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Immobilier

Les conseils pour réaliser votre investissement locatif 27-03-2008


L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer, afin d’en percevoir des revenus complémentaires. On parle alors de propriétaire bailleur.

Les avantages d'un investissement dans l'immobilier locatif sont :

  • Bénéficier de régimes fiscaux intéressants permettant de déduire une partie de l'investissement de vos revenus ou de vos impôts.
  • Investir en minimisant votre apport initial en exploitant au mieux votre capacité de financement et en profitant de taux d'intérêts historiquement bas.
  • Tirer parti de l'évolution du marché de l'immobilier .
  • Se constituer un patrimoine immobilier .

Le Nouvel environnement depuis la création du Borloo: choisir le bon environnement fiscal.
 
Nouvelle donne dans l'investissement immobilier locatif. Après le «Besson» et le «Robien», voici venu le temps du «Robien recentré «, du «Borloo populaire» et du «Borloo ancien». Jamais les contribuables n'auront eu autant de solutions à leur disposition pour se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d'incitations fiscales.

L'environnement du marché de la location change peu à peu. Selon les chiffres de l'observatoire des loyers Clameur, les loyers ont augmenté de 2,4% sur les six premiers mois de 2006, contre 5,1% en 2005. Dans plusieurs localités, les loyers sont même en repli.

Grâce à des plafonds de loyers relativement proche des prix du marché (- 10%) et à l'absence de plafonds de ressources, le Robien recentré sera privilégié par les investisseurs à la recherche d'une rentabilité. Mais attention, ce dispositif, entré en vigueur depuis le 1er septembre, permet de bénéficier d'un amortissement limité à 50% du prix de vente (contre 65% auparavant).

Quant au Borloo populaire, s'il paraît plus avantageux, c'est que ses contraintes sont plus importantes. Il est plus adapté  aux primo-investisseurs ou à ceux qui recherchent un avantage fiscal. Avec ce régime, sachez que vous devrez respecter des plafonds de ressources des locataires, que vous ne pourrez pas louer à un descendant ou ascendant (sauf au bout de trois ans, mais avec la suspension de l'engagement fiscal) et que les plafonds de loyers sont inférieurs de 30% au marché libre. En échange de quoi, vous bénéficierez d'un amortissement de 65% du prix du bien au bout de quinze ans et surtout d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. Ils semblent cependant que pour un trois-pièces, que le Borloo ancien sera plus intéressant pour des foyers au taux marginal d'imposition (celui de la tranche la plus élevée pour un revenu fiscal) de 40%, dans des villes comme Bordeaux, Cannes, Nantes, Villeurbanne, Rennes, Perpignan ou encore La Rochelle. Mais il est certain qu'aujourd'hui plusieurs villes sont définitivement trop chères pour espérer y réaliser une opération rentable, tant en Robien recentré qu'en Borloo populaire.

La construction a battu des records l'an dernier avec 410 000 logements mis en chantier. Tiré largement par le dispositif Robien, ce chiffre inquiète à la vue d’un phénomène nouveau et surprenant dans un contexte général de pénurie locative : des logements neufs ne se louent plus. Alors que les mises en chantier battent de nouveaux records pour le T1 2006, on constate un dérèglement des marchés locatifs : dans trop de villes moyennes, la demande de location ne suit plus l'offre des promoteurs.

Principale difficulté aujourd'hui pour le bailleur :trouver le produit qui lui assurera de trouver des locataires

Le principal problème de l'investissement locatif en maison reste de trouver des produits à acquérir ! Pression foncière oblige, la maison neuve, notamment proposée en village par les promoteurs, se fait rare. C'est un produit difficile à trouver, mais cela vaut la peine de chercher.Si l'investisseur en a les moyens, la maison lui assurera toujours de trouver des locataires et un bon prix de revente. Même si l'étude du Credoc démontre que c'est l'existence du jardin qui motive les fans de maisons, il faut toujours être attentif à l'emplacement et privilégier les maisons bien placées dans des communes périphériques, en Ile-de-France comme en Région, et notamment bien desservies par les transports, pas trop éloignées des écoles, etc

Calculer la rentabilité nette avant d'investir:Assurez-vous du bon rendement locatif de votre bien.

C’est lui qui déterminera la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l’opération. Ce point est particulièrement important pour les personnes se constituant un patrimoine.

