Accueil > Dossiers thématiques > Immobilier

Immobilier

Acheter sa résidence principale 27-03-2008

L’acquisition de la résidence principale se situe, en quelque sorte, “à cheval” entre l’acte de consommation et l’acte d’épargne. Les motivations sont de deux sortes : plaisir de se sentir propriétaire, gains en sécurité et en argent sous forme d’une économie de loyers.

Réflexions préalables à l'achat

Un changement de situation familiale, une évolution professionnelle, un déménagement, et voilà la question de l'achat qui se pose. Acheter un appartement ou une maison est une décision qui ne se prend pas à la légère, vu l'importance des sommes en jeu .

Définissez vos besoins
Que vous soyez célibataire, jeune marié(e), parent d'une famille nombreuse ou senior, il est évident qu'ils ne seront pas les mêmes en termes de superficie, de nombre de pièces, de proximité des commerces, des écoles ou des boîtes de nuit !  Prenez donc en compte tous vos besoins présents et essayez d'imaginer vos besoins futurs.

Définissez vos envies
Une fois vos besoins et ceux de votre famille bien établis, il vous reste à définir vos envies. Que recherchez-vous exactement comme logement ? Moderne ou ancien ? Prêt à habiter ou à rénover ? Si vous aimez bricoler et décorer, optez plutôt pour un endroit à rénover, car quel que soit l'état de ce que vous achèterez, vous ne pourrez vous empêcher d'y mettre votre " patte " ! Quelle exposition ? Recherchez-vous absolument le soleil, ou êtes-vous au contraire un oiseau de nuit qui s'accommode fort bien de la pénombre ?

Rechercher un bien immobilier
Particulier ou professionnel ?
On pense souvent qu'il revient moins cher de passer par un particulier que par un professionnel. C'est rarement le cas, car même si les professionnels facturent leurs services (les frais d'agence), ils connaissent bien le marché et peuvent négocier pour vous un rabais sur le prix de vente que vous n'auriez peut-être pas pu obtenir vous-même. Les particuliers ont souvent tendance à surévaluer leur bien, alors qu'un professionnel n'étant pas sentimentalement impliqué dans la vente, il évalue le bien au prix du marché.

À l'agence
Suivant l'organisation de la visite, vous pouvez passer à l'agence immobilière avant ou après avoir visité l'appartement ou la maison. L'agent immobilier vous fera signer, c'est obligatoire, un bon de visite. Celui-ci n'est pas un document destiné à vous " coincer ", mais il permet au contraire au vendeur de s'assurer que son agent immobilier fait bien son travail et a fait visiter les lieux.

La visite

Lorsque vous visitez un appartement ou une maison pour la première fois, il peut être encore occupé. Essayez donc, dans la mesure du possible, de faire abstraction de la décoration et des meubles en place. Essayez d'imaginer l'endroit avec vos affaires ! Si le papier peint ou la peinture sont d'une couleur que vous trouvez hideuse, n'en concluez pas pour autant que cet endroit n'est pas pour vous : il peut receler de nombreux autres avantages, bien plus importants qu'une couleur de papier qui peut se changer aisément. Si l'endroit vous plaît, essayez de le visiter à différentes heures de la journée, pour pouvoir vous rendre compte de son ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores liées à la circulation, aux voisins, aux commerces environnants...

Les documents importants
Si vous avez visité un endroit qui vous plaît vraiment et que vous envisagez d'aller plus loin, vous pouvez demander à votre agent immobilier un certain nombre de documents, vous permettant de vous faire une idée plus précise des avantages et des inconvénients des lieux. Il pourra éventuellement vous les fournir lui-même ou vous indiquer auprès de quel organisme les réclamer.
Ainsi, si vous voulez faire construire une maison, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme, afin de savoir si le terrain que vous convoitez est constructible. Vous pouvez demander à consulter le plan d'occupation des sols, qui indique précisément l'environnement du terrain. Vous pouvez aussi demander quelles sont les servitudes liées au terrain.

Si vous souhaitez acquérir une maison ou un appartement en copropriété, vous pouvez réclamer le procès-verbal de la dernière assemblée générale, pour connaître les décisions prises par l'assemblée, en particulier en ce qui concerne les gros travaux. Vous pouvez demander au syndic de la copropriété à consulter le carnet d'entretien : ainsi vous aurez une vision assez précise de l'état de la copropriété. Vous pouvez aussi demander à voir les derniers appels de charges, de taxes foncière et/ou d'habitation : leur montant peut être extrêmement variable et mieux vaut éviter les mauvaises surprises !

Les parties communes et le voisinage
Que vous visitiez un appartement ou une maison, ne vous focalisez pas uniquement sur la partie habitable : les parties communes ont leur importance et révèlent bien souvent l'état d'une copropriété. Si le bien est vendu avec un garage ou une cave, demandez à le voir : combien de nouveaux propriétaires se retrouvent devant un local encombré jusqu'au plafond, sans porte ou dans un état catastrophique, sans avoir d'autres solutions que de payer pour le faire remettre en état...

