Un mandat immobilier de vente entraîne formation du contrat dès qu'elle est acceptée par l'acquéreur

Le mandat est le premier acte important pour le vendeur car il concrétise sa décision. Celui-ci est préalablement déterminé avec le mandataire les conditions de la vente en ce qui concerne le niveau de prix souhaité, les éléments vendus (actifs, parts sociales). Ce mandat est consenti avec une exclusivité, limitée dans le temps, au profit du mandataire. Les honoraires du mandataire sont supportés par celui qui donne mandat.

S’agissant d’une vente immobilière (même s’il s’agit de la cession de titres d’une société propriétaire du domaine), ce mandat doit être placé sous les dispositions de la loi Hoguet.

Le vendeur aide le mandataire à préparer son mémorandum d’information sur le domaine. Il est alors important de préciser au mandataire les situations à risque ou irrégulières.

L’objectif du prix fixé dans le mandat doit être réaliste et conforme au marché. Bien trop souvent proposer un prix trop élevé aboutit à décourager les potentiels acquéreurs et à devoir retirer plusieurs mois le domaine de la vente pour « retrouver une virginité » à un prix raisonnable.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente ou d’achat sous conditions suspensives) : cet acte est une pièce maitresse de la vente car il renferme l’ensemble des accords des parties et des conditions de la vente.Le mandat d'agence est le contrat qui engage d'une part, le mandant c'est-à-dire le vendeur, et d'autre part le mandataire qu'est l'agent immobilier. Par ce contrat, le vendeur confie la vente de son bien à l'agent immobilier. 

Une fois les conditions suspensives, stipulées par le vendeur et l’acquéreur dans le compromis, réalisées, la vente devient parfaite.

Dans un cas d'espèce récent , les juges du fonds  ont retenu la responsabilité du vendeur vis à vis de l'acquéreur au motif qu'il avait refusé de signer un compromis alors des acquéreurs ayant fait une offre au prix fixé dans le mandat.

L’agent immobilier auquel a été conféré un mandat de vente à bon droit  entraîne formation du contrat dès qu’elle a été acceptée par l’acquéreur . La vendeur est devenue  valablement engagé .

La Cour de Cassation précise en effet :

"Qu'en statuant ainsi sans rechercher si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en omettant d'informer les époux B... de l'offre d'achat des époux Z... et de la sommation de comparaître délivrée au vendeur avant la réitération de l'acte authentique du 10 mai 2006 la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef."

Plus d'infos:

3e Chambre civile du 20 mars 1996 Pourvoi N° 94-15698

Pourvoi Cassation  Civile  du 26/02/13 n°11-18552.