13-03-2013
Une vente immobilière se réalise toujours en deux temps
Une vente immobilière se réalise toujours en deux temps : la signature préalable d’un avant-contrat sous seing privé, souvent appelé compromis, puis la signature d’un acte authentique devant Notaire. Le compromis est l’acte le plus important car il permet de fixer le consentement des parties sur le prix, la chose vendue et les conditions de la vente. Parmi ces conditions, certaines méritent une attention toute particulière : les conditions suspensives.
Intégrées dans le compromis, elles permettent de subordonner la réalisation de la vente définitive à la survenance d’événements futurs et incertains. Ainsi chaque partie s’oblige dans le compromis à réaliser la vente à la condition qu’un événement, prévu à l’avance, se réalise dans un délai donné. Les effets du contrat sont alors suspendus. Si cet événement se réalise, les parties seront obligées de réaliser la vente. L’une des parties pourra mettre en demeure son cocontractant d’exécuter ses obligations sous peine de dommages et intérêts (bien souvent une clause pénale est prévue à cet effet). Dans le cas contraire le compromis deviendra caduc et la vente ne se réalisera pas.
L’exemple le plus courant est la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui permet de soumettre la réalisation définitive de la vente à l’obtention par l’acquéreur du financement nécessaire.
Le mécanisme de la condition suspensive
Les conditions suspensives intégrées dans le compromis permettent donc de suspendre les effets de la vente le temps qu’un ou plusieurs événements se réalisent. Les parties se sont alors déjà engagées dans le compromis. Dès que l’événement se sera réalisé, la vente sera définitive. Il suffira alors de constater la réalisation des conditions suspensives dans un acte notarié pour rendre la vente effective. Vendeur et acquéreur seront alors obligés de signer l’acte de vente authentique.
Au contraire, lorsque les conditions suspensives ne se réalisent pas, le compromis est considéré comme caduc et chaque partie reprend sa liberté.
Toutefois, il est possible de signer l’acte de vente définitif alors même que les événements érigés en condition suspensive ne se sont pas réalisés. En effet, il faut distinguer au profit de qui ces conditions ont été insérées. La partie en faveur de qui la condition suspensive a été intégrée peut y renoncer. Par exemple : l’acquéreur qui a signé un compromis de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt peut décider de réaliser la vente alors même qu’il n’aurait pas obtenu son financement (hypothèse où il aurait les liquidités nécessaires). En revanche, dans cette situation, le vendeur ne pourrait pas forcer l’acquéreur à acheter.
C’est pourquoi, il faut toujours indiquer, dans une condition suspensive, au profit de qui elle a été insérée.
Par contre, si l’événement érigé en condition suspensive ne se réalise pas à cause du comportement fautif d’une des parties, la partie fautive peut être sanctionnée par l’obligation d’exécuter le contrat de vente ou le versement de dommages et intérêts.
Ca sera le cas par exemple, lorsqu’en présence d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, l’acquéreur ne dépose pas le dossier de demande de permis pour faire échouer la condition.
Les conditions suspensives : Les interdictions
L’utilisation des conditions suspensives dans un compromis n’est pas entièrement libre. Tous les événements futurs et incertains ne peuvent pas être utilisés comme condition suspensive.
Il existe de nombreuses interdictions.
Ainsi, une condition ne peut pas être illicite, contraire aux bonnes mœurs ou encore impossible (événement qui ne pourra objectivement jamais se réaliser).
De plus, il n’est pas possible d’ériger comme condition suspensive dans un compromis une condition de validité essentielle à l’existence du contrat de vente, tel que le consentement d’une des parties.
Par exemple : dans l’hypothèse où un appartement appartient à deux personnes distinctes, il n’est pas possible qu’un des deux propriétaires signe un compromis de vente sous condition suspensive de l’obtention du consentement du deuxième. En effet le compromis de vente est déjà en soi une vente, seuls les effets de cette vente sont retardés à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ainsi le compromis doit réunir toutes les conditions essentielles de la vente : le consentement de toutes les parties (vendeur et acquéreur), la désignation de la chose vendue et le prix. Sans le consentement d’une des parties, le compromis n’a aucune existence juridique.
De même, lorsque le ou l’un des propriétaires est mineur ou soumis à un régime de protection des majeurs incapables (par exemple tutelle), il sera nécessaire, pour obtenir un consentement valable de cette personne protégée, d’avoir l’autorisation du juge des tutelles. De la même façon, il ne sera pas possible d’ériger en condition suspensive dans un compromis l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles car cette autorisation est inhérente au consentement du protégé. Sans cette autorisation, il n’y a pas de consentement et donc pas de compromis.
