28-05-2012
PATRIMOINORAMA Construit-on suffisamment de chambres médicalisées ?
 OLIVIER LE RIGOLEUR , Expert en chambre médicalisée, Plus2Retraite :
"Malheureusement non ! L’espérance de vie augmente d’un mois chaque trimestre environ chaque année. La demande locative de chambre médicalisée est toujours en hausse. Investir dans une chambre médicalisée, c’est la certitude et la sécurité d’avoir un loyer. Moins de 10% de la demande est satisfaite dans le secteur privé. Pour preuve, le parc des chambres médicalisés est rempli en moyenne entre 95% à 100%.Il est difficile pour une personne dépendante de trouver une chambre médicalisée dans une résidence privée. C’est généralement un parcours du combattant pour les familles de trouver un lieu de vie idéal pour ses ascendants. Le problème de la dépendance est un enjeu majeur pour notre peuple français. On anticipe un quadruplement des personnes de plus de 85 ans d’ici 2050 . "
PATRIMOINORAMA Pourquoi est-on hospitalisé dans une chambre médicalisée ?
OLIVIER LE RIGOLEUR , Expert en chambre médicalisée, Plus2Retraite :
"La durée moyenne de vie dans une chambre médicalisée est d’environ deux ans. C’est la dernière étape de la vie de chacun de nous. C’est un sujet tabou et qui touche toutes les familles. Toute personne âgée touchée par une maladie de la dépendance souhaite repousser au plus tard ce choix inévitable. Une fois dans cette situation, c’est toujours vécu difficilement."
PATRIMOINORAMA Comment sont organisés les soins des personnes dépendantes en France ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"En 2012, pour 1000 personnes à la recherche d’une chambre médicalisée, seules 89 se verront offrir une chambre dans le privé. Le coût d’une chambre médicalisée y est d’ailleurs élevé, près de 2200 euros par mois en moyenne. Les constructions de chambres médicalisées dans le privé sont limitées par l’Etat. "
PATRIMOINORAMA La France manque énormément de chambres médicalisées ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"Certes oui ! Mais heureusement, il existe le secteur associatif et le secteur public qui couvre l’essentiel des besoins actuellement. 50% des personnes dépendantes sont pris en charge dans le public ( Prix moyen d’une chambre en secteur public 1700 euros ), le personnel y est aussi compétent que dans le privé .30% enfin sont pris en charge dans le milieu associatif. Le prix moyen des loyers est plus élevé dans le privé, le personnel hospitalier y est plus nombreux, les personnes dépendantes qui en ont les moyens font généralement le choix d’être hospitalisées dans une clinique privée. "
PATRIMOINORAMA Comment les personnes âgées financent-elles leur séjour en chambre médicalisée ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"Compte tenu des pensions de retraite actuelles, il arrive fort souvent que la personne âgée hospitalisée utilise toute sa pension de retraite et même son capital pour financer ce coût élevé, et cas classique si elle n’en a pas les moyens ce sont alors ses enfants qui prennent en charge ce coût. Dans le cas où les moyens de la personne dépendante sont insuffisants, elle peut demander au Conseil Général une aide financière. Dans ce cas, le coût financé par les autorités publiques sera retranchée de sa succession. "
PATRIMOINORAMA Quel est le prix d’une chambre médicalisée privée pour un investisseur ? Comparatif entre chambres médicalisées en construction (VEFA) et en exploitation.
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"La chambre en construction coûte 180 000 EUR et la rentabilité est de 4,40% soit un loyer annuel de 7 920 EUR brut.La réduction d'impôt sur 9 ans de 19 800 EUR est reversée à la banque pour financer l'investissement.
Exemple de calcul de l'impôt sur les loyers pour un contribuable dont la Tranche Marginale d'Imposition est de 30 %Otons la taxe foncière de 300 EUR pour obtenir un loyer de 7 620 EUR avant impôt sur les loyers.
Calcul de l'impôt sur les loyers : 7 620 EUR x (30% + 15,5% CSG) = 3 467 EUR.Récapitulatif : loyer brut encaissé = 7 920 EUR - Taxe Foncière = 300 EUR - Impôt dû = 3 467 EUR - Loyer net annuel = 4 153 EUR
La chambre en exploitation coûte 114 907 EUR et la rentabilité est de 5,10% soit un loyer annuel de 5 860 EUR brut.Otons la taxe foncière de 300 EUR pour obtenir un loyer de 5 560 EUR avant impôt.Durant une quinzaine d'année, les loyers seront exonérés d'impôt.
