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Immobilier

La SCI 27-03-2008

Un outil de défiscalisation et de protection familiale

La SCI, littéralement société civile immobilière, constitue le montage financier et administratif le plus communément utilisé, lorsqu'il s'agit d'acquérir, de constituer et de faire fructifier un patrimoine immobilier. Le statut et le montage juridique de la SCI sont bien souvent rédigés par un avocat spécialisé dans l'immobilier ou encore le notaire. Le principe de la SCI consiste pour plusieurs associés à se réunir autour d'un projet immobilier, la SCI représente donc une société à part entière, dans laquelle les associés ne sont donc pas propriétaires des biens mais détiennent des parts sociales. L'intérêt flagrant de la SCI réside donc principalement dans le régime fiscal avantageux que propose le montage juridique de la SCI.

En effet, l'économie d'impôt réalisée, permet de financer le où les biens immobiliers par un effet de levier fiscal. D'autre part, l'administration fiscale ne peut en aucun cas réfuter le montage d'une SCI, puisque celle-ci ne caractérise pas un abus de droit, étant donné que le montage, non seulement n'est pas fictif, mais il met en oeuvre un réel objectif financier autre que l'unique but de la réalisation d'économies d'impôt. Très souple à gérer, la SCI peut prendre plusieurs formes et tolère l'adaptabilité des montages au cas par cas et en fonction des besoins, véritable alternative au régime de l'indivision, elle se révèle en outre comme étant un formidable outil lors de la transmission du patrimoine immobilier.

A savoir, que la SCI, outre le fait de procurer la possibilité d'acheter un bien à plusieurs, concède également un nombre considérable d'avantages : la protection d'un patrimoine immobilier face à des créanciers, la possibilité pour des couples concubins de réaliser une opération immobilière qui même en cas de rupture reste tout à fait viable, l'avantage par rapport à la tontine (avantageuse simplement pour les biens immobiliers coûtant moins de 76000 euros... Ces avantages sont donnés à titre d'exemple et ne sont pas exhaustifs, pour connaître l'étendue des faveurs accordées à la SCI,penchez vous sur les nombreux ouvrages sur le sujet...

CARACTERISTIQUES

La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en commun 1 ou plusieurs immeubles.


Types

En fonction de leur objet, on distingue :

  • les SCI de location, ci-après étudiées, ayant pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles locatifs,
  • les SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
  • les SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,
  • SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.

Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.

Constitution et fonctionnement

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

  • fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales,
  • participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,
  • peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l’accord de tous les associés est généralement requis) .

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.

En matière de capital social, la loi n’impose aucun montant minimal.

Évaluation des parts

La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles qu’elle détient.

Valeur de 1 part = ( valeur des immeubles - dettes de la SCI) / nombre de parts

Dissolution

Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut alors réclamer le partage :

  • le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
  • les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens à certains associés.

Fiscal

Imposition des revenus - Chaque associé personne physique est imposable :

  • sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
  • au titre des revenus fonciers.

Impôt sur les plus-values - De la même façon, en cas de cession d’un immeuble par la SCI elle-même, chaque associé personne physique est imposable :

  • sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
  • au titre des plus-values immobilières.

En cas de cession de ses parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique.

Si votre société civile immobilière actuelle est à capital fixe, vous pouvez la transformer en société à capital variable pour profiter de tous ses avantages comme par exemple, aucune déclaration en cas de modification du capital ou de changement d'associé, les nouveaux associés n'apparaissent pas dans les statuts, gestion plus souple, etc

La SCI professionnelle :

En matière « d'actifs immobiliers », nombreux sont les moyens de détentions qui s’offrent au dirigeant. L’immobilier professionnel peut être détenu soit par l’entreprise elle-même, soit conservé à l’intérieur du patrimoine privé ou encore au sein d’une SCI.

Pour déterminer la pertinence du mode de détention de son immobilier, l’entrepreneur doit apprécier ses objectifs poursuivis. Dans tous les cas, le fait de séparer l’immobilier du haut de bilan et le détenir au sein d’une SCI présente beaucoup d’avantages.

Concrètement, si l’immobilier d’entreprise appartient à la SCI, celle-ci louera les locaux professionnels à l’entreprise. Pour que cette location soit possible, il faut que l’entreprise soit imposée selon le régime des BIC. Cette entreprise pourra ensuite déduire la totalité des loyers de son résultat imposable. L’entrepreneur déclare de son côté les loyers encaissés comme revenus fonciers.

L’avantage est certain pour le dirigeant ou ancien dirigeant souhaitant des revenus ou des compléments de retraite, notamment si l’emprunt qui a financé est remboursé. Toutefois dans ce montage, le principe d’amortissement du bien sur les comptes de l’entreprise est exclu. Si les locaux appartiennent à la SCI, la possibilité de profiter de la déduction d’amortissement (5% sur 20 ans) sur son résultat imposable n’existe plus.

La SCI a d’autres atouts. Elle permet aussi de:

- Réajuster la rentabilité réelle de l’entreprise. Une entreprise évalue mal la valeur locative de ses locaux d’autant que l’immeuble et fortement valorisé. En déduisant les actifs immobiliers, la rentabilité réelle de l’entreprise en ressort que mieux. Sa valeur se trouve aussi ajustée ;

- Constituer une garantie vis-à-vis des créanciers ;

- Faciliter le partage entre associés, héritiers. Les parts de SCI sont plus faciles à transmettre et à partager d’un immeuble en direct ;

- Eviter que les actifs immobiliers subissent l’aléa social lié à une activité commerciale.

Si l’entrepreneur souhaite conserver son immobilier d’entreprise en direct, il se verra imposé selon le régime des plus values professionnelles lors de la cession. Alors que si son immobilier est à l’intérieur d’une SCI, il n’a pas besoin de le retirer. Il échappe ainsi à la taxation des plus values professionnelles. Ce qui jouera le jour de la cession d’entreprise sur son prix de vente.

La SCI protège les actifs immobiliers en cas de tourmentes et de difficultés financières. Plus de risque que l’immobilier soit vendu pour rembourser les dettes de la société. Attention cependant si le banquier exige que la SCI se porte caution. Cela rendrait la protection moins efficace.

Suivez les conseils de votre CGP pour offrir les meilleures solutions à votre immobilier d’entreprise.



 

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