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Immobilier

La Pierre papier 27-03-2008

L’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier déterminé mais, de parts ou actions de sociétés investies dans l’immobilier.

Les avantages d’investir dans la Pierre papier sont :

– De décharger le particulier de la gestion d’un capital immobilier
– De pouvoir acheter de l’immobilier à la hauteur de ses moyens
– De répartir les risques d’achat et de rendements sur plusieurs actifs immobiliers
– D’avoir, dans certains cas, un patrimoine immobilier plus liquide et plus facilement transmissible à ses enfants.

Les principales sociétés immobilières se regroupent sous deux catégories :

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce sont des sociétés dont l’objet est d’acquérir et de gérer un parc immobilier locatif composé de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux. L’investisseur achète des parts de sociétés et est rémunéré chaque trimestre sur les loyers nets de charges et de frais de gestion. La valeur des parts augmente avec la hausse du marché de la Pierre. Attention, les parts n’étant pas cotées en bourse, ce n’est pas un placement totalement liquide.

Les SII ( sociétés d’investissement immobilier). Ce sont des sociétés anonymes dont l’objet est d’acquérir et d’exploiter un parc immobilier locatif composé à 3/4 au moins de locaux d’habitation. L’investisseur achète des actions de sociétés qui sont cotées en Bourse et donc liquides. Il reçoit chaque année des dividendes représentatifs des bénéfices dégagés sur les loyers. La valeur de son action évolue avec le marché de la Pierre. La plus-value de cession sera imposée comme les plus-values sur actions mobilières.

* Les OPCI: le support qui remplacera les SCPI d'ici 2009.

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De nombreux produits sont présents sur le marché faites une sélection en tenant compte par exemple des rendements, des taux d’occupation des locaux, de la taille de la société du volume des transactions, des frais de souscription de gestion...

Une rentabilité élevée.

La « pierre papier » affiche aujourd'hui des rendements d'environ 6%. Mais le placement n'est pas sans risque.

La SCPI est une société civile de placement immobilier dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle distribue les loyers et /ou les avantages fiscaux aux porteurs de parts que l'on appelle les associés. On peut trouver plusieurs formes de SCPI qui sont décrites ci-dessous.

La SCPI étant de l'immobilier, rien n'est plus parlant pour en comprendre l'intérêt, que la comparer à l'immobilier classique :
Tableau comparatif

 

SCPI

Immobilier traditionnel

Montant de l’investissement

à partir 500 €

30 à 40 000€ minimum

Mutualisation du risque

oui

non

Revenus réguliers

oui

oui

Rendement net

7% (dernières années)

4 à 5%

Revalorisation

1 à 5% en moyenne / an

fonction du marché immobilier

Fiscalité

Impôt sur le revenu

Impôt sur le revenu

Risque de non paiement de loyer

non (mutualisation)

oui

Risque de dégradation

non (mutualisation)

oui

Risque de locaux vacants

taux d’occupation moyen 92%

oui

Diversification de l’investissement

oui, bureaux, commerces, entrepôts

non

Frais de gestion

compris dans le rendement net des SCPI

à diminuer des rentrées locatives

Frais d’acquisition

6 à 10%*

7 à 12%

Les SCPI (sociétés de placement en investissement immobilière) ont pour objet l'acquisition et la gestion (jamais la construction) d'immeubles locatifs. Non cotables en Bourse, ce sont les seules sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne, après accord de l'AMF.

Types

On distingue les SCPI :

  • classiques, non spécialisées,
  • Robien, Besson, Méhaignerie ou Périssol, spécialisées dans l’achat de logements locatifs,
  • Malraux, spécialisées dans l’achat et la rénovation d’habitats anciens dans des secteurs sauvegardés,
  • de plus-values, prévues pour être dissoutes quelques années (10 à 20 ans en général) après leur création,
  • européennes, investissant en partie sur les marchés européens,
  • diverses, spécialisées dans un type de local ou de région.

 

Statut et fonctionnement
L'activité des SCPI est étroitement réglementée : capital social minimal de 760 000 €, montant nominal des parts de 150 € minimum, contrôle de l'AMF (Autorité des marchés financiers), etc.

