09-11-2012
Les achats immobiliers en VEFA ou Vente en l'état futur d'achèvement connaissent depuis un certain temps un véritable essor. Dans toute forme de contrat de construction, un retard de livraison peut se présenter.
Vous avez acquis un bien en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), que se passe-t-il et que faire en cas de retard de livraison?
Selon l'article 1601-3 du code civil « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Selon l'article L261-1 du code de la construction et de l'habitation, « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil : La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ».
Les retards de livraisons sont récurrents dans le cadre d'une VEFA.
Le vendeur qui ne livre pas le logement dans les délais doit payer les pénalités de retard dès le premier jour de retard, si celui-ci est supérieur à 30 jours. Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.
Si le vendeur ne livre pas le bien dans les délais, la résolution de la vente peut être prononcée de ce seul fait (CA Paris 2e ch. B 25-3-1999).
À partir de quand parle-t-on de retard pouvant donner lieu à un dédommagemment ?
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) ou achat sur plan est un
système de vente bien encadré par la loi.
C'est le cas en ce qui
concerne les livraisons.
Dans son article L. 231-2, le code de la
construction et de l'habitation stipule qu'en matière de construction,
le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les
pénalités prévues en cas de retard de livraison. Il est question de
retard de livraison lorsque les clés de la construction ne sont pas
remises à l'acquéreur dans les délais stipulés dans le contrat signé
entre le promoteur et l'acheteur. Généralement, la personne qui a
effectué l'achat sur plan peut octroyer quelques jours supplémentaires
au promoteur-constructeur, par tolérance. La livraison peut donc se
faire sous un maximum de 30 jours après le délai prévu. Au-delà de cette
période, l'acheteur peut prendre les instances administratives légales
et autorisées pour demander la mise à disposition du bien. Il faut
cependant savoir que dans certains cas bien précis, le promoteur ne peut
être tenu responsable du retard de livraison. C'est le cas lorsque :
Au sens de l'article L731-2 du Code du travail, le retard fait suite à des conditions atmosphériques jugées dangereuses pour travailler. Il vous sera utile de savoir que le promoteur ne peut justifier le retard en évoquant ces problèmes d'intempéries que si le temps a vraiment été anormal. Par exemple, des trombes d'eau tombées en plein hiver peuvent être une raison valable, contrairement à un temps simplement pluvieux.L'avancement des travaux a été perturbé à cause de journées de grève générale observées par tout le secteur du bâtiment.La réalisation de travaux supplémentaires, à la demande de l'acheteur, qui n'ont pas été initialement prévus dans le contrat.
La Cour de Cassation indique que n'est pas abusive la clause insérée
dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel
prévoyant que "ce délai sera le cas échéant majoré des jours
d’intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers
du bâtiment". Elle précise : "la clause
susvisée n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des
acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les
droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’était pas
abusive".http://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/
Pensez à noter dans le contrat une date exacte de livraison, et non un délai. Cela permettra à la clause de pénalité prévue d'aboutir plus efficacement et rapidement.
Si vous vous retrouvez face à cette situation de retard, et que cela vous a été préjudiciable, il vous est cependant possible de demander des dommages-intérêts. Cela uniquement si vous avez la possibilité de le justifier par des pièces comme les notes de frais supplémentaires en hôtel, en location de garde-meubles... Vous pouvez également demander des pièces justificatives auprès de votre promoteur pour attester du bien-fondé du retard, cela en commençant par lui faire parvenir une lettre écrite, à l'amiable.
S'il ne vous les envoie pas ou qu'elles ne sont pas probantes, vous avez toujours la possibilité de faire une demande d'indemnisation en saisissant le tribunal, par l'intermédiaire d'un avocat. Cette solution n'a cependant aucune chance d'aboutir si vous ne pouvez prouver un lien entre le retard de livraison et les préjudices que vous avez subis.
Le moyen efficace consiste à créer une association de défense entre copropriétaires lésés. Si la situation de retard tend à traîner dans le temps, ce regroupement peut faire appel à un avocat pour intenter l'affaire en justice afin que les juges compétents prennent une décision.
Si le promoteur prend à sa charge les interêts intercalaires pour un retard inférieur à 6 mois voire votre assurance décès invalidité vos recours sont limités.
Il y a lieu de comparer l'ordre de grandeur du préjudice et le coût d'un recours judiciaire.
Pour éviter ces litiges, le choix du promoteur s'avère donc crucial quand bien même la loi encadre de plus en plus le retard de livraison de toute VEFA.
Plus d'infos:
Cassation Civile du 24/10/12 n°11-17800
Cassation Civile 14 Mars 2012 n° 10-28714
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