De la même façon, lorsque la vente porte sur un immeuble, appartenant en propre à un des époux et constituant le logement de famille, le consentement du conjoint (article 215al3 Code civil) doit être obtenu dès la signature du compromis sous peine de nullité et ne peut pas être érigé en condition suspensive.
Les Conditions suspensives potestatives
Une condition suspensive ne peut pas être potestative sans quoi le compromis serait frappé de nullité. Une condition potestative est une condition dans laquelle la survenance de l’événement futur (dont dépend l’exécution du contrat) dépend de la volonté d’une des parties. Par exemple : l’acquéreur qui s’engage à acheter un appartement à la condition qu’il décide de déménager dans la ville où se situe ledit appartement. Cette condition est potestative car l’acquéreur est libre de décider de ne pas déménager et donc de ne pas acheter.
Une telle condition revient pour l’acquéreur à s’engager à acheter à la condition qu’il décide d’acheter. En soit, il n’y pas de véritable engagement et c’est pourquoi le juge annule de telles conventions.
Toutefois la doctrine et la jurisprudence ont distinguées deux types de conditions potestatives :
- les conditions purement potestatives : où l’événement dépend entièrement de la volonté d’une des parties au contrat. Les conventions avec de telles conditions sont considérées comme nulles.
- les conditions simplement potestatives : où l’événement dépend pour partie de la volonté d’une des parties et pour partie d’un fait extérieur à sa volonté. Ces conditions sont généralement validées par la jurisprudence. Par exemple, la condition suspensive de la mutation professionnelle de l’acquéreur dans la ville ou se situe le bien.
Ainsi une condition qui permettrait à une des parties de ne pas conclure la vente définitive arbitrairement rend sans effets le compromis.
La vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt
Dans une vente l’immeuble, le vendeur a une obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur quant à l’état de l’immeuble au regard de l’amiante, du plomb, de l’installation électrique, etc…. Cette obligation d’information se traduit par la production de diagnostics techniques dès le compromis, sans quoi, le vendeur ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Toutefois, il arrive que les parties soient pressées de signer le compromis alors que les diagnostics n’ont pas été effectués. Une des solutions est de signer un compromis de vente sous condition suspensive que les diagnostics fournis ne révèlent pas de présence d’amiante pour le diagnostic amiante, pas de défauts pour le diagnostic électricité, pas de plomb pour le diagnostic plomb, etc…
Une telle condition fragilise la convention car il n’est pas rare d’avoir un immeuble avec des diagnostics indiquant des défauts. Dans ce cas il faudra prévoir que la condition sera considérée comme réalisée si le vendeur effectue les travaux nécessaires pour corriger les défauts révélés.
Toutefois, en pratique il sera fortement conseillé aux parties d’attendre la réalisation des diagnostics avant la signature de l’avant contrat. Une telle condition suspensive ferait peser trop d’incertitude sur l’aboutissement de la vente. Les diagnostics mettent trop souvent en lumière des défauts, notamment dans les bâtiments anciens, ce qui risque de remettre en cause l’engagement de l’acquéreur.
La grande majorité des ventes d’immeuble se fait grâce à un emprunt consenti par un établissement bancaire. Bien qu’il soit censé avoir réalisé des démarches auprès des banques avant la signature du compromis, l’acquéreur n’est jamais entièrement certain qu’une banque lui accordera le prêt escompté. C’est pourquoi, dès 1979 avec la loi Scrivener, le législateur a introduit un dispositif protecteur pour l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation lorsqu’il fait appel à un prêt bancaire.
Dès lors qu’un non professionnel signe un compromis pour l’acquisition d’un bâtiment destiné à l’habitation ou un terrain sur lequel il doit construire un bâtiment destiné à l’habitation, le compromis est automatiquement soumis à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, même si rien n’est précisé à ce sujet dans l’acte. C'est une condition suspensive légale qui s'impose.
Pour que cette condition suspensive légale ne s’applique pas, il faudra une mention manuscrite de l’acquéreur indiquant qu’il n’a pas recours à un prêt et qu’il reconnait que s’il a besoin néanmoins d’un prêt, il ne pourra plus se prévaloir de cette condition suspensive légale.
Ainsi, il y a une présomption de recours au prêt et un mécanisme protecteur qui l’accompagne.
