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Faut-il renégocier son prêt immobilier avant la fin du crédit pas cher ?

13-07-2013

Depuis maintenant plus de 30 ans, les taux des crédits immobiliers ne cessent de baisser pour atteindre des niveaux historiquement bas.

Les taux des crédits immobiliers ont continué au premier semestre 2013 de baisser, battant chaque mois un nouveau record. En mai, pour la première fois, les ménages se sont endettés à moins de 3% en moyenne! Les taux des emprunts accordés par les banques ont ainsi atteint 2,97% en moyenne (hors assurances et coût de sûreté), contre 3% en avril, selon l'Observatoire crédit logement. En un plus d'an, ces taux ont baissé de plus 1%, puisque les ménages ayant souscrit un prêt en janvier 2012 se sont endettés à 4% en moyenne. Après la forte  remontée des taux de l'OAT à 10 ans depuis fin Mai, il est possible que l'on soit entrée dans une longue phase de remontée des taux immobiliers et que le point bas historique vient d'avoir été atteint il  y  a peu.

Depuis le début de l'année 2013, et la vague massive de demandes de renégociation, les banques sont plus ouvertes car elles souhaitent garder leurs clients. Cela ne permet pas forcément d'avoir un taux aussi bas qu'en changeant d'établissement mais la marge de négociation est tout de même intéressante de l'ordre de 0,5 point actuellement. Surtout, les démarches sont moins contraignantes le client n'a pas à reprendre l'intégralité de la procédure de demande de prêt, ni a transférer ses comptes. Les frais liés à la renégociation s'élèvent en général à 1 % des sommes restant dues. Si l'on choisit de faire racheter le prêt par la concurrence, l'avantage est de pouvoir bénéficier des taux historiquement bas actuels. Mais pour les obtenir, il va falloir fournir ses trois derniers relevés de compte bancaire - sans découvert ni nouveau crédit-, ses trois derniers bulletins de salaire attestant d'une situation stable, comme lors de la première demande. Il faudra également renégocier les assurances, ce qui peut être un avantage sauf si l'emprunteur a eu des problèmes de santé. Les frais de négociation s'élèvent à 6 mois d'intérêt ou à 3 % du capital restant dû. C'est plus cher, mais en échange, on peut obtenir des taux plus intéressants.

Durant les deux premiers trimestres 2013, les taux de crédit n’ont cessé de baisser et ont atteint un niveau historiquement bas au mois de mai avec 2,97 %. De nombreux emprunteurs ont ainsi décidé de renégocier leur crédit.


Taux d'emprunt  fixe immobilier pour la France

Taux                 Excellent    Moyen      Médiocre

7 ans                  2.05 %     2.40 %     2.60 %
10 ans                2.11 %     2.65 %     2.90 %
15 ans               2.20 %     2.83 %     3.10 %
20 ans               2.70 %     3.15 %     3.35 %
25 ans               2.95 %     3.35 %     3.65 %
30 ans               3.65 %     3.85 %     4.15 %

 

                                                                                       OAT   10 ANS

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Comment renégocier son taux ?

Bien sûr il est possible de renégocier le prêt auprès de la banque d’origine. Par contre, il n'est point sûr que celle-ci accepte, car en renégociant le crédit, la banque va réaliser une perte. Toutefois, dans certains cas, l’établissement bancaire donne quand même son accord, notamment lorsqu’il s’agit de clients ayant un profil très intéressant. La banque va alors proposer d’autres produits afin de compenser la perte. Rester dans l’établissement bancaire de départ permet d’alléger les formalités administratives. Dans la plupart des cas, les banques laissent partir leurs clients vers des concurrents.

Avant de choisir sa banque, il faut bien étudier si l’offre est rentable.

Il faut tout d’abord garder en tête que la renégociation du crédit n’est pas toujours la solution la plus appropriée. En effet, l’opération engendre des frais notamment lorsqu’on fait appel à un courtier qui sera chargé de trouver la banque qui propose la meilleure offre.

Il est ainsi important de garder un point d’écart entre le taux actuel et le taux obtenu.