Essayez de vous renseigner auprès de vos éventuels futurs voisins sur l'ambiance dans la copropriété, les relations avec le syndic, le voisinage, les commerces etc. Mieux vaut savoir à quoi vous en tenir et acheter en connaissance de cause ou au contraire prendre vos jambes à votre cou !

Définissez votre budget
Il n'est plus forcément nécessaire aujourd'hui d'avoir un apport personnel conséquent pour pouvoir accéder à la propriétémais  c'est pratiquement obligatoire. Mais il est tout de même important que vous sachiez où vous en êtes financièrement, car vous allez vous engager auprès d'une banque pour quelques années ! Quel apport personnel avez-vous ? Combien pouvez-vous emprunter, et surtout, quelle charge de remboursement pouvez-vous supporter par mois ? Pouvez-vous financer ce que l'on appelle communément les " frais de notaire " ? Une fois votre bien acheté, aurez-vous encore un peu d'argent disponible pour faire quelques travaux et aménagements ? Une fois tous ces points éclaircis, ainsi que ceux qui vous sont spécifiques, vous pouvez commencer à dresser une liste de ce qui vous conviendrait et à vous mettre en chasse !

Que doit contenir la promesse ?
Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l'option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions de la vente.

Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s'agit notamment :

  • de l'état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l'origine de la propriété du bien qu'il veut vendre (précédente acquisition, donation). L'identité exacte et la situation familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées;
  • de la description complète du bien (localisation, destination d'habitation, de commerce ou de bureau, contenance, désignation cadastrale, situation locative) et de ses accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier éventuel);
  • s'il s'agit d'un lot de copropriété, de la superficie de la partie privative de ce lot (la "loi CARREZ" rend obligatoire cette mention dans l'avant-contrat) et il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé d'être informé du montant des charges, de l'état de leur paiement par les copropriétaires et des dernières décisions de l'assemblée générale, notamment quant aux travaux qui ont été votés et à leur montant. Certaines de ces informations seront obligatoirement demandées par le notaire au syndic après la signature de l'avant-contrat;
  • des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances, autorisations administratives ou de la copropriété, achèvement);
  • des certificats exigés par la réglementation sur l'amiante, le plomb ou les termites;
  • et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d'enregistrement) et les modalités de paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt)

Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est prudent de soumettre la réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de "condition suspensive".

Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d'un permis de construire, par exemple) ou si des événements doivent préalablement intervenir (départ d'un occupant, par exemple).

Enfin, certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne pourront être communiquées qu'après la signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires à leur obtention. Il s'agit principalement de celles qui concernent la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, la purge des droits de préemption et les éventuelles inscriptions hypothécaires.

Avants contrats de vente


La vente d'un bien immobilier est presque toujours précédée d'un "avant-contrat" par lequel le futur vendeur ou le futur acquéreur veulent manifester leur intérêt pour l'opération tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité.

La promesse unilatérale de vente


Qui s'engage à quoi ?

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre son bien à une personne déterminée (le "bénéficiaire").

Il donne ainsi en exclusivité une "option" au bénéficiaire, en général pour un temps limité. Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu'il "lève l'option"), la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.

Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra reprendre son entière liberté et vendre le bien à quelqu'un d'autre.

ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire, de "signer une promesse unilatérale de vente" ne signifie pas qu'il s'engage à acquérir mais simplement qu'il accepte les conditions de cette offre au cas où il se décide à acheter.

Que mentionner quand le bénéficiaire a besoin d'un prêt ?
Lorsque le bien est à usage d'habitation, les articles L.312-15 et suivants du Code de la consommation exigent que la promesse unilatérale de vente indique si le prix sera payé, avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier. Si un ou plusieurs prêts sont prévus, l'acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d'un délai qui ne peut être inférieur à un mois.

Si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et toutes les sommes qu'il aurait déjà versées au vendeur devront intégralement lui être remboursées, dont l'indemnité d'immobilisation

Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l'acte une mention de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, que déclarant qu'il ne recourt pas à un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir du fait qu'il ne l'a pas obtenu s'il devait par la suite en solliciter un. Ce, dans le but de demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation. A défaut d'une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse.

Pour les biens à usage autre que d'habitation, cette condition suspensive n'est pas obligatoire ; le bénéficiaire doit donc veiller en cas de besoin à ce qu'elle soit mentionnée dans l'acte; à défaut, il ne pourra pas s'en prévaloir

Qu'est ce qu'une indemnité d'immobilisation ?

Somme versée par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de lui réserver le bien mis en vente, pendant un délai déterminé (appelé délai d'option). L'indemnité d'immobilisation représente en principe 10 % du prix de vente (parfois moins, jamais plus). Son sort dépend de la suite de l'opération : si le bénéficiaire de la promesse unilatérale décide d'acheter (on dit qu'il " lève l'option "), l'indemnité s'impute sur le prix de vente ;

- s'il renonce à acheter pour de simples convenances personnelles, l'indemnité est versée au vendeur en dédommagement ;

- si l'opération ne se réalise pas en raison de la mise en jeu d'une condition suspensive (par exemple la non-obtention par le candidat à l'acquisition des prêts qu'il demandait), l'indemnité d'immobilisation est rendue au candidat acquéreur, en totalité.

