Un citoyen étranger qui vend des parts d'une Sci est taxé à 33% et non à 19% selon le TA de Grenoble

Des résidents suisses achètent un immeuble en France via une SCI. Quelques années après ils décident de revendre l'immeuble. Cette cession génère une plus-value. La plus-value est taxée à 33% car le taux réduit de 19% est réservé aux résidents Français et Communautaires.  S'appuyant sur le texte de la convention qui prohibe les discriminations en matière de plus-value immobilière avec les Suisses , les contribuables demandent à l'administration de réduire le taux de taxation afin que celle-ci soit taxée de la même manière que pour des français (aujourd'hui c'est 19%). L’administration fiscale refuse. Le litige est tranché au Tribunal Administratif de Grenoble.  

Pourquoi créer une SCI pour des non-résidents en France?

Conseiller la SCI pour les résidents suisses sert généralement à optimiser les droits de succession .L'Etat par exemple  taxe la succession dès lors que les parts de SCI sont des meubles et non des immeubles.....Si vous détenez une SCI qui possède des immeubles en France et si vous êtes résident Italien ou Suisse à votre décès, vos héritiers ne paieront pas de droits de succession en France.

Il peut s'agir également de faire en sorte que la succession soit soumise à une seule loi: on sait en effet que, sauf application du règlement communautaire en matière de successions internationales , en France, les biens immobiliers français sont dévolus selon la loi française alors que les biens mobiliers sont dévolus selon la loi du dernier domicile.

Le Tribunal de Grenoble a rejeté l'application de l'article contre la discrimination en matière de plus-value immobilière de la Convention entre la France et la Suisse. La raison évoquée est très simple. Cet article ne s'applique pas. En effet, la convention ne s'applique pas.

Lorsqu'un résident suisse vend un immeuble en SCI, c'est en réalité, une société française (la SCI) qui vend l'immeuble situé en France. C'est donc un résident français (la SCI) qui vend un immeuble français. Il n'y a pas d'élément d'extranéité dans cette situation et donc le traité ne s'applique pas...La solution paraît à cet égard diverger de l'analyse retenue par le CE dans l'Arrêt du 11 juillet 2011 Quality Invest. En effet, dans cet arrêt tout au contraire, le Conseil d'Etat avait pris soin de déclarer que les conventions internationales étaient applicables aux SCI ayant des associés non résidents, mais que leur application doit tenir compte de la nature propre des sociétés de personnes.

A postériori, les époux Aimé auraient pu être mieux inspirés de vendre les titres de la SCI  plutôt que l'immeuble. Ils auraient pu également dès le départ, réfléchir à constituer une société Suisse.

Tribunal Administratif de Grenoble, 4e ch. 23 nov 2011, n°065508 Sté Saint-Etienne et M et Mme Aimé.