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Immobilier

L'usufruit immobilier 27-03-2008

1 / ACHETER UN USUFRUIT IMMOBILIER: un placement intéressant

Économie de l'opération

En France, en 2006, le marché de l'immobilier a atteint un niveau de prix historiquement élevé. Dans un tel contexte, l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété peut se révéler une stratégie judicieuse. Sur un plan économique, la valorisation du droit de nue-propriété part de l'analyse selon laquelle elle est égale à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l'usufruit. Cela signifie que la personne qui investit dans un bien immobilier en achetant uniquement le droit de nue-propriété bénéficie à l'entrée d'une décote très importante. Cette décote est variable, et elle dépend essentiellement de deux paramètres : la rentabilité du bien et la durée de l'usufruit. Plus ces deux paramètres sont élevés, plus l'usufruit sera cher, ce qui aboutira à une diminution du prix de la nue-propriété.

Actuellement, compte tenu des prix élevés du marché de l'immobilier, de nombreuses personnes qui ne disposent pas du capital financier suffisant pour accéder à la propriété de leur résidence principale sont obligées de vivre en location. Les loyers que l'on trouve sur le marché de l'immobilier s'élèvent entre 5 % et 10 % de la valeur du bien d'habitation, ce qui signifie que ces loyers ont connu une hausse importante au cours de ces trois dernières années, compte tenu de l'envolée des prix de l'immobilier.

Une possibilité alternative à la location, assez technique par son côté opérationnel, mais parfaitement banalisée aujourd'hui, consiste pour les personnes locataires à acheter l'usufruit d'un bien immobilier sur 10, 15 voir même 20 ans.

Qu'est-ce que cela signifie ? Sur toute propriété d'un bien immobilier, il est possible d'effectuer un démembrement qui va scinder la propriété du bien entre l'usufruit et la nue-propriété, pour une durée déterminée. Le code civil prévoit que l'usufruitier est la personne qui dispose d'un droit d'usage et de jouissance du bien immobilier (il peut l'occuper, le louer, en percevoir les revenus), alors que le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien (il peut le vendre, le donner), jusqu'à ce qu'il retrouve la propriété pleine et entière lors de l'extinction de l'usufruit. Les opérations de démembrement qui résultaient traditionnellement d'une succession ou d'une donation, font désormais l'objet de ventes (cessions à titre onéreux) passées devant notaire.
Compte tenu de son intérêt économique, l'achat de l'usufruit temporaire sur un bien immobilier est amené à se développer considérablement dans les prochaines années. Quelques chiffres vont nous permettre de comprendre pourquoi :

Prenons le cas d'une personne qui paie un loyer annuel égal à 6 % de la valeur d'un bien estimé à 600.000 euros. Et comparons la situation de cette personne avec une autre qui achèterait l'usufruit sur 10 ans de ce même bien. Nous évaluons le montant de l'usufruit à 23 % de la valeur du bien immobilier par période de 10 ans (chiffre donné par le syndicat immobilier FNAIM).

Situation juridique de l'usufruitier

Comment se réalise l'acquisition de l'usufruit d'un bien immobilier ? Comme pour un achat immobilier classique, il est nécessaire de passer devant un notaire qui va vous établir un titre attestant que vous possédez l'usufruit pour une durée déterminée.

Quel est la répartition des charges pendant la période de l'usufruit temporaire ?

Légalement, l'usufruitier n'est tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne peut pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aurait effectuées, même si la valeur de l'immeuble a été augmentée. Les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d'entretien.

En ce qui concerne la vente de l'immeuble, le nu propriétaire doit en principe recueillir l'accord de l'usufruitier pour procéder à la vente de l'immeuble. Dans ce cas, soit l'usufruitier reste dans les lieux et voit sa situation inchangée, soit l'usufruitier reçoit la partie du prix de vente qui correspond à son usufruit temporaire, ce qui peut être intéressant en cas de plus value. Mais dans ce dernier cas, l'usufruitier devra quitter le bien immobilier qu'il occupait précédemment.

Vis à vis de l'administration fiscale, l'usufruitier va occuper l'immeuble au titre de sa résidence principale. Il paiera donc la taxe foncière et la taxe d'habitation. Par ailleurs, si l'usufruitier décide de louer l'immeuble dont il a la jouissance, il devra payer de l'impôt sur les revenus fonciers qu'il percevra, mais c'est son locataire qui supportera la taxe d'habitation.

Au terme de l'usufruit, le droit de jouissance, d'usage et d'exploitation de l'usufruitier s'éteignent ; et le nu propriétaire recouvre l'intégralité de son droit de propriété. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à lui vendre l'usufruit une nouvelle fois.