La signature d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) entraîne en principe également le versement d'une somme qui est qualifiée selon les cas, d'arrhes ou d'acomptes.

A quoi s'expose le bénéficiaire qui ne lève pas l'option ?

Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l'option; dans ce cas la vente n'est pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de se rétracter ou de renoncer, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de promesse.

Les promesses prévoient le plus souvent le versement d'une "indemnité d'immobilisation" par le bénéficiaire (en général 10% du prix) : cette somme restera acquise au vendeur si l'option n'est pas levée. Ces clauses sont licites et l'indemnité est due au promettant. Toutefois l'indemnité n'est pas due au promettant si la vente n'a pas pu intervenir par sa faute ou parce qu'une condition suspensive ne s'est pas réalisée.

L'indemnité d'immobilisation reste "séquestrée" entre les mains du notaire tant que la non-réalisation de la vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.

Comment lever l'option ?

Pour produire ses effets, l'option doit être levée dans les formes et les délais mentionnés dans la promesse, sans en modifier les termes. Si aucune forme n'est prévue, la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est vivement conseillée.

Que se passe-t-il après la levée de l'option ?

Une fois levée, l'option ne peut plus être rétractée. La vente devient immédiatement définitive et l'indemnité d'immobilisation se transforme en acompte sur le prix de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l'acquéreur en cas de refus de régulariser la vente (voir ci-dessus "le vendeur peut-il revenir sur sa promesse").

Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire.

En général, c'est à la date de la signature de l'acte notarié de vente que le prix est intégralement payé par l'acquéreur et que s'opère le transfert effectif de la propriété du bien. C'est également en général à cette date que les droits de mutation qui doivent être versés à l'administration fiscale deviennent exigibles. Le notaire aura d'ailleurs pris soin de préalablement en demander le montant à l'acquéreur.

L'offre d'achat (également appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat") est parfois inexactement présentée au candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir.…

L'offre d'achat

L'offre d'achat (également appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat") est parfois inexactement présentée au candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir.

Mais attention, l'offre d'achat est en réalité un acte important : elle n'engage que l'acquéreur à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C'est pourquoi cette offre doit avoir une durée limitée. Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente).

Depuis le 1er juin 2001, il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe une offre ou une promesse d'achat de verser une quelconque somme au vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de réflexion devront être purgés. (voir le début de cette brochure).

L'offre d'achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. Sa durée doit être limitée

Dans le compromis de vente (parfois également appelé "promesse synallagmatique de vente") les deux parties s'engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente …

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (parfois également appelé "promesse synallagmatique de vente") les deux parties s'engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est fixé.

ATTENTION : le compromis de vente est déjà une vente et non une simple promesse.

Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de réflexion s'appliquent comme pour la promesse de vente.

Dès lors que l'acquéreur n'a pas renoncé à son projet d'achat, la somme d'argent versée par l'acquéreur à la signature (en général 10 % du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne pourra pas lui être restituée (sauf si des conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne un éventuel emprunt).

Personne n'a donc à lever d'option : les engagements réciproques sont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés, chacun pourra contraindre l'autre à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente par acte authentique pour qu'elle puisse produire tous ses effets.

Toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au compromis de vente, en ce qui concerne le contenu de l'acte, les dispositions relatives aux emprunteurs, les clauses de dédit ou les clauses pénales et les conditions suspensives.

Acte de vente

L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente.

Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien qu'il a mis en vente à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.

Seul un notaire peut rédiger ce document.

En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur. Précisons que la présence des deux professionnels n'occasionne pas de dépense supplémentaire. Ils se partagent en effet les honoraires en fonction d'accords qui leur sont propres.

Attention : les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor Public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.

Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.

Parmi les formalités préalables

La purge des droits de préemption

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur. Le notaire doit s'assurer de l'absence de tout droit de préemption à l'occasion de la vente projetée. S'il en existe un, le notaire doit procéder à sa "purge" (proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité).
Les principaux droits de préemption sont :

  • le droit de préemption du locataire.
  • le droit de préemption urbain.

Le droit de préemption du locataire :

le propriétaire qui souhaite vendre un logement déjà loué doit mettre son (ses) locataire(s) (et le conjoint de celui-ci) en mesure d'exercer le droit de préemption qui lui (leur) est reconnu par la loi, dans deux hypothèses seulement :

  • la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 31 décembre 1975)
  • le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).

Certains biens et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations). Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.
La commune peut :

  • ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu à l'acquéreur au prix annoncé dans la DIA
  • accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la réponse, et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers
  • faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement.

L'obtention des documents d'urbanisme

Le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont :

  • le certificat d'urbanisme ou note de renseignements. Il s'agit d'un document administratif destiné à donner des informations sur les dispositions d'urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété. Le certificat dit "ordinaire" ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain,
  • le certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique,
  • le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs),
  • le certificat de non péril,
  • un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire.

La demande de renseignements hypothécaires

Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l'origine régulière de propriété sur trente ans. C'est une démarche importante car seul le propriétaire d'un bien peut valablement le vendre.
Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision, l'accord de tous les indivisaires devra être obtenu.

Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité".
L'obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties) prises sur le bien.

Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.

Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.

La garantie dommage ouvrage

Si l'immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance dommage ouvrage. C'est une information essentielle pour l'acquéreur pour lui permettre de savoir à qui s'adresser en cas de sinistre.

Le certificat de conformité

Lors de l'achat d'un logement construit ou transformé récemment par d'importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.

Le paiement du prix

La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu déterminés par la vente.

Le prix peut être payé selon différentes modalités :

  • au comptant lors de la signature de l'acte de vente. Tout paiement en France doit s'effectuer en euros. Le vendeur donne quittance du prix. Le paiement du prix est constaté en la comptabilité du notaire. Ce dernier demandera à l'acquéreur de lui remettre un "chèque de banque".

    Ce versement correspond :
  • à l'apport personnel de l'acquéreur.
  • aux frais.
  • au montant du ou des prêts qui ne sont pas constatés dans l'acte.
  • Le paiement du prix par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire permet de désintéresser les créanciers éventuels du vendeur (bénéficiant ou non d'une garantie).Il présente également un intérêt en ce qui concerne la preuve du paiement.
  • au comptant au moyen d'un prêt.
  • le paiement à terme : par exception, tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c'est-à-dire dans un certain délai déterminé par les parties à l'acte. Ce paiement s'accompagne d'un certain nombre de conventions. Les parties doivent notamment prévoir :
  • la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement).
  • les éventuels intérêts produits par :

    - les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux)
    - les causes de déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis
    - les garanties du vendeur : le "privilège de vendeur" garantit le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s'agit d'une inscription sur la totalité du bien vendu qui doit être faite à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de l'acte de vente.

Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après la vente du bien, à moins qu'il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c'est-à-dire l'annulation rétroactive de la vente.

  • la rente viagère : en cas de vente d'un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente viagère et partiellement par un versement comptant appelé le "bouquet".

Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après la vente du bien, à moins qu'il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c'est-à-dire l'annulation rétroactive de la vente.

  • la rente viagère : en cas de vente d'un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente viagère et partiellement par un versement comptant appelé le "bouquet".

L'acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l'engagement qu'il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente.

La rente viagère n'est donc qu'une modalité de paiement du prix ou d'une partie du prix de vente.
Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l'acquéreur à la date prévue dans l'acte. Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien … 

La remise des clés

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l'acquéreur à la date prévue dans l'acte.

Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien (article 1604 du Code civil).

La délivrance correspond à l'entrée en jouissance du bien par l'acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l'acte de vente.

  • Formalités postérieures à la signature

Après la signature de l'acte de vente, le notaire doit accomplir différentes formalités :

  • La publicité foncière

    Le notaire doit publier l'acte de vente au bureau des hypothèques dans un délai maximum de deux mois après la signature. Il s'agit d'une formalité essentielle. En effet, cette publication rend la vente opposable aux tiers (créanciers du vendeur, bénéficiaires de droits inscrits sur l'immeuble…). Une fois l'acte de vente publié, aucune charge (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire. A l'occasion de cette formalité, des droits d'enregistrement et une taxe de publicité foncière sont acquittés.
    Le cas échéant, des garanties peuvent être demandées à l'occasion de la vente par le vendeur ou la banque et sont inscrites à la diligence du notaire.
  • Les notifications au syndic

    Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le vendeur doit présenter au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant qu'il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires. A défaut, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la vente.
    Le syndic doit avant un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis, former opposition par acte extrajudiciaire (exploit d'huissier) au versement des fonds par le notaire au vendeur.
    Par ailleurs et indépendamment de cette première notification, lors de tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire doit en aviser le syndic.
    Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L'acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.
  • Les notifications aux compagnies d'assurance

    Lorsque le prix est payé au moyen d'un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d'assurance de l'acquéreur et du syndicat des copropriétaires.
    En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d'un privilège ou d'une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l'assureur en cas de sinistre.
  • La remise du titre à l'acquéreur

    Dans un délai dont la durée dépend du bureau des hypothèques concerné, le notaire adresse à l'acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques. Il lui adresse également le relevé de compte définitif.
  • Le déblocage du prix.

    Le notaire n'a pas l'obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature.
    Le prix ne peut être versé au vendeur qu'après la publication de l'acte à la conservation des hypothèques et l'obtention par le notaire d'un état (dit état "sur formalités") constatant l'absence de toute inscription d'hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l'acte de vente.
    En effet, s'il existe de telles inscriptions, il faudra d'abord payer les créanciers.
    Préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire aura, si besoin, versé les fonds dus à une banque, au syndicat des copropriétaires, et acquitté l'éventuelle plus-value.
    Si la vente concerne un immeuble commun à des époux, le prix ne peut pas être remis à un seul des conjoints sans l'accord de l'autre. En pratique, le consentement est donné dans l'acte.

Immobilier :

Frais de notaire

Une idée très répandue veut que toutes les sommes versées au notaire lors de la signature d'un acte en son étude lui restent acquises : de là l'expression, payer "les frais de notaire". Or cette formule est trompeuse et méconnaît la fonction exacte de ce professionnel du droit.

