Différence entre caution simple et caution solidaire

Lorsque le cautionnement est simple, la caution peut exiger que le propriétaire poursuive préalablement le locataire. La caution n’est tenue de payer que si le locataire est insolvable ou si les poursuites échoue

Dans le cadre d’un cautionnement simple, la caution peut retarder son paiement et alléger sa charge par les mécanismes suivants :

---> le bénéfice de discussion qui permet à la caution de suspendre les poursuites en paiement du créancier contre elle en l’obligeant à d’abord exiger que le débiteur la paye, en indiquant les biens dont ce dernier dispose et sur lesquels le paiement peut s’effectuer (article 2300 du code civil) ;

----> le bénéfice de division qui permet,en présence de plusieurs cautions pour une même dette (« les cofidéjusseurs »), à chaque caution – normalement tenue de l’intégralité de la dette - d’exiger que le créancier divise préalablement son action et la réduise à la part et portion de chacune d’elle. Si par exemple il y a trois cofidéjusseurs, invoquer le bénéfice de division permettra de n’être personnellement redevable que du tiers de la dette.

Dans le cautionnement solidaire où la caution est tenue comme le débiteur au paiement de la dette, ni bénéfice de discussion, ni bénéfice de division. 

Lorsque le cautionnement est solidaire, la caution est engagée au même titre que le locataire. Elle peut donc être poursuivie directement par le propriétaire, dans la limite des sommes pour lesquelles elle s’est engagée. La caution pourra se retourner contre le locataire.

La caution notariée

Les parties (propriétaire, locataire, caution) bénéficient de conseils pour mesurer la portée de leurs engagements :
• Le notaire éclaire la caution sur le montant et la durée de son engagement en proposant des clauses adaptées à la situation.
• Le notaire peut proposer une clause pour que le cautionnement s’éteigne avec le décès de la caution et éviter ainsi que l’engagement soit transmis aux héritiers.
• Le notaire vérifie le régime matrimonial de la caution. Ainsi, si cette dernière est mariée sous le régime de la communauté et signe seule, son engagement se limite à ses biens propres. Le recours à l’acte notarié dispense la caution de recopier la mention légale obligatoire.

L'acte notarié en matière de cautionnement personnel présente bien des atouts qui expliquent son attrait. Ainsi, en tant que cautionnement authentique, il permet au créancier de se procurer un titre exécutoire, lequel permet de "prononcer directement à l'exécution forcée". Avantage non négligeable alors du cautionnement notarié : il évite le recours au juge en cas de résistance de la caution. Cependant,  si le cautionnement notarié devient à la mode, c'est avant tout parce qu'il échappe aux mentions manuscrites.