GRL et GLI assurances contre les loyers impayés

La Garantie des Loyers impayés s’adresse à tous les propriétaires bailleurs, particulier ou S.C.I, désireux de se protéger des impayés, des dégradations immobilières et de bénéficier d’une protection juridique spécifique. Bref, l’assurance de vos loyers et de votre tranquillité.

De nombreuses options telles que  la multirisque bâtiment, la défaillance des copropriétaires, la protection revente et l’assistance en cas de travaux d’urgence viennent compléter l’assurance des loyers impayés.

La garantie des Loyers Impayés est destinée à une certaine catégorie de locataires et vous apportent des garanties complètes au meilleur prix.
Il convient de bien la distinguer de la Garantie universelle des Risques Locatifs (dispositif qui remplace le PASS-GRL), réglementée par l’Etat, et qui assure les loyers d’une autre catégorie de locataires.

La souscription d’une assurance garantie du paiement des loyers (GLI) peut les rassurer et les amener à se montrer plus compréhensifs. Cette assurance est depuis longtemps proposée par les compagnies d’assurances, et par les administrateurs de biens. Mais les assureurs exigent, eux aussi, des garanties de solvabilité des locataires et un dossier précis de leur situation sans garantie d’acceptation.

L’indemnisation couvre le loyer, charges comprises et, généralement, les conséquences d’un départ prématuré du locataire, les dégradations donc celui-ci est responsable, les frais de contentieux. L’indemnisation est limitée dans le temps, 18 à 24 mois, soit en moyenne le délai nécessaire pour expulser un locataire intransigeant. Et qui peut être plus long quand il s’agit de cas sociaux.

Certains contrats appliquent une franchise de deux ou trois mois avant le premier paiement.

La prime est de 3 à 4 % du montant du loyer, charges comprises. Le bail doit contenir une clause résolutoire si défaut de paiement. Avant d’actionner la garantie, le propriétaire doit respecter une stricte procédure (mises en demeure, lettres recommandées). Avant de signer, il lui faut bien éplucher les contrats pour vérifier que n’existent pas de clauses contraignantes pouvant justifier un refus d’indemnisation. Tout est plus simple et un peu moins cher si l’on passe par un administrateur de biens. Sinon il importe aussi de comparer les offres et les modalités des contrats, en ne cherchant pas systématiquement les moins chers.

La garantie des risques locatifs (GRL)

Toutes les résidences principales du parc privé, situées sur le territoire français, louées nues ou meublées dont le montant du loyer, charges et taxes locatives comprises, est inférieur à 2 000€ mensuels.

La GRL est un nouveau dispositif destiné à faciliter l’accès au logement d’un plus grand nombre de locataires.
Il s’agit d’un contrat d’assurance souscrit par le bailleur (informations sur www.grl.fr )  qui lui permettra, pendant toute la durée du bail, d’être garanti :

Pour les loyers impayés à hauteur de 2000€ par mois dans la limite d’une garantie globale de 70 000€.
Pour les dégradations locatives (au départ du locataire) après franchise égale au dépôt de garantie et dans la limite de 7 700€ TTC par sinistre et par logement (3 500€ pour les meublés).
Pour les frais de gestion du recouvrement (honoraires d’avocat, d’huissier de justice et frais de procédure judiciaire inclus (compris dans la garantie globale).

Cette formule mise en place par les assureurs et « Action Logement » peut être souscrite par un propriétaire auprès d’un assureur de son choix ayant adhéré au dispositif GRL.

Ce dispositif permet l’accès au logement d’un plus grand nombre de propriétaires, car les conditions de solvabilité sont plus larges, et il n’y a pas demande de caution. Un fonds de garantie alimenté par le 1 % logement permet aux assureurs de bénéficier d’une compensation financière si les primes versées par les propriétaires sont insuffisantes.

Les contrats GRL dits « contrats socle » sont soumis à des conditions qui en limitent l’utilisation. Les logements concernés sont ceux loués vides ou meublés, situés sur le territoire français et occupés à titre de résidence principale par leurs locataires. Le loyer mensuel doit être inférieur ou égal à 2 000 euros ce qui exclut, surtout dans les grandes villes, nombre de propriétaires qui ne pourront avoir recours qu’à des contrats GLI. Cependant, les locataires ont des obligations.

Pour être éligibles au GRL, leur loyer ne doit pas dépasser ce que l’on appelle le « taux d’effort », c’est à dire 50 % de leurs revenus, comprenant toutes allocations, indemnités, pensions, retraites… Les loyers, charges comprises, sont couverts en cas d’impayés ou de paiement partiel jusqu’à un plafond de 2 000 euros par mois, déduc- tion faite des allocations logement si elles sont versées au bailleur. Les dégradations locatives se limitent, par sinistre et par logement, à 7 700 euros pour un logement vide et 3 500 euros pour un logement meublé. Fin décembre 2011, le Secrétaire d’État au logement, Benoist Apparu a fait part de sa déception.

100 000 contrats GRL avaient été souscrits, alors qu’on en attendait 400 000. Raison principale, le peu d’enthousiasme manifesté par les assureurs pour les proposer en raison de risques financiers, malgré les compensations pour les locations à personnes en état financier précaire. Ils préfèrent donc développer leurs contrats GLI considérés comme plus rémunérateurs, alors que dans les deux cas, la prime se situe entre 3 et 4 %.

Le gouvernement étudie donc une solution de garantie universelle et obligatoire des loyers impayés. Le paiement des primes serait alors partagé entre propriétaires, locataires et partenaires sociaux. Quelques euros de plus sur une quittance de loyer ne semblerait pas une pilule trop amère à avaler.