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Immobilier

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié 27-03-2008

De plus en plus de couples non mariés, concubins ou partenaires pacsés, achètent une résidence principale ou secondaire en indivision. Souvent mal informés, ils ne mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités de l'achat entraînent de nombreuses conséquences tout au long de leur vie. En absence de contrat de mariage, il  convient de vous  protéger mutuellement , de préparer les conséquences d'une rupture et de choisir la fiscalité la plus avantageuse .Un minimum de montages juridiques et de précautions est nécessaire pour éviter toute drame ou toute querelle.

Quel est l'intérêt pour deux concubins d'acheter un bien immobilier en tontine ?

La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant mais dont la propriété revient intégralement au seul survivant.Compte tenu du niveau de prix  de l'immobilier, la tontine qui est souvent cité n'est pas un bon choix.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%) si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence principale des acquéreurs à cette même da te. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part transmise, pour des concubins, ce qui le cas le plus souvent.

Les conséquences lors de la rupture

Aucune règle ne régit la séparation des couples non mariés:

  • si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, tels qu'ils figurent dans le titre de propriété.
  • si l'un des concubins ou partenaires rachète la part de l'autre, on parle alors de "licitation" faisant cesser l'indivision. L'acquéreur doit pouvoir financer totalement l'achat afin que l'autre ne soit plus tenu solidairement du remboursement du prêt éventuel existant au jour de la séparation.
  • si l'un des concubins ou partenaires invoque une créance à l'encontre de l'autre (financement de travaux par exemple), son montant sera égal à sa valeur d'origine. En effet, sauf volonté contraire des parties, il n'y a pas lieu à revalorisation.

Les précautions à prendre lors de l'achat

Il s'agit de déterminer la part de chaque concubin ou partenaire pacsé quand ils achètent ensemble. L'acte d'acquisition constate, entre eux, la répartition de la propriété du bien, exprimée en pourcentage. Pour éviter d'éventuels conflits lors d'une séparation ou d'un décès, cette répartition doit correspondre au financement réel (par exemple : 50 %/50 % ; 30 %/70 %) en tenant compte de leurs apports personnels et de leur participation au remboursement du ou des prêts. Rappelons qu'à défaut d'indication contraire dans l'acte d'acquisition, les concubins ou partenaires pacsés sont propriétaires du bien par parts égales. Si cela n'est pas le cas, il est donc important de préciser leurs quotes-parts dans l'acte d'achat. En effet, l'administration fiscale pourrait requalifier l'opération en donation déguisée. Elle demanderait alors au concubin ou partenaire gratifié, le paiement des droits de mutation à titre gratuit, au tarif en vigueur entre les membres du couple, ainsi que des intérêts et des pénalités de retard. Enfin, l'avantage accordé à celui qui n'a pas financé totalement sa quote-part devra être qualifié entre les concubins ou pacsés : s'agit-il d'un prêt, d'une donation ou de l'exécution d'une obligation alimentaire naturelle (c'est-à-dire exécutée volontairement par un des concubins ou partenaires pacsés en considération des besoins de l'autre) ?

Les conséquences lors du décès

Le survivant d'un couple non marié n'a aucun droit légal dans la succession du défunt, il n'est pas son héritier. Il n'a donc pas le droit d'occuper le bien postérieurement au décès, sauf si les héritiers du concubin ou du partenaire pacsé décédé l'y autorisent. Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, le notaire peut proposer plusieurs solutions:

  • la faculté d'acquisition de l'article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure adressée au concubin ou partenaire pacsé par les héritiers
  • le testament : en cas de décès de l'un des concubins ou partenaires pacsés, le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Il n'a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur (legs d'un usufruit, d'un droit d'usage et d'habitation, ou de la pleine propriété). Mais outre que le concubin est taxé à 60 % après abattement de 1500 euros sur ce qu'il recueille, son legs ne doit pas porter atteinte à la réserve d'éventuels héritiers réservataires (enfant, père et mère...). Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui concerne l'imposition (abattement de 57 000 euros et droits s'élevant à 40 % jusqu'à 15 000 euros et 50 % au-delà). Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire
  • le pacte de préférence : il peut être stipulé au profit d'un indivisaire. L'intérêt est d'accorder au partenaire ou concubin survivant, un droit prioritaire en cas de cession par l'autre, de sa quote-part du bien. Contrairement à la faculté d'acquisition précédemment décrite, le pacte de préférence est purement conventionnel. Il est important de rédiger les clauses avec précaution.

 REDIGER UNE CONVENTION ENTRE VOUS

  • En l'absence de convention, l'autre n'a aucun droit sur l'héritage : ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part ; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit, d'être dans l'obligation de vendre le logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun par testament l'usufruit de votre part.

    Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum (60 %).
  • Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu'au décès de l'un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit ou en nue-propriété- et que la gérance sera confiée au survivant.

    Pour financer l'acquisition, renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans votre cas, un contrat d'assurance-vie
     
  • Exemple : l'un possède 70 % du logement, l'autre 30 % en fonction de sa contribution au financement. Etablie par acte notarié, la convention d'indivision fixe les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. Vous ne pouvez ni vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. En cas de décès la convention peut, par exemple, prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit ou en nue-propriété. En cas de séparation, si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.

En cas de séparation

Si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.

Celui qui désire conserver l'immeuble a un droit de priorité pour racheter sa part à l'autre. Vous pouvez aussi décider de maintenir l'indivision et convenir que l'un d'entre vous restera dans les lieux en contrepartie d'une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.

  • En l'absence de convention, en cas de désaccord c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant 2 ans maximum.
  • Si vous avez passé une convention d'indivision,

    - à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu'à son expiration ; celui d'entre vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée ;

    - à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.


L'ACHAT DU LOGEMENT EN SCI

Si l'on veut donner une plus grande stabilité à l'achat et à la place de l'achat en indivision, il est possible de constituer une société civile. Cette solution évite certains inconvénients de l'indivision tel que le droit de demander le partage. Elle permet aussi d'associer plus facilement d'autres personnes dans l'opération d'achat. Ce seront, par exemple les parents qui, pour aider leur enfant à acheter, vont faire partie de la société civile et y apporter leur contribution. La société est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions les plus importantes sont prises par la collectivité des associé. Rapide et facile à constituer, la société civile n'est pas le remède miracle à tous les problèmes mal peut être intéressante dans certaines situations. Des clauses d'agrément bien étudiées peuvent protéger les associés contre l'arrivée de nouveaux venus qui seraient indésirables.

La tontine: la solution la plus protectrice mais délicate en cas de séparation

La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant ce qui peut être utile pour protéger son concubin face à d'éventuels conflits avec les héritiers.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale des concubins.

Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur la part transmise au décès.

 





 

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