Récapitulatif : loyer brut encaissé = 5 860 EUR - Taxe Foncière = 300 EUR - Impôt dû = 0 EUR - Loyer net annuel = 5 560 EUR
Après cette longue période d'exonération, le propriétaire d'une chambre en exploitation bénéficie d'un abattement fiscal de 50%. Exemple de calcul de l'impôt sur les loyers pour un contribuable dont la Tranche Marginale d'Imposition est de 30 %. La 16ème année, otons la taxe foncière de 300 EUR pour obtenir un loyer indexé de 7 540 EUR avant impôt.
Abattement fiscal de 50% : 7 540/2 = 3 770 EUR.
Calcul de l'impôt sur les loyers : 3 770 EUR x (30% + 15,5% CSG) = 1 715 EUR
Récapitulatif : loyer brut encaissé = 7 840 EUR - Taxe Foncière = 300 EUR - Impôt dû = 1 715 EUR - Loyer net annuel = 6 430 EUR"
PATRIMOINORAMA Quels sont les risques pour l’acheteur d’une chambre médicalisée ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"Le gérant s’engage dans un contrat à garantir à l’investisseur un loyer pendant 12 ans par un bail commercial que la chambre soit louée ou pas . De plus le loyer est réévalué chaque année selon un indice. L'exploitant de la clinique médicalisée s’engage à l’entretien de la chambre, sa mise aux normes, ses réparations, son ravalement. Le propriétaire de la chambre médicalisée s’engage uniquement à payer le plus souvent la taxe foncière (environ 300 euros).
Beaucoup d’épargnants déçus par la faiblesse des rendements des fonds euros en assurance-vie trouvent une excellente alternative de placement avec l’achat d’une chambre médicalisée."
PATRIMOINORAMA Comment sélectionner une chambre médicalisée ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"Le choix doit se faire selon 4 critères :
-Coût de la chambre médicalisée.
-Rentabilité de la chambre médicalisée.
-Qualité des gestionnaires
-Qualité du bail commercial. Attention à vérifier certains détails et notament la répartition des charges entre la société de gestion et l’investisseur. "
PATRIMOINORAMA Quels sont les objectifs patrimoniaux recherchés par les clients acheteurs de chambres médicalisées ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
"Tous les clients investissent dans l’objectif d'anticiper au mieux leurs futurs baisses de revenus au départ à la retraite. Le loyer de la chambre médicalisée sert dans un premier temps à rembourser un emprunt. Ensuite il participe au complément de retraite. Certains en font aussi un outil successoral en effectuant une donation partage en faveur de leurs enfants par exemple. "
PATRIMOINORAMA Quel est l’état du marché de la dépendance ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
" L’âge moyen des personnes hospitalisées en chambre médicalisée est 86 ans. Le problème de la dépendance est un sujet tabou. La société ne fait pas assez pour s’occuper des personnes dépendantes. Il faut mettre d’avantage d’humain pour aider cette population. Les personnes aussi bien hospitalisées dans le public que dans le privé font leur maximum pour aider à passer leurs derniers moments de vie. La question du financement de la dépendance reste en suspend alors que les caisses de l’Etat sont vides."
PATRIMOINORAMA Quelle politique devrait être mise en place ?
OLIVIER LE RIGOLEUR :
" Nous sommes tous un jour peut-être appelés à devenir dépendants. Soit , il faut mettre en place un système d’assurance privé pour ne pas avoir de soucis pour la fin de ses jours.Soit, il faut mettre en place une protection sociale nationale. Mais comment financer cette assurance dépendance, les autorités refusant de lancer un débat sur ce sujet jusqu’à présent ? Le secteur privé ne peut pas se développer à cause du numérus clausus actuel.
Il va falloir développer le nombre de chambres médicalisés à cause du vieillissement de la population. Les autorités ont tergiversé depuis de nombreuses années , se voilent la face et la situation empire. On a perdu beaucoup de temps. Les autorités sanitaires font la politique de l’autruche et se sont désengagées. Il faut davantage d’humain et plus de courage pour s’attaquer à cette grande cause nationale."
Plus2Retraite
Plus d'infos:
Maisons de retraite
Site du Sénat
La prise en charge des personnes âgées dépendantes par Mme. Valérie ROSSO-DEBORD
Comment financer la dépendance ? Source La Documentation Française
Pourquoi une réforme maintenant ? Source La Documentation Française
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