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Se retracter après une offre de vente est un préjudice indemnisable pour l'acquéreur

04-12-2011

Selon la Cour de cassation, le retrait d'une offre de vente d'un bien immobilier peut justifier la réparation d'un préjudice pour l'acquéreur potentiel, avant même toute signature du compromis

En l’espèce, une offre d’achat des époux X avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Melle Y, cette dernière souhaitant cependant faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications qu’elle avait communiquées par e-mail. Le notaire lui avait ensuite adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin que de recueillir la signature de tous les indivisaires et les parties avaient convenu de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique.

Ce même 29 avril, Melle Y avait adressé au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coindivisaires le « week-end » suivant puis le 4 mai, elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet, tout en précisant à l’officier ministériel que son père avait reçu une autre proposition d’achat pour un montant supérieur. Et le même jour, elle avait finalement confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre des époux X.

La cour d’appel (Paris, 8 avril 2010), ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un compromis avait été élaboré et soumis à sa signature, a considéré que Melle Y avait rompu brutalement les pourparlers engagés.

Cette rupture abusive ayant causé aux époux X un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la même cour en a déduit que ceux-ci faisaient bien la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Melle Y devant être réparé par l’allocation de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel et rejette le pourvoi.

Les consorts Y ont par ailleurs vainement tenté, pour échapper à leur condamnation, de soutenir dans leurs conclusions d’appel que Melle Y ne représentait pas l’indivision et qu’elle ne pouvait donc pas engager ses coindivisaires, la décision de ne pas donner suite aux pourparlers ne pouvant être prise que dans le cadre de l’indivision et conformément aux règles de celle-ci, ceux-ci n’étant pas recevables à présenter devant la Cour de cassation ce moyen nouveau, en application de l’article 619 du code de procédure civile.

Les agents immobiliers doivent en conséquence être sensibilisés à ce risque d’action potentielle et l'intégrer quand bien même aucun avant-contrat n'aurait encore été signé et le cas échéant en avertir leurs clients avant de les engager éventuellement dans une nouvelle transaction.

 

Cassation 3e civ. 18 octobre 2011, n° 10-22902.

 

 




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