Enfin, si l'usufruitier meurt, "l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété". Autrement dit, le nu propriétaire redevient pleinement propriétaire, sauf s'il est prévu dans le contrat qu'un héritier prendra la place de l'usufruitier. Une telle stipulation est importante pour protéger le droit acheté par l'usufruitier afin que celui-ci serve à l'un de ses descendants.

Simulation sur une période de 10 ans

 

        LOCATION

 

 

  ACHAT D'USUFRUIT--

 

 

Valeur en pleine propriété du bien

600.000 €

 

Valeur en pleine propriété du bien

600.000 €

 

Montant annuel du loyer (6 %)

36.000 €

 

Valeur de l'usufruit du bien

138.000 €

 

Montant du loyer sur 10 ans

360.000 €

 

Economie

222.000 €



Compte tenu de la rareté de ce type d'opération patrimoniale (malgré son intérêt économique évident), l'inconvénient majeur est de trouver un usufruit temporaire..

Cette économie de 222.000 € sera pondérée par la taxe foncière et les coûts d'entretien

Quel est la répartition des charges pendant la période de l'usufruit temporaire ?

Légalement, l'usufruitier n'est tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne peut pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aurait effectuées, même si la valeur de l'immeuble a été augmentée. Les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d'entretien.

En ce qui concerne la vente de l'immeuble, le nu propriétaire doit en principe recueillir l'accord de l'usufruitier pour procéder à la vente de l'immeuble

Vis à vis de l'administration fiscale, l'usufruitier va occuper l'immeuble au titre de sa résidence principale. Il paiera donc la taxe foncière et la taxe d'habitation. Par ailleurs, si l'usufruitier décide de louer l'immeuble dont il a la jouissance, il devra payer de l'impôt sur les revenus fonciers qu'il percevra, mais c'est son locataire qui supportera la taxe d'habitation.

Au terme de l'usufruit, le droit de jouissance, d'usage et d'exploitation de l'usufruitier s'éteignent ; et le nu propriétaire recouvre l'intégralité de son droit de propriété. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à lui vendre l'usufruit une nouvelle fois.

Enfin, si l'usufruitier meurt, "l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété". Autrement dit, le nu propriétaire redevient pleinement propriétaire, sauf s'il est prévu dans le contrat qu'un héritier prendra la place de l'usufruitier. Une telle stipulation est importante pour protéger le droit acheté par l'usufruitier afin que celui-ci serve à l'un de ses descendants.

Les valorisations de la nue-propriété

En moyenne, les valorisations de la nue-propriété et de l'usufruit s'établissent de façon suivante :

  • Pour un usufruit de 10 ans : Valeur de l'usufruit : 23% - Valeur de la nue-propriété : 77%
  • Pour un usufruit de 15 ans : Valeur de l'usufruit : 42% - Valeur de la nue-propriété : 58%
  • Pour un usufruit de 20 ans : Valeur de l'usufruit : 47% - Valeur de la nue-propriété : 53%

A cette décote importante peut s'ajouter parfois une décote supplémentaire, par exemple si le bien immobilier est vendu occupé. Ainsi, il n'est pas rare que le nu propriétaire achète un bien immobilier pour 50% de sa valeur.

Au terme de l'usufruit (qui dure généralement 10 ans, 15 ans ou 20 ans), le nu propriétaire recouvre la pleine propriété en franchise totale d'impôt, sans payer ni droit de mutation ni droit d'enregistrement. Cette situation fiscale exceptionnelle est due au fait que la personne recouvre un droit, sans que cela soit considéré comme une vente.

L'achat en nue-propriété est vivement conseillé aux personnes qui cherchent des biens immobiliers dans les grandes villes (Paris, Lyon, Nice) où les prix sont actuellement très élevés. Il est nécessaire à ces investisseurs d'avoir la trésorerie nécessaire ou de disposer par ailleurs de revenus fonciers, dans la mesure où la nue-propriété ne génère aucun revenu (c'est l'usufruitier qui perçoit tous les revenus fonciers du bien). Cette absence de revenus sera une opportunité sur le plan fiscal pour les personnes disposant déjà de revenus fonciers : en achetant à crédit un bien en nue propriété, les investisseurs déduiront le taux d'intérêt de leurs autres revenus fonciers, ce qui aura pour effet de générer un déficit foncier non négligeable. Par ailleurs, l'achat en nue-propriété est un investissement très conseillé pour les personnes qui sont soumises à l'impôt sur les grandes fortunes (ISF), dans la mesure où la loi dispose que seul l'usufruitier est redevable de l'ISF sur la valeur en pleine propriété du bien. Cela signifie que le nu propriétaire est totalement exonéré d'ISF pour tous les biens immobiliers dont il ne détient que la nue-propriété.

