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Immobilier

L'investissement viticole et forestier 27-03-2008

Investir dans la terre, dans les vignobles, dans des forêts ne paraît pas être a priori le placement immobilier par excellence! Selon la loi, ces placements sont toutefois considérés comme des placements immobiliers et non mobiliers comme ce peut être le cas pour l'assurance-vie ou les investissements boursiers.A ce titre,ils trouvent leur place légitime dans ce sous paragraphe.
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GROUPEMENTS FONCIERS VITICOLES

Définition

Les groupements fonciers viticoles(GFC)ont pour objets l'acquisition sous forme de parts d'un domaine viticole.Ces groupements fonciers viticoles sont des sociétés civiles dont le capital est divisé en parts.Chaque associé détient un nombre de parts correspondant à sa souscription.

Présentation du marché

Souscrire des parts de GFC est séduisant à bien des égards.En effet,les atouts sont nombreux:

-C'est une excellente opération de diversification patrimoniale;

-Les revenus obtenus sont souvent versés en "liquide",en bouteilles émanant directement de la propriété,un plus incontesté pour les amateurs de bon vins;

-Dans certains cas spécifiques,ce concept permet la conservation d'un patrimoine familial viticole;

-Les avantages fiscaux sont substanciels.

On regrette toutefois que ce marché reste encore étroit.L'offre est assez rare mais la demande est forte,le domaine viticole devant être de qualité irréprochable et les crus classés de grande renommée.

Dans la majorité des cas,il est détenu par les grands établissements financiers tels que le Crédit Agricole,l'UFC(filiale du Crédit Mutuel),la BNP,la Société Générale,etc.

Or,ces derniers ne communiquent pas ou trés peu sur ce style de produits.Les investisseurs intéressés se doivent d'interroger ces différents établissements afin de savoir s'ils peuvent répondre à leurs besoins.

Type d'avantage fiscal

Souscrire à des parts de GFV offre divers avantages fiscaux.
Abattement forfaitaire de 15%.

Chaque associé(souscripteur de parts)est imposé dans la catégorie des revenus fonciers dans la mesure où la société(le GFC) donne son domaine en exploitation.Dés lors le souscripteur de parts bénéficie d'un abattement forfaitaire de 15%.En outre,il peut déduire de ses revenus fonciers les frais de gestion et les impôts fonciers excédentaires.

Exonération partielle des driots de succesion

Les donations et les successions relatives aux parts de GFC bénéficient,dans certains cas ,d'une exonération partielle des droits de succesion. Pour bénéficier de cette exonération,les biens doivent être loués par bail à long terme (au moins dix- huit ans). En outre, le donateur ou le défunt doit avoir possédé les parts pendant au minimum deux ans avant l'acte de donation ou de succession. Le nouveau propriétaire est,quant à lui,tenu de conserver ces parts pendant au moins cinq ans.

Transmissions privilégiées

De plus,lorsque la transmission des parts n'exède pas 76000 euros,les parts transmises sont exonérées sur les trois quarts de cette valeur.Autrement dit,elles ne sont imposées que sur 19000 euros.Au dessus du seuil de 76000 euros,seule la moitié de la somme est exonérée soit 38000 euros.

Exonération ou réduction d'ISF

Les parts de GFV peuvent aussi échapper,dans une certaine mesure ,à la taxation d'ISF. L'exonération est totale si les parts sont considérées comme étant des biens professionnels,c est à dire si les fonds sont loués pour au moins dix-huit ans et si l'associé détient les parts depuis au moins deux ans.Ces derniéres doivent être représentatatives d'apports constitués par des immeubles ou des droits immobilers à destination agricole.

En outre,le bail doit avoir été consenti au détenteur de parts,a son conjoint,à leurs ascendants ou descendants ou à leurs fréres et soeurs,pour l'exercice d'une profession principale.

L'exonération est partielle si le bail est accordé à d'autres personnes que celles visées ci-dessus ou si les fonds ne sont pas utilisés pour une activité principale.

Est ainsi visée la quasi-totalité des souscripteurs en parts de GFV.Si la valeur des parts n'exéde pas 76000 euros,l'exonération porte sur les 3/4 de cette valeur.Elle est ramenée à 50% au-delà.

Régime des plus-values immobilières

En cas de cession des parts , la plus values est assujettie au régime spécifique de la plus value immobilière réalisée par les particuliers.

INVESTISSEMENTS FORESTIERS

Définition

Depuis 2001 et du fait de la tempête du siécle,les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif fiscal de faveur destiné à inciter les particuliers à investir dans les bois et forêts.

Cet investissement peut se réaliser sous la forme:

-D'une acquisition de forêts et terrains boisés ou à boiser;

-D'une souscription de parts de sociétés d'épargne forestière.

Autrement dit, l'investissement peut se réaliser de manière directe ou de maniére indirecte.
Les avantages fiscaux qui en découlent ne prennent pas en compte la manière dont l'investissement est réalisé.

Présentation du marché

C'est également un marché encore très restreint pour les particuliers puisque la loi qui met en place ce dispositif fiscal attractif est récente.

Elle date du 9 juillet 2001. Ceci étant,il est probable que des opérateurs consèquents mettront rapidement en place ce concept qui devrait,comme pour les GFV,séduire les particuliers à la recherche d'une bonne diversification patrimoniale.

Ce marché concerne aussi,bien évidemment,ceux qui désirent investir directement sur un terrain.On peut toutefois penser qu'ils seront moins nombreux que les souscripteurs de parts!

Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal se traduit par une réduction d'impôt.Cette dernière est égale à 25% du montant de l'investissment,dans la limite annuelle de 5700 euros pour un célibataire et de 11400 euros pour un couple marié.

Obligations à respecter

Investissements réalisés en direct

L'acquisition du terrain doit permettre soit:

-de constituer une unité de gestion d'au moins dix hectares d'un seul tenant;

-d'agrandir une unité de gestion pour porter sa superficie à plus de dix hectares.Mais d'une maniére comme de l'autre,la superficie totale du terrain ne peut excéder 25 hectares.

De plus,il s'agit d'un terrainde bois ou de forêts,l'investisseur est tenu de conserver ces terres au moins pendant quize ans.S'il s'agit d'un terrain à boiser,l'investisseur doit s' engager à le boiser dans les trois ans aprés l'acquisition et à le conserver pendant au moins quize ans.

Souscription de parts

Le souscripteur doit s'engager à conserver les parts du groupement pendant huit ans.Quant au groupement,il est tenu aux mêmes engagements que dans le cadre d'un investissement en direct(respect de la superficie et engagement de conservation pendant au moins 15 ans).







 

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