-Uni. D'autre part, si l'immobilier parisien a atteint 8 300 € le m2, il n'est en réalité que de 5 500 € si l'on considère l'ensemble de la région Ile-de-France, soit nettement moins que la capitale anglaise (10 000 € le m2 dans le centre et 6 000 € sur l'ensemble du Grand Londres).

Il apparait notamment que la récession économique en Europe a accentué l’hétérogénéité des marchés selon les pays.

Les résultats indiquent une croissance importante des prix de l’immobilier résidentiel, notamment au Royaume-Uni (+13,5 %) en Russie (11,1 %), et en Allemagne (+9,1 %). La France quant à elle connait une croissance modérée de l’ordre de 2,5% au même titre que l’Autriche (+4,8 %) et la Belgique (+3,1 %). En revanche, une évolution négative des prix est constatée aux Pays-Bas (-6,9 %), en Espagne (-6,2 %) ainsi qu’en Italie (-3,6 %).

Sans surprise, le Royaume-Uni détient le record des prix les plus élevés. Londres centre demeure la ville la plus chère en Europe avec un coût moyen de 10 000 €/m² (contre 6 000 €/m² de moyenne pour le Grand Londres), suivi de la France où Paris intramuros affiche un coût moyen de 8300 €/m² (comparé au 5 500 €/m² de moyenne en Ile de France). Enfin, Munich est la ville la plus chère d’Allemagne avec un prix moyen de 5 000 €/m² en 2012. Evidemment, les villes les moins chères restent celles de l’Europe Centrale et de l’Est avec des prix moyens d’environ 1 200 €/m² à Budapest par exemple et 1 656 €/m² à Varsovie. L’étude confirme ainsi le contraste important entre l’Europe de l’Est et l’Europe de l’Ouest, déjà constaté en 2011.

Enfin, Munich et Moscou sont des villes où les prix sont supérieurs respectivement de trois à quatre fois la moyenne nationale ; Londres, Paris, Berlin, Francfort, Hambourg et Prague ayant quant à eux des niveaux supérieurs à plus du double.

Des logements anciens nettement moins chers que les logements neufs

A l’exception du Royaume-Uni et de la Russie, les logements anciens sont nettement moins chers que les logements neufs, notamment en Hongrie (46 % de différence en 2012) et en Autriche (37 % de différence en 2012). En République Tchèque, en Allemagne et en Espagne, les logements anciens sont respectivement de 29 %, 25 % et 23 % en dessous du prix des logements neufs. La différence reste cependant moins significative en Pologne, en France et en Italie, dont les différences oscillent entre 14 % et 18 %.

Le parc de logements de l’Union Européenne est resté stable en 2012

Le parc de logements de l'Union européenne en 2012 est comparable à celui de 2011 avec 473,6 appartements pour 1 000 citoyens.

L'Espagne affiche le plus grand parc de logements avec 563 appartements pour 1 000 citoyens, dépassant la moyenne européenne de plus de 19 %. La France arrive en seconde position, dépassant la moyenne européenne de 12 % avec 532 appartements par 1 000 habitants.

« L'Espagne et la France restent des marchés très spécifiques sur le long terme, notamment en raison du volume de résidences secondaires de ces deux pays, sur les côtes méditerranéennes et dans les zones pyrénéennes et alpines » commente Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte.

Comme en 2011, le parc de logements le plus faible est détenu par la Pologne (près de 25 % inférieur à la moyenne européenne, soit 357 appartements par 1 000 habitants) et par la Belgique (près de 16 % inférieur à la moyenne européenne, soit 357 appartements pour 1 000 citoyens). Globalement, les pays d'Europe Orientale sont en dessous de la moyenne européenne.

L’Allemagne est le seul pays qui comptabilise plus de locataires que de propriétaires

Les plus fortes proportions de propriétaires se situent en Hongrie et en Italie avec respectivement 325 et 400 propriétaires pour 1 000 citoyens. La part des locataires est importante en Autriche, au Danemark, aux Pays-Bas, en France mais aussi et surtout en Allemagne qui est le seul pays de l’union des 27 où le nombre de locataires dépasse le nombre de propriétaires avec 300 locataires pour 1 000 citoyens.

La moyenne de l'endettement de l’Union des 27 reste stable en 2012

Le taux d'endettement lié au parc de logements, c'est-à-dire, la proportion du volume de prêts immobiliers rapporté au Produit Intérieur Brut (PIB), est un indicateur clé du marché résidentiel. La moyenne de l’endettement de l'Union européenne à 27 est de 51,7 % en 2012 (identique à 2011). La République Tchèque affiche le plus bas niveau d'endettement, soit 13 % de son PIB ; viennent ensuite l’Italie et l’Autriche avec des niveaux représentant respectivement 23 % et 28 % de leur PIB. Enfin les deux plus grandes puissances économiques européennes, la France et l'Allemagne, enregistrent des niveaux d’endettement de 42 % et 45 % contre 41 % et 47 % en 2011.

Les derniers entrants de l’Union européenne – Hongrie, Pologne, République Tchèque – qui enregistrent les salaires les plus bas des 27, ont le plus faible niveau d’endettement immobilier par habitant. Les Pays-Bas, le Royaume-Uni, la France et l’Autriche, avec des salaires moyens allant de 2 400 € à 2 800 € ont, en revanche, des niveaux d’endettement immobilier bien supérieurs. A titre d’exemple, le niveau d’endettement par habitant aux Pays-Bas est quatre fois supérieur à celui de l’Autriche (47 590 € contre 11 930 €). Le Royaume-Uni affiche un niveau d’endettement de 28 790 € contre 16 340 € par habitant pour la France. Seule l’Italie fait figure d’exception en Europe de l’Ouest puisque sa dette immobilière par habitant est nettement plus basse, s’expliquant notamment par le fait que les italiens, culturellement, préfèrent investir dans la pierre.

Plus d'infos:

2e édition de l'étude Property Index 

La lettre de l'immobilier FNAIM N°22 Juillet 2013

 




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