21-07-2013
Longtemps réservée aux marchands de biens ou aux particuliers avertis, la vente d’immeuble aux enchères publiques attire désormais un public plus large. L’acquisition d’une résidence principale est aujourd’hui le but poursuivi par de nombreux adjudicataires, alors qu’hier la motivation d’opération financière prévalait. L’acquisition d’un bien immobilier aux enchères publiques doit être abordée avec prudence car, aux termes de l’article 3 du Cahier des Conditions de la Vente, « l’acquéreur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente ».
Ces ventes « forcées » découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaires ou de divorces. Les ventes « à la barre » se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI).
Pour y participer, l’aide d’un avocat est obligatoire. Lui seul est autorisé à porter les enchères pour votre compte. Remettez-lui un mandat écrit et signé où figure votre enchère limite et un chèque de consignation d’environ 20 % de ce montant maximum. Les frais oscillent entre 3.000 et 4.500 euros comprenant entre autres les frais de justice et les honoraire de l’avocat.
Le paiement s’effectue un mois après la vente pour une saisie immobilière, trois mois pour une mise en liquidation judiciaire.
C’est « le filon » qui reste intéressant financièrement. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les professionnels (notamment des marchands de biens) s’y bousculent.
Attention : Méfiez-vous des lots achetés squattés ou encore habités par leurs propriétaires, car une procédure d’expulsion peut être longue et onéreuse.
Lors de ces séances publiques, les ventes peuvent être réalisées à la bougie. Le feu est allumé au démarrage de la vente du lot. Les enchères sont portées jusqu’à ce que la bougie s’éteigne.Le plus souvent maintenant les enchères sont arrêtées sans bougie lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis
la dernière enchère. Un compteur digital remplace les traditionnelles
bougies. L’avocat est déclaré adjudicataire et doit informer le Greffe,
avant la fin de l’audience, du nom de son mandant. L’adjudicataire est
propriétaire par le seul effet de la vente, c’est-à-dire à la sortie de
l’audience. Il lui est donc imposé de faire assurer le bien à compter de
cette date. L’adjudicataire peut être subrogé par le titulaire d’un
droit de préemption si ce dernier l’exerce dans le délai imparti. Dans
un délai de dix jours après l’adjudication, une surenchère du dixième
(minimum) peut être formée par l’avocat de toute personne, présente ou
non au moment des enchères initiales. La déclaration de surenchère va
provoquer une nouvelle audience d’adjudication sur la mise à prix de la
surenchère.
A vous de trouver les prochaines ventes judiciaires en achetant les journaux d'annonces légales de votre région.
Dans un journal périodique à diffusion locale, régionale ou nationale,
ou sur internet, sont publiés les « avis simplifiés » lesquels
contiennent : la nature de l’immeuble, son adresse, le montant de la
mise à prix, les dates et heures de la vente et l’indication que le
cahier des conditions de la vente peut être consulté au greffe du juge
de l’Exécution et au cabinet de l’Avocat du créancier poursuivant. Dans
un journal d’annonces légales est publié l’«avis normal» qui contient,
outres les mentions précédentes, le nom du créancier poursuivant ainsi
que les dates et heures de visite.
Le Juge de
l’Exécution fixe les modalités des visites et prévoit, dans la majorité
des cas, trois visites de deux heures, ou une visite de deux heures par
semaine à compter de sa décision jusqu’au jour de l’adjudication. Les
visites sont assurées par un Huissier de Justice. Il n’est pas
nécessaire de prendre rendez-vous, ni de s’annoncer préalablement. Les
visites sont anonymes. Les ventes à la barre du tribunal interviennent dans les cas suivants :
- saisie immobilière sur poursuite d'un créancier contre un débiteur qui ne paie pas par exemple son crédit immobilier,
- sortie d'indivision entre héritiers ou époux divorcés, où la vente appelée alors licitation est le seul moyen de sortir de l'indivision et de régler la mésentente,
- liquidation judiciaire.
Il en découle un marché immobilier important. Le recours à l'avocat est obligatoire et il intervient de différentes manières :
- Il est l'avocat du créancier qui poursuit la vente forcée devant le tribunal (et aussi des autres créanciers qu'il représente en saisie immobilière pour veiller au paiement de leur créances).
- Il est l'avocat du débiteur qu'il conseille et il veille au respect de la procédure.
Il recherche un accord avec le créancier en aidant le débiteur à constituer un dossier de vente amiable qui permettra d'échapper à la vente forcée ou, en présence d'une situation de surendettement, à déposer un dossier à la Banque de France.
Il est l'avocat des enchérisseurs : il conseille et représente le particulier ou toute personne morale (par exemple une SCI), avant la vente, pendant l'audience pour les enchères et postérieurement pour l'ensemble des formalités auprès des impôts et des hypothèques.
Pour porter des enchères, il faut impérativement mandater un avocat, qui ne peut porter d'enchères que pour une seule personne.
Son intervention remplace donc celle du notaire, qui intervient obligatoirement dans les ventes immobilières autres que judiciaires.
Les avantages de la vente sur saisie :
- Les enchères sont publiques et se déroulent sous le contrôle du juge. Celui qui porte la plus forte enchère sera déclaré adjudicataire et il échappe à bon nombre de frais : pas de commission d'agence, pas de frais de rédaction de compromis. De plus, l'adjudicataire achète un bien qui sera par l'effet de la loi purgé de toute inscription d'hypothèque et de privilège.
En revanche, l'adjudicataire devra payer des frais préalables de vente qui ne sont pas dus en cas de vente amiable. Il s'agit des frais taxés de vente (par exemple les frais de procédure et de publicité).
Les autres droits à payer au Trésor Public et les émoluments sont les mêmes que ceux d'une vente notariée.
Avant la vente, les formalités à accomplir sont les suivantes : choisir son avocat, le rencontrer et régulariser un pouvoir mentionnant l'enchère maximale, se renseigner auprès de son avocat sur les conditions de la vente, précisées dans le cahier des conditions de vente (CCV), visiter le bien, prévoir la remise d'un chèque de banque ou d'une caution bancaire de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3.000 euros.
Le chèque vous sera restitué si vous n'êtes pas adjudicataire. Le paiement du prix n'est pas exigible immédiatement mais au plus tôt après l'expiration du délai de surenchère de dix jours qui suit l'audience.
Cependant le CCV stipule le paiement du prix dans les deux mois, délai qui permet de réunir les fonds et d'obtenir un prêt mais en aucun cas la vente à la barre n'intervient sous condition suspensive d'un emprunt à la différence de l'acte notarié.
Le jugement d'adjudication qui sera publié par votre avocat à la Conservation des hypothèques constitue votre titre de propriété.
Plus d'infos:
Saisie immobilière : vente de l'immeuble Service Public
Licitor site de prochaines encheres immobilières
Toulat-Guignard-Guinard-Vaudel
Paris sud encheres
Moniteur
Inter enchères
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