En pratique, lorsque l’acquéreur recourt à un prêt, il est toujours important d’encadrer cette condition suspensive légale, en précisant le montant à emprunter, la durée, le taux, le délai maximum pour déposer le dossier de demande de prêt dans une banque, le délai maximum pour obtenir la réponse de la banque,etc…
Concernant le délai pour obtenir la réponse de la banque, le législateur a prévu qu’il ne pourra pas être inférieur à un mois à compter de la date de signature du compromis.
Cette condition suspensive légale ne concerne que les acquéreurs non professionnels d’un immeuble destiné à l’habitation. Dans tous les autres cas, il faudra prévoir cette clause conventionnellement. Ca sera le cas par exemple lorsque la personne désire acquérir un local commercial.
Lorsque la vente porte sur un terrain à bâtir, l’acquéreur a tout intérêt à insérer dans le compromis une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. En effet, l’acquéreur sera enclin à acheter un terrain que s’il permet la réalisation de son projet de construction. Si l’acquéreur n’obtient pas de permis de construire, le terrain n’a plus d’intérêt pour lui.
C’est pourquoi, une telle condition suspensive est essentielle pour l’acquisition d’un terrain à bâtir, sans quoi l’acquéreur risquerait de se retrouver propriétaire d’un terrain qu’il ne pourrait pas utiliser.
Toutefois, une telle condition ne dispense pas d’étudier le projet de construction au regard des règles du PLU avant la signature du compromis, ceci afin d’éviter de bloquer le vendeur pour un projet irréalisable. De même, on conseillera fortement de demander au préalable un certificat d’urbanisme pré-opérationnel permettant d’indiquer la situation du terrain au regard des dispositions d’urbanisme et d’informer l’acquéreur sur la faisabilité de son projet de construction.
Ce certificat n’est pas une autorisation mais une simple information. Il est tout à fait possible d’avoir un certificat d’urbanisme positif et finalement se voir refuser le permis de construire.
La condition suspensive de l’obtention du permis de construire devra être encadrée. Elle devra notamment prévoir :
- la surface plancher pour laquelle le permis va être demandé
- le délai dans lequel l’acquéreur devra déposer le dossier de demande de permis de construire en mairie (environ 15 jours – 3 semaines).
- le délai maximum dans lequel le permis devra être obtenu.
- l’obligation pour l’acquéreur d’afficher le permis sur le terrain pendant deux mois consécutifs.
Plus précisément, la vente devra être conditionnée par l’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers de deux mois (à compter de l’affichage) et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait par l'administration dans le délai de trois mois à compter de la délivrance du permis.
Ainsi, dans les faits, la vente d'un terrain à bâtir est toujours longue, il faut bien compter en moyenne 5 à 6 mois entre le compromis de vente et la vente définitive compte tenu des différents délais à prendre en compte :
- le temps de déposer le permis de construire avec toutes les pièces
- le délai d’instruction de la mairie qui est de deux mois maximum pour l’obtention d’un permis de construire d’une maison individuelle
- le délai de recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage
- le délai de retrait de l’administration de trois mois à compter de la délivrance.
La vente sous condition suspensive de la vente d’un autre bien
La grande majorité des ventes de biens immobiliers se réalise grâce à l’octroi d’un prêt par une banque au profit de l’acquéreur. Dans cette situation, le compromis préalable à l’acte authentique (notarié) de vente devra être signé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Cette condition suspensive a pour but de permettre à l’acquéreur de se libérer de ses obligations et de ne pas acquérir dans l’hypothèse où la banque refuse de lui prêter les liquidités nécessaires.
Il arrive cependant que l’acquéreur, déjà propriétaire de son logement, désir revendre ce dernier pour financer sa nouvelle acquisition. L’articulation dans le temps de la vente du précédent logement et de l’acquisition du nouveau est toujours complexe et doit être réfléchie en amont.
Trois solutions s’offrent à l’acquéreur :
- la solution la plus simple et la plus sûre pour l’acquéreur est de vendre au préalable son logement pour ensuite acheter. Toutefois, les deux ventes se font rarement simultanément et il ne sera pas rare pour l’acquéreur de devoir louer un logement entre la vente puis l’acquisition.
- La deuxième solution est de demander à la banque un crédit-relais permettant à l’acquéreur d’avoir en quelque sorte une avance pour financer tout de suite le nouveau logement. Cette avance sera remboursée à la banque une fois que l’acquéreur aura vendu son logement initial (avec des intérêts). Cette solution reste dangereuse, notamment lorsque l’acquéreur ne parvient pas à vendre son premier logement dans les délais autorisés par la banque. Le crédit-relais peut alors devenir très onéreux. Cette situation a été très souvent rencontrée lors de la crise de 2007-2008. Depuis, les banques sont plus réticentes à consentir ces crédit-relais.
