Immobilier : le vendeur peut-il se rétracter entre le compromis et l'acte de vente ?

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif.

Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.
En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur.
Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter.
Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité

En signant une promesse unilatérale de vente, le promettant s'engage envers le bénéficiaire à conclure le contrat de vente définitif si celui-ci en manifeste la volonté en levant l’option dans le délai contrac- tuellement prévu. Jusqu'au terme convenu par les parties pour l'exercice du droit d'option du bénéficiaire, le promettant est tenu de deux obligations.

D’une part, il s’engage à ne pas conclure la vente avec un tiers (obligation de ne pas faire), d’autre part, il s’engage à conclure la vente avec le bénéficiaire si ce dernier lève l’option dans le délai prévu (obligation de faire).

La Cour de cassation considère qu’en signant une promesse de vente, le promettant consent à la promesse et non à la vente elle-même. Ainsi la rétractation par le promettant de son engagement avant la levée de l'option par le bénéficiaire se résout par le versement de dommages-intérêts car il n’a contracté qu’une obligation de faire (et non une obligation de donner qui aurait été sanctionnée par l’exécution forcée de la vente) (Cassation Civile Pourvoi 91-10199  : 15.12.93 ).

Dans l’arrêt du 25 mars 2009 , la Cour de cassation applique cette solution dans le cas où aucun délai n’est prévu pour lever l’option. Elle retient que la Cour d’appel ne pouvait se contenter de rechercher si le promettant avait mis en demeure le bénéficiaire d'accepter ou de refuser la promesse. Elle devait rechercher si le retrait par le promettant de sa promesse avait été notifié au bénéficiaire avant que celui-ci ne déclare l'accepter.

En l’absence de mention dans la promesse de délai pour lever l’option, le bénéficiaire ne peut donc plus accepter la promesse si le promettant lui a notifié sa rétractation avant.

Cass. Civile Pourvoi N° 08-12237 : 25.3.09

- soit l'acquéreur consent à une indemnité grossomodo à 10 % de la valeur du bien, le vendeur paye , on déchire le compromis et c'est terminé .
- soit  l'acquéreur persiste dans son achat et contraint la vendeur à une vente forcée , la décision du tribunal faisant office d'acte authentique ...........