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Le démembrement de biens immobiliers : outil de transmission de patrimoine 27-03-2008

Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété.
Devenu incontournable en gestion de patrimoine, il se situe à l'intersection :

  • Du droit civil
  • Du droit fiscal, et
  • Du calcul financier.

Il constitue la base de la plupart des stratégies patrimoniales transmissives.

Le démembrement de propriété peut résulter soit de la loi, soit de la volonté des parties. Il est présent dans pratiquement toutes les familles. S'il ne l'est pas à ce jour, cela ne saurait tarder.
En effet :

  • La loi en a élargi le champ d'application.
  • Les donations partage avec réserve d'usufruit se multiplient.
  • Le démembrement de propriété est devenu une technique d'Ingénierie Patrimoniale.

Les démembrements sont plus incommodants que jadis :
  • Ils durent plus longtemps (en effet, à la création du Code Civil, le conjoint survivant avait une espérance de vie courte en général).
  • Ils s'appliquent sur une grande diversité d'actifs patrimoniaux alors qu'avant ils portaient essentiellement sur de l'immobilier.
  • Ils concernent plus que par le passé des personnes qui n'ont pas de liens familiaux ou affectifs (ex : usufruit à la seconde épouse, nue-propriété aux enfants du 1er lit).
  • Ils sont également plus incommodants du fait de l'imprécision des textes . L'arrêt Baylet ne règle pas tout, loin s'en faut.

Le démembrement de propriété, technique pertinente d'ingénierie patrimoniale, peut donc vous conduire vers une situation inconfortable s'il n'est pas bien organisé.

 

Cas de démembrement de la propriété :

Dans la pratique, le démembrement est la conséquence d'une succession, d'une donation, ou d'une vente (vente dite en "viager").

  • Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
    Article 757 du Code Civil
  • De son vivant, un propriétaire décide faire donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, ses enfants, petits enfants tout en se réservant l'usufruit.
     
  • Un immeuble peut également être démembré lors de sa vente, par la cession de la nue-propriété à un tiers et conservation de l'usufruit par le propriétaire cédant.
    En général cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.
    En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans, par exemple.

Demembrement: outil de transmission du patrimoine.

Démembrement ! Un mot bien barbare pour désigner un montage juridique simple, à la portée de tous. De plus en plus de personnes se retrouvent d’ailleurs en situation de gérer un patrimoine démembré, en particulier les veufs et veuves. Depuis la réforme de décembre 2001, le conjoint survivant opte très souvent pour 100% de l’usufruit sur le patrimoine successoral hérité de son époux(se), laissant aux enfants la nue-propriété. Le démembrement consiste à partager entre différentes personnes les droits sur un bien. Prenons le cas d’une maison pour bien comprendre. L’usufruitier dispose du droit d’en jouir et d’en percevoir les fruits. C’est-à-dire qu’il peut habiter la maison, la prêter ou encore la louer pour en toucher les loyers. Mais il ne détient pas le droit d’en disposer ou de l’aliéner, en la donnant en gage d’un crédit.

Intéret de la donation avec réserve d'usufruit.

 Elle répond à un objectif patrimonial réel avec une fiscalité favorable.

Exemple : fort d’un patrimoine de 900 000 euros, un couple âgé de 50 ans est prêt à anticiper la transmission à sa fille d’un de ses biens évalué à 500 000 euros. Il décide d’en céder la nue-propriété. En pratique, les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, établie en fonction de l’âge du ou des donateurs (voir tableau). Elle augmente au fur et à mesure que l’espérance de vie de l’usufruitier décroît. Autant dire que plus la donation est réalisée tôt, plus grand est le bénéfice fiscal à terme. Dans notre exemple, la nue-propriété est égale à 40% de 500 000 euros, soit 200 000 euros au global et 100 000 euros par parent. S’il exploite au mieux la règle fiscale, ce couple effectuera la donation en deux fois pour optimiser l’abattement de 50 000 euros par parent et par enfant.

Ainsi, il ramène la base taxable à 100 000 euros par opération (50 000 euros par parent), s’affranchissant de tout impôt. Seule contrainte : laisser courir six ans entre les deux donations, le temps de laisser le compteur fiscal des donations se remettre à zéro. Autre hypothèse : aucune donation n’est faite. Au moment du décès du père, son épouse, alors âgée de 75 ans, opte pour 100% de l’usufruit sur la part de son conjoint décédé. La fille hérite alors de la nue-propriété de la moitié de la résidence familiale. Montant de sa note fiscale : 44 300 euros, contre 9 600 euros si la donation avait été effectuée ! Et encore, notre exemple ne tient nul compte de la valorisation du patrimoine entretemps…

Nous sommes tous acheteurs et vendeurs d'usufruit et de nue-propriété

Exemples :

- le péril imminent qui frappe nos régimes de retraites impose volens nolens de capitaliser : voici un acquéreur de nue-propriété.
- le retraité qui aura besoin de revenus complémentaires tout en conservant son cadre de vie : voilà un vendeur de nue-propriété.
- le cadre effectuant une mission de 3 ans loin de chez lui : voici un acquéreur d'usufruit.
- la personne lourdement imposée et en butte à l'ISF, qui souhaite arbitrer des flux de revenus pour un capital qu'il pourra faire fructifier dans un environnement fiscal plus favorable : voilà un vendeur d'usufruit.

Ces exemples pourraient être déclinés à l'infini.

Mais à ce jour, force est de constater que cette demande n'est pas satisfaite, faute de marché proposé et organisé par les professionnels de l'immobilier.

La loi en bref

Dispositif
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. Il n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.

Fiscalité

Si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire, s’il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d’autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.

Obligations
Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.
Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.

Contribuables concernés

• Pour l’acquisition de la nue-propriété, en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.

• Pour l’acquisition de l’usufruit en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l’IR.


Textes de référence

•Articles 605 et 606 du Code civil
Droits et obligations des nus-propriétaires et des usufruitiers.

•Loi du 12 avril 1996
Loi qui a porté le report des déficits fonciers de cinq à dix ans.

CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI.
Article 762

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier

  • AGE DE L' USUFRUITIER : 20 ans révolus .
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 7/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 3/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : 30 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 6/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 4/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : 40 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 5/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 5/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : 50 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 4/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 6/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : 60 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 3/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 7/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : 70 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 2/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 8/10.
  • AGE DE L'USUFRUITIER : Plus de 70 ans révolus.
    - VALEUR DE L'USUFRUIT : 1/10.
    - VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 9/10.

L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé aux deux dixièmes de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.






 

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