17-05-2012
Depuis le 10 février 2008 ,le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer
hors charges pour les locations vides et au-delà pour les meublées.
Le dépôt de garantie ou caution, est représenté par une somme
d’argent remise par le locataire à son bailleur au moment de la
signature du contrat de location.
En cas de restitution partielle, il devra absolument justifier des
sommes qu’il a prélevées pour opérer légitimement la déduction du
montant du dépôt de garantie. A défaut des factures concernées, il
s’exposerait à devoir restituer la totalité.
« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour
garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il
ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la
signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur
directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un
dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable
d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le
locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par
application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de
garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à
compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le
cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont
celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous
réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt
de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit
faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de
location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans
le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire,
après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du
locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des
locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau
bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à
la mutation. »
Sources: Articles 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ,modifié par loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ,art 103 et 1315 du code civil
A défaut le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. ( 0,71% pour cette année !!)
Un locataire a saisi le juge de proximité de Poitiers, pour obtenir restitution complète de son dépôt de garantie de 900 euros , alors qu’une somme de 293,23 euros lui avait été rendue aux vus d’un justificatif de travaux lié à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation.
La question s'est posée de savoir si le bailleur devait produire un justificatif de travaux ou bien les factures des travaux réellement effectués ?
Pour la Cour de cassation, il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues, qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
Il devra donc produire ses factures.
En conclusion le dépôt de garantie sera restitué aux conditions suivantes :
- Si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établit des détériorations imputables au locataire, sauf cas de vétusté, malfaçon ou vice de construction.mais aussi avec production des factures, en comparaison des états des lieux précités.
- en cas d'un solde de loyers et/ou charges impayées, de taxe sur les ordures ménagères mais au prorata temporis.
- Si le bien loué est en copropriété le bailleur peut garder une partie du dépôt de garantie jusqu'à réception du décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non-respect du délai de deux mois.
Cassation 3ème Chambre Civile, 15/02/2012, pourvoi N°11-13014
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