Droits du porteur de parts
Il a droit à une quote-part des bénéfices sociaux et à une fraction du capital en cas de dissolution. Il peut être tenu responsable des dettes sociales, mais uniquement dans la limite de 2 fois la fraction du capital qu’il possède.
Le porteur de parts de SCPI a généralement pour objectif d’effectuer une opération identique à un placement immobilier traditionnel, c’est-à-dire réaliser un placement à long terme, en bénéficiant d’une mise minimale beaucoup plus faible, de revenus réguliers et de l’absence de soucis de gestion.

Acquisition des parts
Un particulier peut acheter des parts, à comptant ou à crédit :

  • sur le "marché primaire" (lors de la création de la SCPI, à chaque augmentation de capital),
  • ou sur le "marché secondaire" (en rachetant des parts à un associé).

 

Frais
Le maximum de frais doit être représenté par des commissions forfaitaires :

  • de souscription,
  • de gestion (couvrant normalement les frais de personnel, de siège social, d'information des associés).

Toute autre rémunération doit être exceptionnelle.

Suppression progressive
À compter du 31.12.2009, la création de nouvelles SCPI ne sera plus possible.
Les SCPI disposent d’un délai de 5 ans pour choisir de se transformer en OPCI (organismes de placement collectif dans l’immobilier).

Fiscal
Principe de la “transparence fiscale” : chaque associé est imposable comme s’il était directement propriétaire des immeubles correspondant à ses droits dans la SCPI.
Imposition des revenus - Chaque porteur de parts est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCPI, que ces revenus aient été ou non distribués, au titre :

  • des revenus fonciers, pour les revenus tirés des immeubles,
  • des revenus mobiliers, pour les revenus d’actions ou d’obligations.

Chacun bénéficie par ailleurs des avantages fiscaux liés à certaines SCPI : Robien, par exemple (étant précisé cependant que l'amortissement est alors calculé sur la base de 95 % du prix de souscription, et non 100 % comme dans le cadre du dispositif Besson).
Impôt sur les plus-values :

  • en cas de cession d’un immeuble par la SCPI, chaque associé personne physique est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices, au titre des plus-values immobilières,
  • en cas de cession de parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique également.

 

Intérêt d'acheter des scpi à crédit

L’acquisition de SCPI, comme toute acquisition immobilière, peut être réalisée grâce à un crédit amortissable ou in fine.

Acheter des parts de SCPI à crédit peut être une véritable opportunité pour se constituer un patrimoine de qualité même avec une mise faible au départ.

3 raisons vont vous permettre de réaliser cette opération :

- Effet de levier du crédit : les taux d’intérêt d’un emprunt sont historiquement bas et le rendement des SCPI est élevé, ce qui vous permet de bénéficier d’un différentiel en votre faveur.

- Effet de levier fiscal : vous allez pouvoir déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

- Disponibilité de l’épargne : en achetant des parts de SCPI à crédit, vous conservez votre épargne tout en diversifiant et augmentant votre patrimoine.

Crédit amortissable

Dans le cas d’un crédit amortissable, les échéances de remboursement comportent une part de capital et une part d’intérêts. Les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.

Dans le temps, au fur et à mesure de vos remboursements, la part des intérêts va diminuer alors que la part du capital augmentera.

Ce type de crédit vous permet de financer une grande partie de l’acquisition avec un faible investissement mensuel. Le remboursement de l’emprunt se faisant grâce aux revenus distribués par la SCPI.

Crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, dans le crédit in fine, les mensualités ne servent à payer que les intérêts. Le remboursement du capital s’effectue en totalité à la fin du prêt.

Principal avantage du prêt in fine, les mensualités sont beaucoup moins élevées.

Très souvent, l’objectif, est que les intérêts permettent de créer un déficit foncier, qui sera imputable sur les revenus fonciers du contribuable.

Afin de rembourser le capital au terme du crédit in fine, il peut être très interessant de souscrire un contrat d’assurance-vie. Au terme, vous obtenez la valorisation des parts de SCPI, mais aussi celle du contrat.

Le crédit in fine est notamment favorable dans les conditions suivantes :

- lorsque l’investisseur dispose au départ d’une partie du capital à investir afin d’assurer le remboursement du crédit au terme.

- Lorsque l’investisseur se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée.

