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Immobilier

Quels statut fiscal choisir pour le loueur de meublés? 27-03-2008

Le bailleur de biens meublés a le choix de choisir soit le statut de loueur professionnel , soit le statut le statut de loueur non professionnel soit un autre statut décrit ci dessous:

Locations meublées professionnelles ou non professionnelles (LMP / LMNP)

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé,il est considéré au regard de l'Administration comme loueur en meublé.Toutefois,deux catégories coexistent:le loueur en meublé non professionnel communèment dénommé LMNP et le loueur en meublé professionel intitulé LMP.De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.

La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les revenus qu'elle procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Les avantages fiscaux sont différents selon que l'on est LMP ou LMNP.
Quand devient-on loueur professionnel ?


Montant des recettes de la location en meublé

Régime d'imposition

 

Le loueur est inscrit au RCS

Le loueur n'est pas inscrit au RCS

Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés inférieurs aux autres revenus

Non professionnel

Non professionnel

Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés supérieur ou égal aux autres revenus

Professionnel

Non professionnel

Recettes supérieures
à 23 000 €

Professionnel

Non professionnel

Comment s'apprécient les limites de 23 000 € et le seuil de 50 % ?

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.

Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.

Le régime des micro-entreprises pour une petite activité de location

Si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des micro-entreprises.

Depuis l'imposition des revenus 1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires de la franchise en base de TVA ou expressément exonérés de cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 15 260 € HT bénéficient de plein droit de ce régime.

Les contribuables dont les recettes franchissent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300 € continuent à bénéficier de ce régime l'année du dépassement.

Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL.

Vous serez imposé après application d'un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à
300 €

Bon à savoir :

Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.

LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE

Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle

La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du contrat sont fixés librement entre les parties.

Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués nus, sans autorisation préalable à la préfecture.

D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.

Les règles juridiques de la location en meublé non professionnelle

Pour pouvoir entrer dans le cadre du régime micro-BIC de la location en meuble non professionnelle, le propriétaire doit détenir les biens immobiliers en direct. Si les biens immobiliers meublés sont loués dans le cadre d'une SCI, la loi impose que la SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ce qui exclut d'office l'application du régime micro-BIC.

En tout état de cause, l'investisseur garde la liberté de choisir entre le micro-BIC (et l'abattement forfaitaire de 72 %) ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s'il estime que les déductions dépasseront 72 % de ses recettes.

Les déficits

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal.

Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.

Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent aussi  la possibilité de constater un déficit.
Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.

Où déposer les déclarations ?


Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé.

S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :

- soit celui du lieu de résidence du redevable ;

- soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.

Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.

1 Dispositif

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé,dans la mesure où:

-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;

-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)

Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.

Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel,il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.

2 Logements concernés

Divers types de logements sont concernés par la location meublée:

-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hotes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.

Peu importe que les biens en question soient considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.

Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité,on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

3 Avantage fiscal


Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC,les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois,si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé,seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété(amortissements,intérêts d'emprunt,réparations autres que le menu entretien,taxe fonciére)sont pris en compte ppour la détermination du revenu impossible.

Si des déficits sont constatés une année,ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnells imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.

Mais attention,le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possiblité de constater un déficit.

4 Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle

La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du contrat sont fixés librement entre les parties.

Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués nus, sans autorisation préalable à la préfecture.

D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.

5 Exonérations

Dans certains cas,l'exonération des revenus locatifs est possible,notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée,à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n'exédent pas 726,25 euros par mois.

6 Impôts direct locaux

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.

Par ailleurs,quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location, il est impossible à la taxe professionnelle dés lors que cette activité représente un caractére habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d'habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

7 Plus-values


Pour les loueurs en meublé non professionnels,c'est le régime des plus values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu.Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.

Ainsi,en cas de plus-values,celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore,sous certaines conditions,au bout de cinq ans,si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.

8 Impôt de solidarité sur la fortune(ISF)

Dans le cadre du LMNP,les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence,ils entrent dans le calcul de l'ISF.

LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL

1 Dispositif en loueur meublé professionnel

A la différence de la location meublée non professionnelle(LMNP)où les revenus tirés de la location ne sont deductibles que des revenus de même nature,dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP),les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.

Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.

2 Investisseurs concernés pour loueur meublé professionnel

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre de cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.

 Obligations à respecter

*Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel

Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

*Inscription au registre du RCS

L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considèrè comme loueur en meublé professionnel.

*Exploitants de résidences avec services

La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixiéme directive européenne.Toutefois,cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.

Ainsi,pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global,l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.

3 Le statut de Loueur en Meublé Professionnel


Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50% de leur revenu global : article 151 septies du CGI).

