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Régimes matrimoniaux

L'union libre 27-03-2008

DEUX "AMIS" SANS AUCUN LIEN FAMILIAL JURIDIQUE

Les concubins qui vivent ensemble sans être mariés sont considérés par la loi comme deux "amis" sans aucun lien familial juridique.
Chacun conserve la propriété de ses biens. Il n'y a pas d'obligation légale de participer aux dépenses courantes.

Les deux concubins sont considérés comme deux contribuables distincts.

Ils ne sont responsables que de leurs propres dettes.

Si l'un d'eux possède le logement "familial", il peut le vendre sans l'autorisation de l'autre. En cas de location, le titulaire du bail dispose librement du logement. En contrepartie, il est seul responsable du paiement du loyer.

En revanche, si le titulaire du bail décède ou quitte les lieux, son concubin peut conserver le logement s'il vit avec lui depuis plus d'un an.

Certains organismes sociaux (sécurité sociale et caisse d'allocations familiales) reconnaissent l'union libre. Si l'un d'eux possède le logement "familial", il peut le vendre sans l'autorisation de l'autre. En cas de location, le titulaire du bail dispose librement du logement. En contrepartie, il est seul responsable du paiement du loyer.

La liberté à son prix ! Réfractaires au mariage, les concubins vivent dans l'absence totale de contraintes, mais aussi de droits, tant sur le plan patrimonial que successoral . Individualistes, ils le restent… souvent jusqu'au moment où ils envisagent d'acquérir leur logement commun.Quand les concubins viennent  voir un notaire pour acheter un bien en indivision, qu'ils soient pacsés ou en union libre, il n'est pas rare qu'ils repartent en ayant décidé de se marier.

Les droits en cas de séparation

La séparation est aussi douloureuse qu'un divorce. Mais si dans un divorce des règles permettent aux ex-époux de partager équitablement leurs biens, il n'en est pas de même dans le concubinage. Votre concubin n'a envers vous aucun devoir de secours, d'assistance ni de fidélité, à l'inverse d'un époux.

Par conséquent, vous pouvez vous retrouver sans ressources, et sans la moindre possibilité d'obtenir quelque chose de votre concubin. La preuve du mobilier, par exemple, va résulter des factures. Qu'en sera-t-il si celles-ci sont perdues ou bien encore si la facture est au nom de l'un alors que l'autre a payé ?

Dans certains cas, très limités, les tribunaux peuvent reconnaître qu'il y a eu préjudice et accorder des dommages et intérêts au concubin abandonné. Les tribunaux considèrent qu'il y a eu société de fait, c'est-à-dire une société sans statut écrit. La règle qui va prédominer est l'apport financier fait par l'un ou l'autre durant la vie de cette société. C'est le cas par exemple du concubin qui a travaillé bénévolement dans l'affaire de l'autre, ce qui a contribué à l'enrichir sans contrepartie.

C'est également le cas lorsque l'un des concubins ne travaille pas, s'ils achètent une maison d'habitation ensemble et qu'au moment de leur séparation des difficultés surviennent dans le partage de la maison. Cette dernière sera attribuée à celui qui travaille, l'autre n'aura le droit à rien et devra quitter les lieux.

Les droits en cas de décès

Vous n'avez en principe aucun droit. Si votre concubin a pris la précaution de faire un testament en votre faveur, vous pouvez recevoir tout ou partie de la succession dans la limite de la quotité disponible. Mais le coût fiscal est très élevé. En effet, les droits de succession s'élèvent à 60 % .

Pour diminuer le montant des droits, il est préférable de limiter les legs. Il est préférable de favoriser le droit d'usufruit, , le droit d'usage et d'habitation du logement occupé ensemble, dans la limite de la quotité disponible. Ainsi les droits de succession ne seront pas calculés sur la valeur des biens en pleine propriété. ATTENTION : un testament entre concubins peut être annulé pour cause illicite ou immorale. On peut aussi utiliser l'assurance-vie ou l'assurance deces, les croisements de parts demembrés.

Acheter un logement en union libre

Lors de l'achat d'un logement et de l'emprunt bancaire ou familial qui l'accompagne, il faut bien s'informer avant de s'engager. Le principe de base est que toutes les formes de conjugalité permettent d'emprunter et d'acheter un logement. L'important est de choisir la solution juridique et fiscale la mieux adaptée à vos choix de vie. Acheter à deux sans être mariés peut se faire de plusieurs façons.