Si la différence n’est pas significative, alors les dépenses ne seront pas couvertes. Mais outre le différentiel de taux, d’autres critères doivent être considérés. En fait, la renégociation est surtout conseillée pour les personnes qui doivent payer des mensualités avec des intérêts encore assez importants. On parle alors des emprunteurs dont le crédit s’étend sur une longue durée et avec un amortissement lent.
Pour 200.000 empruntés sur 20 ans, il est possible de renégocier jusqu'à près de 30.000 euros.
Un nouveau crédit vous permet, en effet, la plupart du temps, de diminuer la durée de votre emprunt. Le gain se fait alors sur deux tableaux, car l'emprunteur paie des intérêts à un taux moindre et pendant une période plus courte.

La renégociation du prêt n’est intéressante que pour les crédits sur vingt ans contractés après 2003.

Même si les taux sont au plus bas, renégocier son crédit n'est pas toujours intéressant. Si vous envisagez de vendre votre bien dans les deux ans, passez votre chemin : les frais engendrés par le nouveau montage ne seront pas amortis.

Si pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, négocié à 4,60 %, l’économie que l’on peut réaliser grâce à une renégociation est de 10 000 euros. Pour le même montant, on peut économiser jusqu’à 21 000 euros si le crédit a été contracté en 2011 à 4,30 %. Par ailleurs, dans le cas où on ne fait pas appel à un courtier, il faut prendre le temps de faire une comparaison entre les différentes banques, car il peut y avoir une différence importante sur les taux proposés. Il ne faut pas non plus oublier que la banque d’origine va demander des indemnités de remboursement anticipé en cas de renégociation du prêt auprès d’une autre banque. Selon les estimations, les taux vont encore rester à un niveau très bas sur le court terme.

Les cas où la renégociation est à éviter

Si les revenus de votre ménage ont baissé entre la date de souscription et aujourd'hui, il est aussi probable que le gain soit très limité, voire nul. Votre banque devra, en effet, allonger la durée de votre crédit pour que vous restiez en dessous de la barre fatidique des 33 % d'endettement. Il est alors possible que le gain en intérêts sur le taux soit annihilé par le surcoût dû à une durée plus longue.

Enfin si vous avez eu un problème de santé, la tarification de l'assurance décès, invalidité et incapacité de travail va exploser, ce qui diminuera tout l'intérêt de l'opération.

De toute évidence, le début de la fin de l'argent facile a commencé.

La forte hausse des taux à long terme sur les marchés obligataires mondiaux de l'ordre de 150 points depuis fin mai 2013  est pour certains le signal de la fin d'une longue période depuis les 1980 de baisse des taux d'intérêt.

Le seul fait d’afficher la volonté de réduire le programme de rachat des titres de dette sur le marché - actuellement de 85 milliards de dollars par mois - a suffi à provoquer un ajustement brutal. Les taux à dix ans américains ont gagné 150 points de base en termes reels en l’espace de quelques semaines. 

De nombreux analystes assurent qu'un début de réduction des injections de liquidités sera annoncé à la réunion du FOMC des 17 et 18 septembre. D'ici là, il y aura encore eu deux publications par le gouvernement des chiffres de l'emploi.L'économie des Etats-Unis a créé davantage d'emplois que prévu en juin rapprochant l'échéance, aux yeux des analystes, du début d'un ralentissement de la politique monétaire ultra-accommodante de la Banque centrale américaine dès cette année.

Après la réunion du FOMC du 19 juin dernier, le président de la Fed Ben Bernanke avait signalé que la Réserve fédérale entendait dès cette année commencer à diminuer ses injections de liquidités sur les marchés financiers, en fonction du dynamisme de l'emploi et d'une maîtrise de l'inflation. La Fed aimerait cesser ces achats au milieu de 2014 lorsque le chômage sera descendu à 7%. Une future hausse des taux n'interviendrait que lorsque le taux de chômage sera tombé à 6,5% et la majorité des membres de la Fed pense que cela n'interviendra pas avant 2015.

Les taux européens - notamment le taux à dix ans allemand ou le taux français à 10 ans - sont fortement corrélés au taux à dix ans américain.Ils ont fortement suivi les taux US. Le Bund,l'OAT française devraient donc continuer à suivre la tendance haussière du T BONDS US.

Renégocier son prêt immobilier est plus que jamais d'actualité si nécessaire.

Plus d'infos :

Taux immobilier en vigueur parmi quelques courtiers

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Pret immobilier taux

 




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