4 Avantage fiscal

L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global,à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

- l'activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles. qu'elles soient liées à l'investissement, c'est à dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition. ou à l'activité : les charges d'emprunt (dont frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc... ). les taxes, les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les frais comptables et juridiques, etc... ;

- Vous déduisez totalement les déficits d'exploitation sur le revenu global, ce qui contribue à faire baisser fortement votre impôt sur le revenu.

- la particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI) ;

- les règles comptables permettent également d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs ;

- Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 250 000 euros TTC l'année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI).

- Les biens bénéficiant du régime LMP n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n'entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers). Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s'applique pas dans le cadre d'un investissement au travers d'une SARL de famille pour les associés non gérants ou gérants non actifs.

5 Option pour le réel simplifié

Pour plus de simplification dans les déclarations,on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.

Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

6 Calcul de l'amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement,cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois,depuis 1996,l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où,ajouté aux autres charges déductibles,il annule les revenus imposables.Il ne peut donc pas,par lui-même,créer de déficit reportable.

Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.

7 Plus-values

Dans le cadre du loueur en meublé professionnel,l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152449,02 euros la derniére années d'exploitation,après au moins cinq années d'exploitation.

En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le délais de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.

Cette exonération s'applique également s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL

De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

8 impôts locaux

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf.

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie. L'habitation personnelle s'entend du logement dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet .

Les loueurs en meublé sont généralement imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.

Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle ,c'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.

Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle.
Dans ce cas, le propriétaire n'acquittera pas la taxe d'habitation.

Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette activité durant l'année d'imposition.

La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.

9 Les droits d'enregistrement

L'acquéreur d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans l'acte d'acquisition, de ne pas affecter ces biens à un usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans bénéficie de l'application d'un taux réduit pour le calcul des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements divers).

Les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires.

A noter:

Si vous exercez la profession de loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins de trois ans avec le bénéfice du taux réduit des droits d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément d'imposition dont vous avez été dispensé lors de l'acquisition.
Il n'y aura pas de remise en cause du régime de faveur lorsque la location en meublé porte sur des locaux qui constituent la résidence ou le domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule taxe d'habitation.

REGIME DES MICRO-BIC pour une activité de location bien développée

Ce régime mis en place en 1999 et amélioré par la loi de finance de 2002 s'avère particulièrement intéressant pour les loueurs en meublés surtout s'ils sont non professionnels.

Contribuables concernés

Les investisseurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés (non situés en résidence de tourisme et ne nécessitant pas de gros travaux de remise en état) ; qui ne financent pas leur acquisition par un emprunt ou qui n’ont pas opté pour le statut du LMP.

  • Votre chiffre d'affaires de l'année civile ne dépasse pas 76 300 € HT

Si vous exercez par ailleurs une seconde activité relevant du micro-BIC votre chiffre d'affaires global ne doit pas excéder le montant de 76 300 €.

A noter que si cette seconde activité ne relève pas d'un commerce de vente son chiffre d'afffaires ne doit pas être supérieur à 27 000 € HT .

Le chiffre d'affaires est apprécié par année civile. Si vous débutez ou arrêtez votre activité en cours d'année, le chiffre doit donc être ajusté au prorata du nombre de jours d'activité par rapport à 365 jours. Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis

Vous êtes exonéré de TVA ou vous bénéficiez de la franchise en base

L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du micro-BIC,précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou une résidence de tourisme.

On notera aussi que ce régime des micro-BIC ne s'applique exclusivement qu'aux entreprises individuelles.

Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.

Dispositif

Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel,il peut opter pour un régime de déclaration simplifiée.Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro foncier,mais applicable aux BIC.Il est dénommé régime du micro-BIC.

L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroit d'un abattement forfaitaire de 68% sur le chiffre d'affaires.

Avantage fiscal

Ainsi,si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 76300 euros,un abattement forfaitaire de 68% du chiffre d'affaires(avec un minimum d'abattement de 305 euros)est pratiqué.

  • Simplification administrative : Vous n'avez pas à produire de compte de résultat, de bilan ni de déclaration professionnelle spéciale.

Obligations à respecter

Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro-BIC,l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans.Toutefois,si au cours de l'option,le contribuable ne se situe plus dans le champs d'application du régime des micro-BIC(déplacement du plafond de 76300 euros par exemple),l'option devient par elle-même caduque.

L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 68% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés ,il s'estime que les déduction dépasseront 68% de ses recettes.Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.

  • Dans les quinze jours de votre début d'activité, vous devez déposer votre déclaration d'existence auprès du centre de formalités des entreprises compétent.
  • Vous portez sur votre déclaration des revenus n° 2042 C, page 3, rubrique C, ligne NO, OO ou PO.

