Quel type de travaux le syndic de copropriété peut réaliser sans autorisation de l'AG ?

Le syndic a pour mission de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble.

A cette fin, il dispose d'un pouvoir propre qui lui permet de prendre des décisions sans l'autorisation de l'assemblée générale pour les menues réparations, la souscription des contrats d'assurance, d'approvisionnement des combustibles. Bref, tous les actes de gestion de la vie courante par exemple  pour réparer l'éclairage, l'interphone ou les boîtes aux lettres....

Classiquement, le règlement de copropriété définit la somme jusqu'à laquelle il est autonome. Ce montant varie suivant la copropriété. Il peut être modifié à la hausse comme à la baisse par une décision d'assemblée.

Pour tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la loi du 10 juillet 1965 a prévu un régime dérogatoire d'ordre public permettant au syndic d'engager les travaux de sa propre initiative à condition que l'urgence soit démontrée et les copropriétaires consultés.

A l'inverse, si le syndic tarde à agir, il engage sa responsabilité, sauf si le syndicat est à l'origine de sa défaillance.

Exemple de travaux urgents justifiant une intervention du syndic :

- la réparation d'un collecteur d'égouts ;
- le remplacement de l'installation électrique vétuste ou défectueuse ;
- les travaux prévenant les dangers d'un stationnement anarchique des véhicules ;
- la réfection de l'étanchéité de l'immeuble ;
- les travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant l'habitabilité des lieux ;
- le remplacement d'une chaudière ;
- la réfection de souches de cheminées menaçant ruine ;

Dans une affaire récente des propriétaires de lots au sein d’un immeuble en copropriété avaient assigné le syndic en annulation d’assemblées générales des copropriétaires et en paiement de dommages et intérêts pour faute.

Pour rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre le syndic, l’arrêt d’appel avait retenu qu’il était chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et de procéder à tous les actes de gestion courante. La réalisation de travaux importants ne pouvait résulter que d’une délibération de l’assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires et que les appelants ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignaient soient dus à une faute du syndic.

La Cour de cassation, censurant l’arrêt de la cour d’appel, rappelle comme le stipule la loi du 10 Juillet 1965 que si le syndic a la possibilité d’agir en l’absence de toute décision préalable de l’assemblée lorsque l’urgence est manifeste, il en a aussi le devoir.

Il était nécessaire de rechercher, comme cela était demandé, si la réparation de canalisations passant dans la cave des copropriétaires et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réparation de balcons, dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, la réparation de fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans l’appartement des demandeurs et la prolifération de salpêtre, ne constituaient pas des travaux urgents.

"....Alors que, ensuite, le syndic doit procéder de sa propre initiative aux travaux urgents et indispensables à la sauvegarde l'immeuble ; qu'en énonçant que Madame X... et Monsieur Y... ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires, dans la mesure où si le syndic est chargé de procéder à tous les actes de gestion courante, la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si la réparation des fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans l'appartement de Monsieur et Madame Y... et la prolifération de salpêtre ne relevait pas de la catégorie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquels le syndic aurait dû procéder sans attendre une décision de l'assemblée générale, sauf à commettre une faute, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;...."

Plus d'infos :

Cassation Civile 3e Chambre, 10 janv. 2012 Pourvoi n° 10-26.207