Privilégiez les villes à forte demande locative

Il convient donc de se montrer très sélectif. En premier lieu, il faut se souvenir qu’il n’y a pas d’investissement locatif sans locataire ! Deux mois de vacance suffisent à faire baisser votre rendement d’un point. Sans compter que vous devrez continuer à rembourser les mensualités du crédit et payer les charges afférentes à l’appartement. En choisissant une ville dynamique sur le plan économique et dont la population augmente, vous êtes assuré d’une forte demande locative. La présence d’une université assure également une clientèle d’étudiants qui sont même prêts à louer de grands appartements via la colocation. Et si vous investissez dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal, la nécessité de trouver un locataire est d’autant plus forte que l’avantage fiscal pourra être remis en cause .

Visitez le bien en vue afin d'éviter les mauvaises surprises

Vérifiez la proximité des transports, commerces, écoles… Ces critères sont bien souvent un « plus » pour de futurs locataires ou acquéreurs.

Ne vous laissez pas embobiner par les vendeurs de défiscalisation

De façon générale, il faut se montrer très prudent quant aux opérations clefs en mains proposées par les commercialisateurs. Tout a été prévu : le financement, la sélection du produit, les assurances en cas de loyers impayés et de vacance, et jusqu’à une garantie de prix en cas de revente. Sur le papier, il n’y a donc aucun risque et l’investisseur en retirera de nombreux avantages, notamment une rondelette réduction d’impôts. Ces offres correspondent, en effet, à des programmes neufs bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques. La réalité est plus complexe.
Il ne faut  pas négliger l’étape de la sélection. Les nouveaux quartiers bien conçus par des architectes et urbanistes de talents qui émergent dans de nombreuses villes peuvent, à notre avis, receler des opportunités.

Préférez acheter un bien loué dans l’ancien pour bénéficier d’un rendement supérieur

Investir dans un logement ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large et vous permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie aussi que le rapport loyer sur remboursement de crédit sera plus favorable, notamment pour les investisseurs ne disposant pas de gros revenus. Concrètement, le besoin de trésorerie sera plus faible. Aujourd’hui, à moins d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’acheter un bien occupé. Vous bénéficierez alors d’une décote variable en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce type de biens se trouve notamment dans le cadre des ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurance. Ne rêvez pas toutefois. L’époque où les appartements occupés se vendaient avec une décote de 15% est finie. Il faut désormais tabler autour de 7 à 8%.

Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative…. au prix de quelques travaux d’embellissement. Mais vous vous y retrouverez fiscalement. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers et vous évitent de payer des impôts sur vos loyers. Elles peuvent même créer un déficit foncier permettant alors de faire baisser votre impôt sur le revenu. Autre avantage : les travaux permettent de valoriser votre bien. Un aspect patrimonial à ne pas négliger, mais qui nécessite une forte implication personnelle.

Optez pour le crédit in fine si vous faites partie des gros contribuables

Achetez à crédit s’impose quand on veut réaliser un investissement locatif. Vous pouvez, en effet, déduire des loyers encaissés les intérêts d’emprunt, ce qui permet d’alléger votre fiscalité. C’est pourquoi on vous proposera probablement une formule de crédit in fine. Avec ce mode de financement, les mensualités ne sont composées que des intérêts et de l’assurance. Le capital est remboursé au terme du crédit grâce à une épargne que vous constituez parallèlement. Les mensualités sont donc inférieures à celles d’un crédit classique. Fiscalement, vous pouvez déduire chaque année et pendant toute la durée du prêt le même montant d’intérêts, soit bien plus qu’avec un crédit amortissable pour lequel les intérêts vont en diminuant au fur et à mesure que l’on avance dans le crédit. En fait, le coût élevé du crédit est censé être compensé par le gain fiscal. Le montage est tout de même risqué, car au terme du crédit rien ne garantit que l’épargne placée – en général sur un contrat d’assurance-vie – soit suffisante. C’est ce qui est arrivé à quelques malheureux investisseurs dont la rentabilité du contrat d'assurance-vie a été largement inférieure au crédit . C’est pourquoi il est déconseillé de souscrire un contrat d’assurance-vie multisupport, dont les rendements dépendent de l’évolution de la Bourse. En tout état de cause, demandez sur quelles hypothèses de rendement les simulations ont été faites.