- la dernière solution est de signer pour l’acquisition du nouveau logement un compromis de vente sous condition suspensive de la vente du logement de l’acquéreur.
La condition suspensive de la vente d’un bien immobilier appartenant à l’acquéreur permet de soumettre la vente à une condition qui déterminera sa réalisation définitive ou sa non-réalisation. Avec le compromis, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur la chose et le prix ainsi que sur les éléments essentiels de la vente. Toutefois, cette vente se réalisera effectivement par la signature d’un acte authentique chez le Notaire seulement dans l’hypothèse où l’acquéreur aura vendu son propre bien. Dans l’hypothèse inverse le compromis sera caduc et la vente n’aura pas lieu.
La notion de condition
La « condition » est définie juridiquement comme un événement futur mais incertain, auquel est subordonnée l'exécution d’une obligation. La notion de condition est à distinguer de celle de terme, qui correspond à un événement futur mais certain dont dépend l'exigibilité ou l'extinction de l'obligation. La qualification de la condition repose donc, contrairement au terme, sur l’incertitude de l'évènement.
La réalisation de l’événement qui caractérise la condition ne doit pas dépendre exclusivement de la volonté d’une des parties au contrat. Ces conditions sont appelées potestatives et sont considérées comme nulles.
Ainsi dans notre hypothèse, intégrée dans le compromis une clause selon laquelle la vente est soumise à la condition suspensive de la vente d’un autre bien, sans aucune autre précision, serait considérée comme potestative et donc nulle. Rien n’oblige réellement l’acquéreur à vendre son bien. La vente dépendra de son bon vouloir. (Passé le délai de rétractation, il pourra toujours se libérer de son obligation d’acheter en mettant en vente son bien à un prix exorbitant). Il est donc nécessaire d’encadrer la condition suspensive de la vente d’un autre bien.
Une condition encadrée
La condition suspensive de la vente d’un autre bien doit être encadrée pour être valable. Elle ne doit pas dépendre de l’arbitraire de l’acquéreur.
Pour cela, il faut déterminer le prix de vente (ou tout du moins une fourchette de prix ) du bien appartenant à l’acquéreur et prévoir une durée maximum pour la réalisation de cette vente.
De plus, il est nécessaire de vérifier que l’acquéreur ait fait au préalable les démarches nécessaires pour vendre son logement. La cour de cassation valide cette condition lorsque l’acquéreur a fait appel à un tiers pour vendre son logement, c’est notamment le cas lorsque le bien a été mis en vente auprès d’une agence immobilière.
De même, cette condition est valide lorsque l’acquéreur a déjà signé un compromis pour la vente de son logement. Dans cette situation, la condition suspensive permettra à l’acquéreur de pouvoir se libérer de la vente si ses propres acquéreurs n’ont au final pas leur prêt pour acheter.
Ainsi, il est tout à fait possible d’insérer une condition suspensive de vente d’un autre bien dans un compromis de vente du moment que cette clause est encadrée.
Cependant, dans les faits une telle clause est très aléatoire et très risquée pour le vendeur. Il verra son bien bloqué pendant plusieurs mois, le temps que l’acquéreur trouve lui-même un acquéreur pour son logement. Si le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé sans réussite, le vendeur se retrouvera au point de départ et aura certainement laissé passer d’autres potentiels acquéreurs.
C’est pourquoi, même si la cour de cassation valide cette clause lorsque l’acquéreur a mis son bien en vente dans une agence immobilière, en pratique on conseillera cette clause seulement lorsque l’acquéreur a déjà signé un compromis de vente pour son propre bien.
La vente sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur / des héritiers réservataires
Lorsque le bien vendu est devenu la propriété du vendeur suite à une donation, plusieurs problèmes se posent pouvant être réglés notamment grâce aux mécanismes de la condition suspensive.
L’intervention du donateur
Bien souvent, lorsqu’une personne donne à ses enfants un bien immobilier, il insère dans l’acte de donation une clause d’inaliénabilité accompagnée d’un droit de retour conventionnel.
La clause d’inaliénabilité permet au donateur d’interdire au donataire de vendre pendant une durée définie. Cette inaliénabilité est bien souvent prévue le temps de la vie du donateur.