Si le nue propriétaire venait à décéder au cours de l'opération, ses héritiers recevraient en héritage le droit de nue-propriété, qui se transmet comme un bien immobilier normal. Au terme de l'usufruit, les héritiers deviendraient pleins propriétaires, conformément aux conditions prévues lors de l'achat initial du bien immobilier en démembrement

2/ Cession temporaire usufruit pour augmenter sa rentabilité immobilière

Qu'est-ce que la cession temporaire d'usufruit ?

La cession temporaire d'usufruit concernant un bien immobilier consiste en un démembrement temporaire du bien (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit).
Cette opération est réalisée devant notaire et à l'issue du contrat, le bien est reconstitué sans aucune formalité ni impôt.

Cette cession va permettre au propriétaire de bénéficier d'un capital immédiat et d'optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

Modalités pratiques de la cession temporaire d'usufruit


L'opération consiste en une cession sur une durée fixe pouvant varier de 2 à 30 ans de l'usufruit des immeubles concernés.

  • La contrepartie est un capital immédiat déterminé selon la qualité du bien et pouvant être supérieur aux revenus nets de tout impôt représentés par les loyers escomptés sur cette même période
  • Le capital est versé en une ou deux fois, sa répartition étant analysée en rapport avec chaque propriétaire selon sa situation particulière
  • Le contrat de rachat temporaire d'usufruit est un acte notarié comportant les éléments concernant la reprise du bien, le maintien des locataires, la gestion du bien, la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu propriétaire...
  • L'usufruitier a l'obligation de conserver la substance de la chose et de la remettre en l'état, ce qui constitue une garantie solide pour le nu propriétaire.
  • A l'issue du contrat, le propriétaire recouvre l'intégralité de son bien, ou peut renouveler l'opération
  • La possibilité pour le cédant de racheter son usufruit en cours de contrat peut être prévue

Simulation pour une cession temporaire d'usufruit de 10 ans

Une cession temporaire d'usufruit de 10 ans peut selon les cas augmenter le revenu que le propriétaire recevrait s'il percevait des loyers classiques soumis à l'impôt, notamment lorsque le propriétaire est soumis à l'ISF sur son patrimoine.

Selon le syndicat immobilier FNAIM, un usufruit sur 10 ans se valorise à 23% du prix du bien immobilier. Dans les faits, on constate que cette valeur varie entre 20% et 30% du prix du bien, en fonction de l'emplacement, du montant des loyers...


SANS CESSION D'USUFRUIT

 

 

         Avec cession d'usufruit

 

Valeur en pleine propriété du bien

600.000 €

 

Valeur de l'usufruit du bien (23%)

138.000 €

Revenus fonciers bruts (loyer de 6%)

36.000 €

 

Revenus fonciers bruts

0 €

Revenus fonciers nets

28.800 €

 

Revenus fonciers nets

0 €

(charge de 20%)

 

 

 

 

Taxe foncière

3.000 €

 

Taxe foncière

0 €

Impôt sur le revenu (48,09%)

11.772 €

 

Impôt sur le revenu

0 €

CSG CRDS (11%)

3.168 €

 

CSG CRDS

0 €

ISF (0,5%)

3.000 €

 

ISF

0 €

Revenu réel après impôt

7.860 €

 

Capital disponible immédiatement

138.000 €

Revenu réel approximatif après impôt sur 10 ans

78.600 €

 

Revenu réel approximatif après placement sur 10 ans

210.000 €

 

 

 

(Somme placée à 5 % nets d'impôts)

 

Dans ce cas précis, on s'aperçoit que le gain patrimonial est considérable, compte tenu du niveau de fiscalité du propriétaire. Ainsi, s'agissant de l'impôt sur la fortune, le nu propriétaire n'est pas imposable, car le code des impôts stipule que seul l'usufruitier est imposable au regard de l'ISF comme s'il détenait le bien immobilier en pleine propriété. Par ailleurs, c'est l'usufruitier qui supporte la taxe foncière, ce qui représente quasiment dix mois de loyer au bout de 10 ans d'usufruit. Enfin, le nu propriétaire ne supporte plus aucun impôt sur les revenus fonciers, car la cession d'usufruit est traitée comme un gain en capital, qui peut éventuellement occasionner une taxation sur la plus value si le bien immobilier cédé en usufruit comporte une telle plus value.

Au terme de l'usufruit temporaire, lorsque le nu propriétaire recouvre la pleine propriété de l'immeuble, l'opération de remembrement ne donne lieu à aucun impôt ni aucun droit d'enregistrement sur les mutations.






 

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