Certes, le notaire n'intervient pas gratuitement : il conseille ses clients, rédige les actes, en assure la régularité et effectue toutes les formalités nécessaires à leur validité. Pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est, pour la plupart des actes, fixé par décret, selon un "tarif" national applicable à tout le monde ; on parle alors d'"émoluments".

Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%) si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence principale des acquéreurs à cette même da te. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part transmise, pour des concubins.

Dans le cadre de cette activité, il est également appelé à régler, pour le compte de ses clients, les interventions d'autres professionnels ou de certaines administrations ; on parle alors de "déboursés".

Mais surtout, par son statut d'officier public, il est chargé par l'Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu'il reverse ensuite au Trésor Public. Ces sommes représentent souvent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.

  • Impôt sur les plus-values : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est, sauf rares exceptions, exonérée d'impôt sur le revenu. (exonération pour les construction neuves pour une durée supérieure à cinq ans, dans tous les cas dans l'ancien)Impôt sur les plus-values - Ouvre droit à un abattement forfaitaire de 20 % l’immeuble qui constituait, au moment du décès, la résidence principale du défunt et celle :
  • du conjoint survivant ou partenaire pacsé,
  • ou d’au moins 1 enfant mineur ou majeur protégé.


mospagebreak title=L’immobilier de rapport (l’immobilier locatif)}

L’immobilier de rapport (l’immobilier locatif)

Le choix obéit ici à une recherche de revenus complémentaires et souvent à un souci de diversification de son patrimoine. La difficulté réside dans la gestion, au quotidien et sur du long terme, de cet investissement.
La rentabilité de l’investissement est très variable en fonction de la destination locative (parking, murs de boutiques, bureaux, locaux d’habitation...).

Il est bon de rappeler quelques principes de base : il ne faut jamais investir n'importe où, il ne faut pas acheter en Robien par exemple en fonction d'un plafond de loyer trop élevé par rapport au véritable marché locatif est une grosse erreur, car l'investisseur ne trouvera pas de locataires à ce loyer là et devra faire son deuil de la rentabilité promise par la simulation.

La sagesse consiste à éviter les régions où les prix peuvent être moins élevés mais la demande faible ou inexistante et dont le marché locatif n'est pas en mesure d'absorber les appartements neufs proposés.

Pour le nouveau dispositif Borloo, les choses sont encore un peu floues, mais l'emplacement sera plus que jamais primordial. Il faudra miser sur les communes populaires, les quartiers peut-être encore excentrés ou à réputation chargée, mais à l'avenir prometteur, avec par exemple l'arrivée prévue d'un tramway ou d'un grand équipement...

Immobilier locatif

Nature : plan d'épargne individuel

Principe

Par immobilier locatif, on entend l'achat de tout ou partie d'un bien immobilier dans le but de le louer. Ces dernières années, la baisses de taux et les aides de l'Etat conduisent certains investisseurs à se replier sur ce type de placement.

Durée

Jusqu'à la vente du bien immobilier (ou de toutes ses parts dans le cas d'un achat groupé).

Sortie

En capital. S'y ajoutent les loyers perçus.

Fiscalité

A la vente, possibilité de faire un profit sous la forme d'une plus-value imposée au taux de 16 %, après un abattement de 15 % du prix d'acquisition (tenant compte des travaux réalisés), un abattement fixe de 1 000 €, et un abattement de 10 % par an à compter de la cinquième année.

Rendement

Rechercher un rendement brut supérieur à 6%.

Avantages et inconvénients

 

A l'entrée

Assure un revenu régulier sous la forme de loyers.
Le bien immobilier est soumis à l'impôt foncier.
Peut présenter certains risques (non location, contentieux…)
Comporte des frais : réparations, mise aux normes, assurance, entretien...

A la sortie

La plus-value est totalement exonérée d'impôt au bout de quinze ans.

Remarques

Préférer une maison à un appartement si vous privilégiez la plus-value au rendement. Emprunter de l'argent pour se lancer dans l'immobilier locatif reste rentable

BAISSE DES RENDEMENTS LOCATIFS

A la baisse du rendement locatif s’ajoute le fait que les espoirs de plus-value à la revente sont aujourd’hui des plus réduits. Quel que soit le diagnostic qu’ils portent sur la nature de la forte hausse des prix enregistrée au cours des années récentes – bulle immobilière ou non, les observateurs n’anticipent pas une poursuite de l’augmentation, mais, selon le cas, une chute brutale, une baisse modérée ou, au mieux, une stabilisation. Force est pourtant de constater que l’engouement pour l’investissement locatif ne se dément pas, bien au contraire. Cette observation conduit à s’interroger sur la rationalité des investisseurs, et sur les risques de déséquilibre que pourrait engendrer la poursuite de la fièvre actuelle.

Tout achat immobilier neuf nécessite un long temps de réflexion. Que ce soit pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, plusieurs questions doivent se poser tel que le prix d’acquisition, le prix de revente. Il faut également faire le choix entre l’immobilier neuf, récent ou ancien.