Cette clause est souvent accompagnée d’une clause instituant un droit de retour au profit du donateur en cas de prédécès du donataire sans descendance. Ainsi, si le donataire décède avant le donataire sans laisser d'enfant, le bien retournera automatiquement dans les mains du donateur.
Ces deux clauses sont fréquentes en pratique et elles empêchent le donataire de vendre son bien librement. Avec la première clause la vente sera purement interdite. La sanction est l’annulation de la vente. Avec la seconde clause, une épée de Damoclès sera suspendue au dessus de la vente. Si le vendeur / donataire décède sans postérité alors que le donateur est toujours vivant, le bien reviendra la propriété du donateur, même si le bien a déjà été vendu à une tierce personne.
Ainsi ces deux clauses empêchent le donataire de vendre son bien sereinement. La solution est de faire intervenir le donateur à l’acte de vente pour lui faire renoncer à la clause d’inaliénabilité et au droit de retour conventionnel. L’idéal est de le faire intervenir dès le compromis et de renouveler son consentement dans l’acte authentique de vente.
Mais il arrive que le compromis soit signé très rapidement, et qu’on ne puisse pas faire intervenir le donateur dans les temps. On pourra alors signer un compromis sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur à la vente et de son intervention pour renoncer à l’inaliénabilité et au droit de retour dans l’acte notarié de vente. Dans ce cas, il sera fortement conseillé, avant la signature du compromis, de contacter le donateur pour s’assurer qu’il ne voit pas d’inconvénient à cette vente.
L’intervention des héritiers réservataires
Certains héritiers bénéficient d’une réserve héréditaire c'est-à-dire d’une fraction minimum de biens qui doit absolument leur revenir lors de l’ouverture d’une succession. C’est le cas des enfants d’une personne décédée. Ces héritiers privilégiés sont appelés héritiers réservataires.
Lorsque l’un des héritiers réservataires ne peut pas obtenir cette fraction minimum de biens dans la succession parce que le défunt avait tout donné ou légué, cet héritier peut exercer une action en réduction pour récupérer la totalité de cette fraction dans la succession. Cette action en réduction est alors dirigée contre les donations et les legs que le défunt avait consentis (du plus récent au plus ancien) et les personnes qui en ont profités.
Ainsi, la personne gratifiée de la donation réductible devra indemniser en numéraire les autres héritiers. Toutefois, si cette personne est insolvable et que le bien donné a été vendu, les héritiers réservataires pourront agir contre l’acquéreur du bien.
Ainsi, lorsque qu’une personne a obtenu un bien immobilier au moyen d’une donation, si le donateur n’est pas décédé ou que sa succession n’est pas encore liquidée, il existe un risque de voir cette donation réduite lors de l’ouverture de la succession du donateur. Ce risque existe même si le donataire a vendu ce bien immobilier à une tierce personne. Les héritiers du donateur pourront agir contre l’acquéreur. Il est donc dangereux d’acquérir un bien immobilier issu d’une donation.
Pour éliminer ce risque de réduction et protéger l’acquéreur, il est nécessaire de faire intervenir à la vente le donateur ainsi que tous les héritiers réservataires présomptifs du donateur (par exemple les enfants du donateur) pour donner leur consentement à cette vente (art 924-4 du Code civil). Ce consentement empêchera dans le futur les héritiers réservataires d’agir en réduction contre l’acquéreur du bien immobilier.
L’idéal est que ce consentement soit obtenu dès l’avant contrat. Mais il arrive que le compromis soit signé rapidement sans pouvoir faire intervenir le donateur et les héritiers réservataires. On pourra alors signer un compromis sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur et des héritiers réservataires dans l’acte notarié de vente. Dans ce cas, il sera fortement conseillé, avant la signature du compromis, de s’assurer que ces personnes ne voient pas d’inconvénient dans cette vente.
La vente sous condition suspensive de la vente d’un autre bien
La grande majorité des ventes de biens immobiliers se réalise grâce à l’octroi d’un prêt par une banque au profit de l’acquéreur. Dans cette situation, le compromis préalable à l’acte authentique (notarié) de vente devra être signé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Cette condition suspensive a pour but de permettre à l’acquéreur de se libérer de ses obligations et de ne pas acquérir dans l’hypothèse où la banque refuse de lui prêter les liquidités nécessaires.
Il arrive cependant que l’acquéreur, déjà propriétaire de son logement, désir revendre ce dernier pour financer sa nouvelle acquisition. L’articulation dans le temps de la vente du précédent logement et de l’acquisition du nouveau est toujours complexe et doit être réfléchie en amont.
