15-02-2013
En tout état de cause, ayez toujours en mémoire que c’est la loi et non vous qui détermine pour chaque type de travaux *qui du locataire ou du propriétaire* doit régler la note.
Pour ce faire en bonne harmonie, il est naturellement important, avant de commencer à vous engager dans des frais pour des réparations ou des travaux de rénovation, de bien vérifier que cette charge vous incombe bien...
L’expérience montre, trop souvent, que des conflits nés entre le locataire et son bailleur ont pour origine une méconnaissance des textes se rapportant aux obligations des parties et notamment, celles du locataire en matière de travaux ou de rénovation.
En conséquence, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement … d’où l’intérêt de porter une attention toute particulière à la lecture de *l’Etat des Lieux Entrant*, avant signature.
Cette pièce est contractuelle à l’entrée dans les lieux loués et déterminante à la sortie des lieux
Cet Etat des Lieux *Entrant* sera la bible de contrôle de l’Etat des Lieux *Sortant*.
Par ailleurs, si le locataire rencontre en cours de location un problème qui, a priori, ne relève pas de sa responsabilité , celui-ci doit aussitôt prévenir son bailleur.
Toutefois, si ce dernier tarde à intervenir, adressez-lui un courrier recommandé avec avis de réception (éventuellement accompagné d'un devis), mais n'arrêtez en aucun cas de payer votre loyer. C'est complètement illégal… (En aucun cas, on ne peut se faire justice soit même )
Si, par contre la réparation vous incombe, faites le nécessaire sans tarder.
En fait et dans sa globalité, les « travaux d’entretien » désignent l’ensemble des petits travaux courants et réparations qui sont à la charge exclusive d’un locataire louant un logement dans un immeuble ou maison d’habitation
Par contre ces travaux dits *d’entretien* courant n’ouvrent le droit à aucune déduction fiscale ou réduction d’impôt.
Le locataire dans le droit d’occupation et de jouissance des lieux, a 3 OBLIGATIONS principales:
1. Eviter les dégradations volontaires
2. Honorer ses engagements de paiements des loyers
3. et Laisser accès libre pour les travaux
Le locataire ne peut nullement s’opposer à la visite de son propriétaire lequel peut être accompagné de son architecte ainsi que des artisans pouvant intervenir dans le temps
En effet le locataire dont laisser executer dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives ainsi que les travaux de maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Il peut s’agir de grosses réparations ou d’entretiens, et peut importe qu’elles soient urgences ou non urgentes.
Toutefois, si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut obtenir une DIMINUTION de son LOYER à proportion du temps et de la surface de la partie du logement dont il aurait été privé.
La demande de réduction est un droit du locataire
Il peut obtenir cette réduction auprès du propriétaire ou du professionnel gestionnaire du bien loué sur simple de demande
En cas de litige ou de refus éventuel, c’est le tribunal d’instance qui est compétent, de façon directe, et sans l’obligation de faire appel à un avocat.
REPARATIONS à la CHARGE du LOCATAIRE
(L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
1 PARTIES EXTERIEURES » dont le locataire a l'usage exclusif
* Jardins privatifs
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines;
Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes;
Remplacement des arbustes; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
* Auvents, terrasses et marquises
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
Descente d'eaux pluviales, chêneaux et gouttières
Dégorgement des conduits.
* Ouvertures intérieures et extérieures
Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres
Graissage des gonds, paumelles et charnières;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes
Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
* Vitrages
Réfection des mastics;
Remplacement des vitres détériorées.
* Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies
Graissage;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
* Serrures et verrous de sécurité
Graissage;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
* Grilles
Nettoyage et graissage;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
2 PARTIES INTERIEURES
Plafonds, murs intérieurs et cloisons
Maintien en état de propreté;
Menus raccords de peintures et tapisseries;
Remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique;
Rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
Parquets, moquettes et autres revêtements de sol
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture;
Fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le locataire doit effectuer les petites réparations tout au long de la location mais surtout avant l'état des lieux de sortie : il doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.
Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d'un usage anormal telle que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état.
D'où la question: Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?
La vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas être imputés au locataire.
Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire :
Les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.
Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux.
De la même manière, les dégâts dus aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu'il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances existantes.
Comment définir et estimer la *VESTUSTE* ?
La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire
L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.
Ce que doit la Loi à ce sujet :
Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).
Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est toujours à la charge du propriétaire.
En général il est appliqué les valeurs ci-après exposées, à savoir :
Pour:
Les PEINTURES – Les PAPIERS PEINTS - La MOQUETTE et SOLS PLASTIQUES
Source FNAIM (Fédération National des agents immobiliers)
Durée d’occupation Neuf Bon Moyen Mauvais
état état état
< 2 ans 100 % 80 % 50 % 0 %
= à 2 ans et < à 4 ans 85 % 51 % 10 %
= à 4 ans et < à 6 ans 70 % 30 % 10 %
= à 6 ans et < à 8 ans 50 % 10 %
= à 8 ans et < à 10 ans 30 %
Au-delà de 10 ans 10 %
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