Le Projet de Loi Alur réformant le marché immobilier débattu au Parlement en Septembre

Cécile Duflot, la ministre de l'égalité des territoires et du logement a présenté en Conseil des ministres fin juin 2013, un projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Il complète le premier texte de loi publié en début d'année, afin cette fois-ci de résorber la crise du logement, enrayer la hausse des prix et la pénurie de logements.

Trois objectifs visés : la régulation du marché, la protection des locataires et la confiance envers les acteurs de la construction.

Le texte  prévoit un encadrement  des professions immobilières ,instaure des mesures comme le plafonnement des loyers ou, sur le front de la copropriété, l'instauration du compte séparé sans possibilité de dérogation. 

Le projet de loi modifie l'équilibre de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs en introduisant un mécanisme d'encadrement des loyers, principalement dans les agglomérations où existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et où les loyers ont connu la progression la plus forte au cours des dernières années. Les loyers excessifs ne seront plus possible.

Il introduit également un système de régulation des professions de l'immobilier, qu'il s'agisse des agents immobiliers, dont les frais seront plus transparents et plus ciblés sur les prestations fournies, ou des syndics, dont l'activité sera mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires.

Parallèlement aux ordonnances qui seront adoptées dans les mois qui viennent pour relancer la construction sur le fondement du plan d'investissement pour le logement, le projet de loi permet aux élus de stopper "l'artificialisation des sols" et la consommation excessive d'espaces naturels et agricoles. Ils pourront élaborer des plans locaux d'urbanisme sur le périmètre des intercommunalités afin de construire les logements là où ils sont le plus utiles.

La Fnaim ,la Chambre des Propriétaires, la FPI soulignent que le projet de loi ne va pas relancer  la construction.

Hostile au projet, les professionnels de l’immobilier tenteront de faire amender le texte en leur faveur au mois de Septembre prochain. Visant plus particulièrement l'encadrement des loyers, les promoteurs estiment ainsi qu'il s'agit là d'un  signal négatif envoyé aux investisseurs . Face à la complexité du dispositif, ces derniers pourraient en effet tirer purement et simplement un trait sur leurs projets, renforçant encore un peu plus le manque de logements proposés au sein des zones les plus tendues.Considérant l'absence de mesures concrètes pour remédier au manque de terrains à bâtir, ils pointent également du doigt  les mesures qui autorisent le déclassement des zones à urbaniser en zones naturelles ou qui encouragent le droit de préemption. Communiqué de Presse FNAIM : la FNAIM Paris IDF dénonce le projet de Loi sur l'accès au Logement et un urbanisme rénové

La création d’une instance chargée de contrôler les activités des professionnels de l’immobilier, qui fait l’unanimité, ou au compte séparé était préconisé, déjà, par le projet de loi Chancellerie en 2010, projet avorté de réforme de la loi de juillet 1965 sur les syndics de copropriété et le rapport de Dominique Braye sur les copropriétés « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés », remis en janvier 2012 au ministre du Logement de l’époque, Benoist Apparu, par Dominique Braye, ancien sénateur UMP et président de l’Agence nationale de l’habitat.

Ce projet de  loi ne répond ni à la pénurie de logements ni à la flambée des prix dans l’immobilier selon Benoist Apparu

Une des grandes lignes de ce projet de loi est le blocage des loyers, une erreur majeure selon Benoist Apparu, teintée de schizophrénie :« Cette mesure est contre-productive, pis, elle aura des effets néfastes, notamment la chute de la construction. On ne peut pas d’un côté soutenir haut et fort qu’il manque des logements en France et de l’autre mettre en place une politique qui fait fuir les investisseurs ! C’est une hérésie économique.», estime l’ancien Ministre du Logement .Communiqué de Benoist Apparu

Les principales mesures

Honoraires d’agences plafonnés

Le gouvernement veut limiter les frais d’agences facturés aux locataires. Jusqu’à présent, les honoraires d’agences étaient libres, répartis à part égale entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Les agences ponctionnaient généralement deux mois de loyer (soit un mois pour chacune des parties). Désormais les professionnels ne pourront plus faire payer aux locataires que la moitié de la réalisation de l’état des lieux et de la rédaction du bail, les autres services étant à la charge du bailleur.

Marchands de listes réglementés

Ces dernières années, bon nombre de marchands de listes ont abusé de candidats à la location, notamment étudiants, en leur proposant, moyennant 400 à 500 euros, des adresses de logements déjà loués, voire inexistantes... Pour mettre fin à ces mauvaises pratiques, ces agents devront désormais proposer des biens faisant l’objet d’un mandat d’exclusivité.