Dans un but de revente a court terme ( 10 ans ) il est conseillé d’acheter du neuf afin de revendre en état recent surtout si cet achat a pour objectif de défiscaliser vos revenus.

Catégories de biens à haut rendement

  • Les logements occupés : les biens immobiliers d'habitation vendus avec un propriétaire dans les lieux subissent une décote importante, quand bien même le locataire est parfaitement solvable. Cette décote peut augmenter en fonction de l'âge du locataire et de la durée du bail. Au final, c'est 5% à 20% qui peuvent venir en diminution de votre prix d'achat. Même si les produits de ce type sont plutôt rares, certaines agences se sont fait une spécialité d'en trouver. De nombreuses affaires intéressantes peuvent être réalisées lorsque des institutionnels vendent en bloc des immeubles entiers, souvent occupés (avec parfois des locataires prestigieux comme de grandes entreprises nationales ou... l'administration fiscale). Dans ce cas, les décotes peuvent atteindre 30% selon l'urgence de la vente. De ce fait, le rendement locatif se trouve sensiblement amélioré par cette "prime à l'achat".

  • Les murs de boutiques : les murs de boutiques peuvent intéresser toutes sortes d'investisseurs, dans la mesure où l'on trouve toutes sortes de surfaces, des plus petites (25m²) aux plus grandes (500m²). Ils offrent des rendements bruts intéressants, souvent plus élevés que ceux de l'immobilier d'habitation. Ainsi, il convient de ne pas acheter des murs de boutiques offrant un rendement brut inférieur à 10% par an. Certains murs commerciaux présentent des rendements insolents, de l'ordre de 15% à 20%. D'une manière générale, l'investisseur augmente son rendement en achetant des "murs non occupés" et en procédant lui-même à la mise en place d'un locataire rigoureusement sélectionné. Dans ce cadre, l'investisseur devra être particulièrement vigilent à la rédaction du contrat de bail, car l'ancien décret de 1953 regorge de pièges que le néophyte ne percevra pas forcément. Pour la rédaction du contrat, mieux vaut faire appel à un avocat ou à un administrateur de biens compétent. Les murs de boutiques sont soumis à des fluctuations de valeur plus importantes que celles de l'immobilier classique. Une fois de plus, le choix de l'emplacement est important. Il conviendra souvent d'aller à contre-courant des idées reçues, et d'investir dans des zones urbaines sous cotées où d'autres personnes oseraient à peine mettre les pieds. Tout est question de croyance !
  • Les logements étudiant : il y a un gros besoin pour ce type de logement. Certains investisseurs se sont spécialisés sur ce type de bien immobilier. Dans les programmes spécialisés, il n'est pas rare de rencontrer des résidences étudiants offrant des rendements contractuellement garantis de 7% avant impôt. Dans ce cadre, il conviendra de préférer des logements meublés, qui respectent les critères de logement décent. Le meublé bénéficie en outre d'un régime fiscal de faveur, particulièrement si vous rentrez dans le cadre du micro-BIC (voir notre rubrique en défiscalisation). L'investisseur se gardera de placer son argent dans des chambres de bonnes, et autres mansardes, et il se tiendra à distance des résidences étudiants avec service, qui peuvent aboutir à une cascade de frais non maîtrisés.
  • Les maisons de retraite médicalisées : Là encore, le besoin est énorme. Il s'en construit de plus en plus, un peu partout en France. Compte tenu du coût élevé du ticket d'entrée, les chambres des maisons de retraite médicalisées (EHPAD et MAPAD) sont souvent achetées dans le cadre d'une opération de loueur en meublé professionnel. Dans certaines opérations, l'investisseur perçoit des revenus bruts supérieurs à 8%, composés à la fois des revenus fonciers, mais également de dividendes, car il est associé au bénéfice de la société de gestion. Cet avantage n'exonère pas l'investisseur d'examiner attentivement la solidité financière de la société de gestion, son antériorité, ainsi que la taille du parc immobilier qu'elle détient en gestion. Il conviendra également de s'interroger sur le prix demandé dans certaines opérations immobilières, et sur les opportunités de revente à terme.
  • Les parkings : autre catégorie, autre besoin immense. Le prix des parkings a augmenté de façon exponentielle ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. L'avantage tient à l'absence totale de dégradation et de taxe d'habitation. Les locataires insolvables et les retards de paiement sont également chose inconnue dans les parkings. Certaines personnes vont jusqu'à acheter des terrains en ville pour y construire des parkings privés. L'intérêt de cet investissement tient tout autant à son rendement locatif élevé (de l'ordre de 7%) que des possibilités importantes de plus values qui y sont attachés. Moins connu que les studios, mais tout aussi rentable, voire plus

La loi en bref


Dispositif
Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.

Fiscalité
Le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 E par an. L’excédent est reportable pendant six ans. Mais les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant dix ans.

Obligations
Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant au moins trois ans. De plus, ne sont déductibles que les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et concernant les locaux d’habitation à l'exclusion des dépenses d'agrandissement.


Contribuables concernés

Les investisseurs ayant des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant d’allégements fiscaux.