    - le montant de votre chiffre d'affaires annuel, en sachant que l'abattement sera automatiquement effectué par le service des impôts,

    - le montant des plus ou moins values professionnelles réalisées dans l'année qui seront déterminées et imposées dans les conditions de droit commun.
  • Vous joignez à votre déclaration de revenus un imprimé n°2042 P destiné à l’établissement de la taxe professionnelle.
  • Vous avez les obligations comptables suivantes à remplir :

    - vous devez tenir un livre mentionnant de manière chronologique le montant et l'origine des recettes encaissées au titre de votre activité professionnelle ;

    - vous devez récapituler par année sur un registre le détail des factures relatives à vos achats de biens et services ;

    - vous devez conserver l'ensemble des pièces justificatives de recettes et de dépenses.

Charges déductibles

Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont ègalement pris en considération dans la limite de 2% par an.A la différence du loueur en meublé professionnel,le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.

En revanche,il peut les reporter sur les revenus de la même catégories(BIC) des cinq années suivantes.

Option pour le réel simplifié

Le choix de l'impression au réel simplifié peut,toutefois,être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important,dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.

Situation au regard de la TVA

Pour bénéficier de ce régime,il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.

En clair,cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.

Dans le cadre de la location meublée,cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles,permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation,sont exonérées de TVA.

Toutefois,se pose le probléme pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.

Ainsi,l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujetissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des micro-BIC.

Autres limites

Aucune autre déduction que l'abattement forfaitaire de 68 % n'etant admise, ce régime ne peut pas permettre de générer de déficit.

Il est donc avantageux lorsque le montant des charges et des amortissements se révèle inférieur à 68% du montant des recettes annuelles HT.

Par contre en cas d'emprunt et d'investissement important d'acquisition ou de travaux, il est préférable de choisir le régime du réel simplifié car les charges réelles dépasseront aisément les 68% d'abattement, avec bien sûr possibilité lorsque les investissements auront été amortis, de choisir ultérieurement le micro-BIC.

En effet bien que ce régime s'applique de plein droit, il est toujours possible aux loueurs en meublé d'opter pour les deux autres régimes existants, à savoir le régime réel simplifié ou réel normal, sachant que depuis 1er janvier 2002, l'option est irrévocable pendant 2 ans.

Enfin, du fait de l'exonération obligatoire de la TVA, le régime du Micro-BIC ne peut pas être retenu dans le cas d'un investissement dans une résidence avec services ou dans une résidence de tourisme classée


Textes de référence

• Loi de finances pour 1999 (Loi n° 98-1 266 du 31 décembre 1998)
Loi de finances relevant le plafond du micro-Bic à 500 000 francs.

• Instruction administrative du 20 juillet 1999 (BOI 4G-2-99)
Instruction qui précise les modalités d’application du micro-Bic et qui indique que les logements
meublés sont éligibles à ce régime.

• Loi de finances pour 2006
Loi de finances ramenant le plafond de la déduction forfaitaire de 72 % à 68 % pour intégrer les nouvelles modalités de calcul de l'impôt sur le revenu.

 

 Le régime du forfait

Si le montant de vos locations n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du forfait sauf option pour le régime réel simplifié d'imposition.

Vous devez déclarer la totalité des produits de l'activité de tourisme (hébergement et prestations complémentaires).

L'administration évalue le produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait est fixé par année civile pour une période de deux années.

Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable ou il peut être dénoncé :

- par le contribuable avant le 16 février soit de la deuxième année qui suit la période biennale pour laquelle il a été conclu, soit, en cas de reconduction, de la deuxième année qui suit celle à laquelle s'appliquait la reconduction ;

- par l'administration pendant les trois premiers mois des mêmes années.

La dénonciation du forfait entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale en cours.

Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :

- le 16 février, si le forfait est fixé dans l'année ;

- le 15 avril dans le cas contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle).

Le régime réel simplifié d'imposition

Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76 300 € TTC et n'excède pas 763 000 € HT.

Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus).

Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.

La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes:


- un bilan simplifié (sauf dispense) ;

- un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ;

- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values

- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A).

Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C.

Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.

Le régime pour les agriculteurs

Le régime de droit commun

L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.
L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.

Le régime dérogatoire

Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations peuvent être envisagées :

- agriculteurs soumis au régime du forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent directement le montant de leurs recettes sur leur déclaration de revenus, si la superficie de leur exploitation est égale à la moitié de la surface minimale d'installation et si les ressources provenant d'une activité accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le compte de tiers, etc.) n'excèdent pas 23 000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et taxes comprises).

Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres d'hôtes;

- agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d'affaires tiré d'activités accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole lorsqu'il n'excède :

- ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole ;
- ni 30 000 € au titre de l'exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises).


L'exonération de TVA

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d'option.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des prestations para hôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

Sont exonérés pour cette activité :

- les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;

- les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.

A noter

La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base de 15 260 € HT.


L'exonération de l'impôt sur le revenu

Elle s'applique dans trois cas :

- vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;

- vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ;

- vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes.

 






 

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