Pièces justificatives limitées à l’entrée dans le logement

Le texte de loi veut instaurer une liste limitative des documents que les bailleurs sont en droit de demander aux candidats à la location.  Cette liste sera fixée par décret, mais devrait notamment comprendre notamment un justificatif de revenu . Avec cette mesure, le gouvernement veut limiter les abus des propriétaires tentés d’exiger de plus en plus de documents pour sélectionner leurs locataires.

Contrat de bail plus détaillé

Désormais, les propriétaires-bailleurs seront contraints d’apporter davantage de précisions dans le contrat bail. Ils devront notamment détailler les éventuels équipements mis à disposition et surtout informer le locataires de la surface exacte du logement, obligation qui incombait jusqu’à présent simplement aux vendeurs.Si après vérification, le locataire constate que la surface louée est inférieure à celle déclarée, ce dernier pourra exiger une diminution du loyer équivalente à la différence constatée.

Non restitution du dépôt de garantie davantage contrôlée

En fin de bail, les propriétaires auront toujours deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Mais en cas de dépassement de ce délai ou de refus de restitution non motivé, le locataire pourra exiger chaque mois une pénalité équivalente à 10% du montant du dépôt de garantie.

Préavis raccourci dans les grandes villes

Dans les zones tendues, c’est à dire les centres des grandes villes, les locataires pourront se contenter d’un préavis de deux mois pour quitter leur logement (contre trois mois ailleurs). La liste précise des zones géographiques concernées n’est pas encore connue et devrait être précisée par décret.

Encadrement des loyers

Concernant l'encadrement des loyers, l’existence d’un loyer médian de référenrce le texte de loi est assez vague sur cette question.Si un loyer est inférieur ou supérieur à ce loyer médian minoré, il sera considéré comme sous-évalué  ou sur-évaluéet devra être revu à la hausse  ou à la baisse, selon une procédure vraisemblablement proche de celle prévue par l’article 17C de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il sera désormais plus simple pour un propriétaire bailleur de faire valoir la sous-évaluation. Il est prévu d'autre part l’instauration d’un « complément de loyer exceptionnel » , notion à préciser, sur des biens à louer « présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant ». Le Parlement devra précisera ces caractéristiques mais  l’existence de ce complément de loyer, qui ne sera pas plafonné pourrait rendre l’objectif de baisse des loyers un peu plus difficile à atteindre.

Ensuite, la réforme assure une protection renforcée aux locataires, tout en sécurisant les bailleurs face aux risques d'impayés.
D'ici janvier 2016, il va être créé une garantie universelle des loyers dans le secteur privé (meublés y compris) qui permettra de prévenir les expulsions en permettant d'agir plus efficacement en cas d'impayés.
Le dispositif devrait fonctionner selon le principe suivant : le bailleur confronté à une situation d'impayé se verra rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie. Celle-ci examinera du même coup la situation du locataire. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles liées à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Et si l'impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d'un locataire indélicat, la garantie universelle des loyers se retournera contre lui et lancera rapidement des procédures de recouvrement forcé.

Lutte contre les marchands de sommeil

Le projet de loi contient aussi une série de mesures pour prévenir la dégradation des copropriétés .Il introduit de nouveaux leviers d'action pour lutter contre l'habitat indigne en pénalisant les marchands de sommeil.En effet, le projet loi prévoit, pour permettre un traitement plus rapide des logements déclarés indignes ou insalubres, la création d'une astreinte journalière à l'encontre des propriétaires bailleurs indélicats, lorsque les travaux prescrits sur des logements insalubres ou indignes n'ont pas été exécutés dans les délais fixés par arrêté. Cette astreinte serait d'un montant de 200 euros par jour de retard.

Les parcours de l'hébergement vers le logement seront facilités avec un système d'attribution de logements sociaux plus transparent et plus efficace (ce qui évitera les passe-droits).

500000 logements par an

Projet de loi Alur :Mal-logés et locataires ont des miettes  DAL

Ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement

Projet de Loi pour l'accès au Logement et un urbanisme rénové Juin 2012 Ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement

Projet de Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové Ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement

Communiqué de Benoist Apparu 

Communiqué de Presse FNAIM : la FNAIM Paris IDF dénonce le projet de Loi sur l'accès au Logement et un urbanisme rénové