Textes de référence

• Code général des impôts
Article 156-1-3°.

• Loi de finances pour 1993
Mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 E.

• Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121
Instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.

• Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31)
Loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.

Les subventions de l'Anah

L'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) verse, aux propriétaires bailleurs, une subvention de 'ordre de 25% du prix des travaux subventionnés ayant pour bjet l'amélioration de l'habitat dans un bien donné à la location.

Les travaux concernés par cette subvention sont lairement définis et visent principalement la mise aux normes du Logement ou l'amélioration de la sécurité, de la salubrité ou de l'équipement.

Les logements concernés
Les logements concernés sont ceux donnés à la location à titre de résidence principale qu'ils soient meublés ou vides.
Les logements doivent être également assujettis à la taxe additionnelle au droit de bail (immeubles achevés depuis plus de 15 ans) sauf dans certains cas lorsque le loyer est faible.

Les prestations concernées
La subvention est accordée pour des travaux de mise aux normes ou d'amélioration de la sécurité, de la salubrité, des énergies renouvelables ou de l'équipement dès lors qu'ils sont réalisés par des professionnels de la construction.


Peuvent donc profiter de la subvention les interventions suivantes :

Les travaux destinés à l'amélioration de l'habitat dans les logements :

Création d'équipements sanitaires (évier, lavabo, douche, baignoire, etc.) et de production d'eau chaude
Réalisation d'une étanchéité dans les pièces humides
Création d'une ventilation mécanique ou naturelle dans les pièces aveugles
Création d'une installation individuelle de chauffage complète ou complémentaire sous certaines conditions
Création ou mise en conformité avec la réglementation en vigueur d'une installation d'électricité ou de gaz sous réserve que celle-ci pose un problème de sécurité
Installation de cloisons, création d'ouvertures pour baie ou porte et pose de menuiseries
Elimination ou isolation des peintures au plomb
Elimination ou isolation des matériaux contenant de l'amiante
Traitement contre les termites et autres insectes xyllophages par une entreprise agréée.

Les travaux destinés à l'amélioration de l'habitat dans les parties communes :

Renforcement du gros-oeuvre
Remplacement ou renforcement de la charpente
Travaux d'étanchéité ou de lutte contre les remontées d'eau
Ravalement
Création d'ouvertures pour baie ou porte et pose des menuiseries
Raccordement de l'immeuble aux réseaux divers (eau, gaz et électricité)
Raccordement de l'immeuble aux réseaux d'évacuation des eaux usées
Création ou mise en conformité des réseaux internes (conduits, gaz, électricité, eau, etc.) y compris les branchements
Création d'une installation de chauffage collectif ou d'eau chaude complète ou partielle sous certaines conditions
Création d'un ascenseur
Travaux de renforcement de la sécurité des biens et des personnes dans les parties communes
Curetage lié à des travaux d'amélioration
Elimination ou isolation des peintures au plomb
Elimination ou isolation des matériaux contenant de l'amiante
Traitement préventif ou curatif contre les termites et autres insectes xyllophages par une entreprise agréée.


Les travaux visant à l'économie d'énergie :


Amélioration de l'isolation thermique (parois opaques et parois vitrées) sous certaines conditions
Calorifugeage, équilibrage et régulation des installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire
Installation de système utilisant les énergies nouvelles ou renouvelables (géothermie, énergie solaire, etc.) et les énergies insuffisamment exploitées (rejet thermiques, bois déchets, etc.)

Les travaux d'isolation acoustique :

Amélioration de l'isolation acoustique des parois opaques donnant sur l'extérieur ou de séparation entre logement et parties communes
Amélioration de l'isolation acoustique des parois vitrées (double vitrage ou double fenêtres) sous réserve du traitement de l'ensemble de celles exposées au bruit.

Les travaux à caractère social :

Travaux d'accessibilité ou d'adaptation aux personnes handicapées physiques.

Les diagnostics réalisés par des professionnels :

Diagnostics portant sur la structure de l'immeuble, ses qualités acoustiques et thermiques, ses points humides et autres permettant d'indiquer au propriétaire les travaux à réaliser, leur importances et leurs coûts. Le diagnostic est prit en charge dès lors que les travaux envisagés sont réalisés dans les deux ans.

Les obligations relatives à cette subvention En contrepartie de cette subvention, le propriétaire s'engage à : Louer le logement pendant 9 ans à titre de résidence principale et à un loyer conforme au marché local. Le délai peut toutefois être ramené à 5 ans si le propriétaire, l'un de ses enfants, ses ascendants ou ceux de son conjoint reprend le local à titre de résidence principale.

Ne pas louer au nu-propriétaire, à l'un des indivisaires ou des associés d'une société civile immobilière propriétaire.

Ne pas commencer les travaux avant d'en avoir reçu l'autorisation écrite de l'Anah. En cas de travaux urgents il est toutefois possible de demander une autorisation exceptionnelle pour commencer les travaux avant l'examen du dossier auprès du délégué départemental de l'Anah.
Réaliser les travaux en conformité avec le projet présenté à l'Anah, uniquement par des professionnels et dans un délai de 2 ans suivant la date de décision de l'attribution de la subvention.