Actuellement un taux de 3,5% nous semble réaliste. Pour consolider le montage, de nombreux établissements demandent également le versement d’une somme au départ.

Par ailleurs, avant de souscrire un prêt in fine, il faut vérifier que votre taux d’imposition va vous permettre d’en tirer pleinement profit. Calculs faits, il est surtout intéressant quand le taux d’imposition marginale est de 40% ou pour un investisseur qui dispose d’autres revenus fonciers. En revanche, un investisseur imposé à moins de 20% a peu à gagner de ce montage. D’autant que les taux proposés sont plus élevés que les taux pour un crédit amortissable.

Pour le choix du crédit , n’oubliez pas l’offre des courtiers et le 1% logement

Vous pouvez également vous adresser à un courtier. Ces derniers sont devenus beaucoup plus pointus pour le financement d’un investissement locatif. Problème : ils vous demanderont souvent pour bénéficier des meilleures conditions de domicilier vos revenus dans la banque qui vous fait la proposition. C’est la logique commerciale actuelle : les conditions seront toujours plus favorables pour les investisseurs qui apportent dans leur corbeille avoirs et encore mieux salaires, plutôt que leurs seuls loyers.

Enfin, pour obtenir des taux imbattables, pensez aux organismes collecteurs du 1% logement. Ils peuvent accorder un crédit à 2%, voire 1% si l’entreprise de l’investisseur est affiliée au 1% logement. Le prêt peut atteindre 40% du prix d’achat contre l’engagement de louer à des candidats proposés par l’organisme. Une opportunité à ne pas négliger.

Utilisez l'aide et demandez conseil aux professionels

Faites appel à des professionnels de la gestion de patrimoine, questionner des professionnels de l'immobilier  qui sauront vous conseiller sur les dispositifs défiscalisants et les biens immobiliers adaptés à votre profil ou renseignez vous sur toutes les formes de dispositifs. N’envisagez pas le financement de votre investissement locatif comme celui de votre résidence principale.L'investissement locatif est beaucoup plus complexe.

Etudiez les garanties proposées dans le cadre locatif

Ne négligez pas les garanties annexes proposées par certaines assurances (perte à la revente, absence de locataire, loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques). Vous pourrez, grâce à elles, réaliser votre projet d'investissement plus sereinement, sans avoir à vous inquiéter des principaux risques.

Quelles sont les références du promoteur ?

Tout investissement locatif peut devenir un fiasco et un calvaire si le promoteur éprouve des difficultés financières et n'est pas solide. Assurez-vous de la pérennité de ce partenaire.

La résidence sera t'elle occupée aussi par des propriétaires ?

Si vous optez pour un investissement locatif collectif, privilégiez les programmes où certains résidents seront propriétaires , vous pouvez ainsi espérer que la résidence soit bien entretenu et que votre bien ne sera pas dégradé.

La situation géographique permet t'elle d'envisager des perspectives de plus values en cas de revente ?

Etudiez l'évolution du quartier, les aménagements futurs prévus, n'hésitez pas à vous renseigner à la Mairie, et au cadastre..

Le montant de l'investissement est il en phase avec les prix de l'immobilier de la région ?

Comparez les prix des biens dans le même immeuble ou dans le mêm quartier. N'hésitez pas à rencontrer un professionnel, agent immobilier,conseiller, notaire.

Mes objectifs seront-ils atteints en investissant en fiscalité foncière ( économies d'impôts immédiates mais revenus à terme fiscalisés) ou en fiscalité BIC ( pas d'économies d'impôts aujourd'hui mais des revenus défiscalisés pour demain) ? Ai-je intérêt à conserver le bien jusqu'au terme du crédit ou vendre avant pour échapper aux plus values d'impôts sur mes futurs revenus fonciers ?

Quel type de prêt choisir entre un prêt classique dit amortissable ou prêt dit In finé adossé à une assurance-vie ?

Analyser bien votre situation fiscale et calculez l'intérêt fiscal de chacun des dispositifs.N'hésitez pas à faire appel à un conseiller.

Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant d'optimiser votre placement immobilier. Ces dispositifs permettent de déduire une partie de votre investissement soit de vos impôts directement soit de vos revenus.

Ils correspondent à des situations fiscales et des niveaux d'investissement différents.




 

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