OPCI : nouveau support d'investissement dans l'immobilier

L'immobilier occupe toujours une place prépondérante dans les choix d'investissement des particuliers. Après avoir soutenu par divers moyens l'acquisition directe (abaissement des droits de mutation, réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, aménagement des dispositifs d'investissement locatif...), les pouvoirs publics remettent au goût du jour cette année ce qu'on appelle communément la pierre-papier (SCPI, sociétés foncières cotées, etc.) en donnant naissance à un nouveau produit d'épargne, l'OPCI, organisme de placement collectif en immobilier.

À terme, les SCPI disparaîtront mais les avantages inhérents à la pierre-papier seront préservés :

  • investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste,
  • mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion,
  • obtenir des revenus réguliers,
  • se constituer un patrimoine.

L'OPCI a pour unique objet d'investir dans des immeubles directement ou indirectement ou de faire construire des immeubles en vue de les louer.
Le cadre juridique des OPCI est largement inspiré de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières). Ces nouveaux organismes peuvent ainsi prendre la forme :

  • soit de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement),
  • soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (sociétés d'investissement à capital variable).

L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF et doit bénéficier, à ce titre, d’un agrément préalable.
Une composition destinée à favoriser la liquidité des parts ou actions
La composition de l'actif d'un OPCI est encadrée mais le législateur l'a voulue plus souple que celle des SCPI. Il doit être composé :

  • d'au moins 60 % d'immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour les FPI,
  • et de 51 % pour les SPPICV.

Ces ratios sont nettement inférieurs à ceux exigés actuellement pour les SCPI. En effet, celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers. Cette composition devrait permettre aux OPCI d'être beaucoup plus liquides que les SCPI notamment pour faciliter les opérations sur le marché secondaire (achat et revente des parts en dehors de la période initiale de souscription). Pour assurer cette liquidité, les OPCI pourront investir dans divers instruments financiers. Mais, point important, ils seront surtout tenus de conserver au moins 10 % de leur actif global en placements monétaires pour financer les demandes de rachat.

PRINCIPALES CARACTERISTIQUES

Deux véhicules d’investissement avec une fiscalité différente :

- Les « fonds de placement immobilier » (FPI), soumis au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières,
- Les « sociétés à prépondérance immobilière à capital variable » (SPICAV), soumises à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable :

- Souscription et rachat possible sans contrepartie.
- Valorisation sur la base de l’actif net.
- Pas de droit d’enregistrement (4,80%).

Avec des améliorations sensibles :

- Liquidité améliorée, l’actif étant composé à hauteur au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers.
- Fiscalité adaptée à chaque type de clients.
- Recours au crédit facilité.
- Possibilité d’investir dans des sociétés.
- Arbitrages facilités.

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses.

- Obligation d’avoir un dépositaire indépendant de la société de gestion.
- Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire.
- Obligation d’avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles.


Allègement du cadre fiscal et Imposition des revenus.

L'OPCI est transparent fiscalement :

  • Le fonds ayant pris la forme sociale d'un FPI distribue des revenus fonciers et ceux-ci sont imposés comme tel, comme si le souscripteur percevait des loyers d'un immeuble détenu en direct ;
  • la fiscalité des capitaux mobiliers est appliquée aux revenus distribués par le fonds ayant pris la forme sociale d'une SPPICV.

Imposition des plus-values
Selon les termes du rapport relatif à l'ordonnance du 13.10.2005, les plus-values devraient, en toute logique, être imposées :

  • selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions de parts de FPI ;
  • et selon le régime des plus-values mobilières pour les cessions d'actions de SPPICV.

Droits de mutation
Contrairement aux SCPI et à l'immobilier détenu en direct, les mutations de parts ou actions d'OPCI ne sont pas passibles du droit d'enregistrement de 4,80 %.
La mort annoncée des SCPI

 

Modalités de transformation des SCPI en OPCI
Les SCPI existantes doivent ainsi soumettre à leur assemblée générale, dans un délai de 5 ans, la possibilité de se placer sous le régime des OPCI. La SCPI pourra scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à l'ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d'OPCI la plus adaptée à leurs objectifs. Il ne pourra plus être créé de nouvelles SCPI, ni procédé à de nouvelles augmentations de capital pour les SCPI déjà existantes, à compter du 31.12.2009.






 

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