Trois solutions s’offrent à l’acquéreur :
- la solution la plus simple et la plus sûre pour l’acquéreur est de vendre au préalable son logement pour ensuite acheter. Toutefois, les deux ventes se font rarement simultanément et il ne sera pas rare pour l’acquéreur de devoir louer un logement entre la vente puis l’acquisition.
- La deuxième solution est de demander à la banque un crédit-relais permettant à l’acquéreur d’avoir en quelque sorte une avance pour financer tout de suite le nouveau logement. Cette avance sera remboursée à la banque une fois que l’acquéreur aura vendu son logement initial (avec des intérêts). Cette solution reste dangereuse, notamment lorsque l’acquéreur ne parvient pas à vendre son premier logement dans les délais autorisés par la banque. Le crédit-relais peut alors devenir très onéreux. Cette situation a été très souvent rencontrée lors de la crise de 2007-2008. Depuis, les banques sont plus réticentes à consentir ces crédit-relais.
- la dernière solution est de signer pour l’acquisition du nouveau logement un compromis de vente sous condition suspensive de la vente du logement de l’acquéreur.
La condition suspensive de la vente d’un bien immobilier appartenant à l’acquéreur permet de soumettre la vente à une condition qui déterminera sa réalisation définitive ou sa non-réalisation. Avec le compromis, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur la chose et le prix ainsi que sur les éléments essentiels de la vente. Toutefois, cette vente se réalisera effectivement par la signature d’un acte authentique chez le Notaire seulement dans l’hypothèse où l’acquéreur aura vendu son propre bien. Dans l’hypothèse inverse le compromis sera caduc et la vente n’aura pas lieu.
La notion de condition
La « condition » est définie juridiquement comme un événement futur mais incertain, auquel est subordonnée l'exécution d’une obligation. La notion de condition est à distinguer de celle de terme, qui correspond à un événement futur mais certain dont dépend l'exigibilité ou l'extinction de l'obligation. La qualification de la condition repose donc, contrairement au terme, sur l’incertitude de l'évènement.
La réalisation de l’événement qui caractérise la condition ne doit pas dépendre exclusivement de la volonté d’une des parties au contrat. Ces conditions sont appelées potestatives et sont considérées comme nulles.
Ainsi dans notre hypothèse, intégrée dans le compromis une clause selon laquelle la vente est soumise à la condition suspensive de la vente d’un autre bien, sans aucune autre précision, serait considérée comme potestative et donc nulle. Rien n’oblige réellement l’acquéreur à vendre son bien. La vente dépendra de son bon vouloir. (Passé le délai de rétractation, il pourra toujours se libérer de son obligation d’acheter en mettant en vente son bien à un prix exorbitant). Il est donc nécessaire d’encadrer la condition suspensive de la vente d’un autre bien.
Une condition encadrée
La condition suspensive de la vente d’un autre bien doit être encadrée pour être valable. Elle ne doit pas dépendre de l’arbitraire de l’acquéreur.
Pour cela, il faut déterminer le prix de vente (ou tout du moins une fourchette de prix ) du bien appartenant à l’acquéreur et prévoir une durée maximum pour la réalisation de cette vente.
De plus, il est nécessaire de vérifier que l’acquéreur ait fait au préalable les démarches nécessaires pour vendre son logement. La cour de cassation valide cette condition lorsque l’acquéreur a fait appel à un tiers pour vendre son logement, c’est notamment le cas lorsque le bien a été mis en vente auprès d’une agence immobilière.De même, cette condition est valide lorsque l’acquéreur a déjà signé un compromis pour la vente de son logement. Dans cette situation, la condition suspensive permettra à l’acquéreur de pouvoir se libérer de la vente si ses propres acquéreurs n’ont au final pas leur prêt pour acheter.
Ainsi, il est tout à fait possible d’insérer une condition suspensive de vente d’un autre bien dans un compromis de vente du moment que cette clause est encadrée.
Cependant, dans les faits une telle clause est très aléatoire et très risquée pour le vendeur. Il verra son bien bloqué pendant plusieurs mois, le temps que l’acquéreur trouve lui-même un acquéreur pour son logement. Si le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé sans réussite, le vendeur se retrouvera au point de départ et aura certainement laissé passer d’autres potentiels acquéreurs.
C’est pourquoi, même si la cour de cassation valide cette clause lorsque l’acquéreur a mis son bien en vente dans une agence immobilière, en pratique on conseillera cette clause seulement lorsque l’acquéreur a déjà signé un compromis de vente pour son propre bien.
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