Tenir informer l'Anah, par écrit, de toute modification concernant soit la propriété, soit les conditions d'occupation du ou des logements subventionnés.

Comment monter un dossier ?


Le propriétaire peut déposer le dossier de demande de subvention directement à la déléguation départementale de l'Anah mais il peut également demander l'assistance du syndic de l'immeuble ou bien encore d'un architecte.

Les pièces demandées sont généralement le descriptif, les devis des entreprises, l'attestation de propriété et parfois l'avis de l'architecte ainsi que des photos de l'existant.

La commission chargée d'instruire le dossier se réunit une fois par mois.

En cas de réponse négative il existe plusieurs recours.

Le montant de la suvbvention

Le montant de la subvention varie en fonction des engagements souscrits par le propriétaire :
Pour les propriétaires occupants, il est généralement de 20% du cout des travaux subventionnables, plafonnés à 13 000 Euros.

Pour les propriétaires bailleurs, le taux de subventions est de 15 % du montants des travaux subventionnables. Il peut etre largement majoré lorsque le propriétaire s'engage à respecter un plafond de loyer ou si le logement est situé dans un Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH), ou s'il s'inscrit dans un Programme Social Thématique (PST) pour le logement des personnes défavorisées.

Le versement de la subvention

Une fois les travaux terminés, l'Anah verse par l'intermédiaire du Crédit Foncier de France au propriétaire bailleur le montant de la subvention.

Pour cela le propriétaire ou son mandataire doit informer l'Anah par courrier de la date effective de la fin des travaux et joindre les pièces justificatives suivantes :

Les factures des entreprises
La note d'honoraires de maîtrise d'oeuvre
Les factures concernant les études techniques et les diagnostics
Les pièces qui justifient les conditions de location des logements
Il est à préciser que le montant du versement ne peut dépasser en aucun cas le montant figurant sur l'autorisation accordée initialement par l'Anah.
Si le montant des travaux est élevé, il est possible de recevoir un ou deux acomptes de l'Anah pendant la durée du chantier.

Deduction forfaitaire majoré pour les  logements  vacants depuis plus de deux ans depuis le 25 aout 2006

Si vous êtes propriétaire d'un logement pour lequel vous payez la taxe sur les logements vacants (applicable aux logements qui sont vacants depuis au moins 2 ans) et que vous décidez de le remettre en location entre 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, vous pouvez bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du bail.

Les bailleurs remettant en location, entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, un logement vacant depuis au moins 2 ans et ayant donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants, peuvent bénéficier d'une déduction fixée à 30 % des revenus bruts.

Cette déduction s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail.

Cette déduction n'est pas cumulable avec les dispositifs suivants :

• Périssol,
• Besson,
• Robien,
• Borloo neuf,
• Lienemann,
• Girardin,
• déduction forfaitaire de 10 % pour la mobilité professionnelle.

En revanche cette déduction peut être cumulée avec la déduction forfaitaire de 30 % ou 45 % accordée en cas de conclusion d'une convention avec l'ANAH.

 

Assurance impayes de loyer : nouveau credit d'impot

 Les personnes qui louent un ou plusieurs logements conventionnés peuvent désormais bénéficier, pour la première fois cette année au titre des primes versées en 2005, d'un crédit d'impôt sur le revenu lorsqu'elles concluent un contrat d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges établi par l'Union d'économie social du logement (UESL).

L'administration vient d'apporter quelques précisions sur ce dispositif.

Seules les primes d’assurance qui ont été souscrites au titre d’un local affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.

Le logement pour lequel le contrat d’assurance est souscrit doit être donné en location nue à usage d'habitation principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat d'une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans. Ainsi, l’occupant du logement doit être une personne physique qui bénéficie de l’APL (aide personnalisée au logement) : ses ressources doivent respecter certains plafonds ; le loyer doit être inférieur à un plafond fixé par chaque convention. L’occupant doit être une personne autre qu’un ascendant ou descendant du bailleur.

Ouvrent droit au crédit d'impôt, les primes d’assurance versées à compter du 1er janvier 2005 dans le cadre d'un contrat qui a pour objet de prémunir le bailleur contre les impayés de loyer.
Il n’est pas nécessaire que la garantie contre les impayés de loyers constitue l’objet exclusif du contrat. Lorsque le contrat d’assurance comporte également la garantie d’autres risques (recours et défense, protection juridique, remise en état du logement en cas de détérioration du locataire, etc.), seule la fraction de la prime afférente au risque d’impayés de loyer est éligible au crédit d’impôt, sous réserve que cette fraction puisse être distinguée.

Le crédit d'impôt est égal à 50% du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition.

Il n'est pas possible de bénéficier, pour un même contrat d’assurance, du crédit d’impôt et de la déduction des primes d’assurance versées en garantie du risque de loyers impayés pour la détermination des revenus fonciers imposables. Cette disposition de non-cumul s’apprécie au regard d’un même contrat d’assurance et non au titre d’un même logement.

Les contribuables soumis au régime micro-foncier peuvent bénéficier du crédit d’impôt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.






 

Articles les plus lus