LA solution la plus simple : l'achat en indivision

Le moyen le plus élémentaire est d'acheter « en indivision ». Il suffit de décider, au moment de l'achat, dans quelles proportions chacun des deux « indivisaires » sera propriétaire (moitié/moitié ou une autre répartition). Ce choix est définitif et toute modification ultérieure de ces proportions nécessiterait un nouvel accord et entraînerait des taxes. Lors de l'achat vous êtes libre de fixer la quote-part de chacun dans cette indivision. Il est donc essentiel de calquer cette répartition sur la participation financière de chacun dans l'investissement total (prix d'achat et frais annexes : commission d'agence, frais d'acte notarié, frais d'emprunt.

Pour faire les calculs, on peut distinguer l'apport personnel et les sommes empruntées. Pour l'apport personnel, le calcul est souvent assez simple, il suffit de connaître le pourcentage apporté par chacun à ce titre.

Pour la partie empruntée on constate l'usage de plusieurs méthodes. Certains couples vont considérer que chacun remboursera la moitié des échéances. D'autres fixeront un autre pourcentage. Dans tous les cas, il ne s'agit que d'une prévision car avec le temps la participation de chacun dans le remboursement du prêt est susceptible de varier sous l'effet de facteurs imprévus (hausse ou baisse de revenus, perte d'emploi, maladie, autres ressources de dépenses, etc.).

Il est très important de bien noter que le changement de participation dans le remboursement en cours de route n'a aucun effet automatique sur les proportions fixées dans l'acte d'achat. Parfois certains anticipent une future rentrée d'argent personnel (donation par la famille, arrivée à terme d'un plan d'épargne, déblocage d'une participation, perception d'une prime, etc.) qui servira à rembourser une partie du prêt par anticipation. Ce cas doit être géré avec prudence car si les proportions d'achat sont fixées en anticipant cette participation future et qu'elle n'a pas lieu, la répartition deviendra injuste sans vraiment pouvoir la modifier. Ne pas l'anticiper alors qu'elle aura lieu sera tout aussi injuste. Par ailleurs la banque va exiger que chacun des indivisaires s'engage pour la totalité du prêt. Ils seront débiteurs solidairement.

En cas de séparation ou de décès d’un des concubins, un contentieux peut naître, car celui qui a financé la plus grande part du bien, ou un de ses héritiers, pourra souhaiter récupérer l’intégralité des fonds investis. Il devra alors démontrer avoir consenti un prêt à son concubin afin de lui permettre d’acquérir sa part. Il est donc préférable de faire constater ce prêt par écrit (par exemple, dans une reconnaissance de dette notariée). A défaut, le paiement pourra être considéré comme une donation irrévocable.

L’administration fiscale pourrait, par ailleurs, y voir une donation déguisée et demander le paiement des droits à hauteur de 60 % des sommes transmises (et d’éventuelles pénalités).

Une solution plus simple : la "convention d'indivision"

Si l'on veut améliorer cette situation d'indivision et lui donner une plus grande stabilité il est possible de conclure une «convention d'indivision», pour une durée de cinq ans maximum. Elle est renouvelable si les indivisaires le souhaitent. Cette convention interdit, sauf motifs légitimes, de demander le partage. En l'absence d'une convention d'indivision, chaque indivisaire peut obliger l'autre à vendre et à partager le prix. (Article 815 du Code civil :« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. »). Par ailleurs en cas de décès d'un indivisaire, ce sont les héritiers qui prennent sa place dans l'indivision. Aussi, afin de protéger le survivant face à des héritiers hostiles un testament peut être envisagé. Toutefois avant de faire ce testament sa conséquence civile et la facture fiscale seront à évaluer aussi précisément que possible. N'oubliez pas qu'entre concubins le taux des droits de succession est de 60 % et que le pacte civil de solidarité ne les réduit qu'à 40 et 50 % !

Dans ce contexte, un contrat d'assurance-vie conclu par le défunt au profit du survivant l'aidera payer la note.

Une autre solution:la société civile (la SCI)

Si l'on veut donner une plus grande stabilité à l'achat et à la place de l'achat en indivision, il est possible de constituer une société civile. Cette solution évite certains inconvénients de l'indivision tel que le droit de demander le partage. Elle permet aussi d'associer plus facilement d'autres personnes dans l'opération d'achat. Ce seront, par exemple les parents qui, pour aider leur enfant à acheter, vont faire partie de la société civile et y apporter leur contribution. La société est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions les plus importantes sont prises par la collectivité des associé. Rapide et facile à constituer, la société civile n'est pas le remède miracle à tous les problèmes mal peut être intéressante dans certaines situations. Des clauses d'agrément bien étudiées peuvent protéger les associés contre l'arrivée de nouveaux venus qui seraient indésirables.

La tontine: la solution la plus protectrice mais délicate en cas de séparation

La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant ce qui peut être utile pour protéger son concubin face à d'éventuels conflits avec les héritiers.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale des concubins.

Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur la part transmise au décès.






 

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