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Un bailleur indivisaire peut modifier un bail s'il justifie l'accord des autres indivisaires

15-02-2013

Les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

L'indivision est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu'il n'y ait division matérielle des parts.

Le plus souvent l'indivision résulte de la loi comme c'est le cas des héritiers avant qu'ils n'aient procédé au partage des biens de la succession. La communauté qui est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux durant le mariage, est un type d'indivision.

Une indivision n'est pas une entité juridique ; elle n'a donc aucun pouvoir, ni aucune capacité à agir en tant que tel. Un acte doit toujours émaner d'une personne ayant la capacité juridique.

Ensuite, un membre d'une indivision peut délivrer seul un congé, s'il justifie de l'accord des autres indivisaires (Cass. Civ. III : 8.11.95 ).

Enfin, dans une telle situation, le locataire doit-il démontrer un grief pour demander la nullité du congé ? La nullité des actes de procédures, lorsqu'il s'agit d'une condition de forme nécessite la preuve d'un grief.

Or, en l'espèce, l'incapacité juridique est une condition de fond : le congé est donc nul sans qu'un grief ne soit à prouver.

Des époux donnent à bail des locaux commerciaux comportant une clause d’indivisibilité. Ultérieurement, ils divisent les locaux en deux parties et vendent chaque partie à deux sociétés différentes.

En fin de bail, le locataire demande le renouvellement à l’une des deux sociétés pour un loyer de 2 500 € et à l’autre pour un loyer de 1 500 €.
Aucune des sociétés ne répond dans les 3 mois ; en conséquence, le renouvellement est réputé être accepté. L’une des sociétés réclame toutefois le déplafonnement du loyer pour la partie des locaux qui lui appartient mais cette demande est repoussée : la société ne s’étant pas manifestée dans les 3 mois de la demande de renouvellement, le bail s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail initial, y compris la clause d’indivisibilité des locaux. Par conséquent, la société ne pouvait pas engager seule l’action en fixation du loyer.

Il n'existe donc pas de solidarité entre les co-indivisaires que par l'effet de la loi ou celui d'une stipulation expresse.

Du fait de l'absence de solidarité entre les co-indivisaires lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis et hormis le cas où l'un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis

Plus d'infos:

Cassation. civile 3e chambre, 19 décembre 2012, n° 11-21340


 

 






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