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Placement

OPCI : nouveau support d'investissement dans l'immobilier 27-03-2008

L'immobilier occupe toujours une place prépondérante dans les choix d'investissement des particuliers. Après avoir soutenu par divers moyens l'acquisition directe (abaissement des droits de mutation, réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, aménagement des dispositifs d'investissement locatif...), les pouvoirs publics remettent au goût du jour cette année ce qu'on appelle communément la pierre-papier (SCPI, sociétés foncières cotées, etc.) en donnant naissance à un nouveau produit d'épargne, l'OPCI, organisme de placement collectif en immobilier.

À terme, les SCPI disparaîtront mais les avantages inhérents à la pierre-papier seront préservés :

• investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste,
• mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion,
• obtenir des revenus réguliers,
• se constituer un patrimoine.

L'OPCI a pour unique objet d'investir dans des immeubles directement ou indirectement ou de faire construire des immeubles en vue de les louer.

Le cadre juridique des OPCI est largement inspiré de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières). Ces nouveaux organismes peuvent ainsi prendre la forme :

• soit de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement),
• soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (sociétés d'investissement à capital variable).

L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF et doit bénéficier, à ce titre, d’un agrément préalable.

Une composition destinée à favoriser la liquidité des parts ou actions

La composition de l'actif d'un OPCI est encadrée mais le législateur l'a voulue plus souple que celle des SCPI. Il doit être composé :

• d'au moins 60 % d'immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour les FPI,
• et de 51 % pour les SPPICV.

Ces ratios sont nettement inférieurs à ceux exigés actuellement pour les SCPI. En effet, celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers. Cette composition devrait permettre aux OPCI d'être beaucoup plus liquides que les SCPI notamment pour faciliter les opérations sur le marché secondaire (achat et revente des parts en dehors de la période initiale de souscription). Pour assurer cette liquidité, les OPCI pourront investir dans divers instruments financiers. Mais, point important, ils seront surtout tenus de conserver au moins 10 % de leur actif global en placements monétaires pour financer les demandes de rachat.

PRINCIPALES CARACTERISTIQUES


Deux véhicules d’investissement avec une fiscalité différente :

- Les « fonds de placement immobilier » (FPI), soumis au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières,
- Les « sociétés à prépondérance immobilière à capital variable » (SPICAV), soumises à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable :

- Souscription et rachat possible sans contrepartie .
- Valorisation sur la base de l’actif net.
- Pas de droit d’enregistrement (4,80%).

Avec des améliorations sensibles :

- Liquidité améliorée, l’actif étant composé à hauteur au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers.
- Fiscalité adaptée à chaque type de clients.
- Recours au crédit facilité.
- Possibilité d’investir dans des sociétés.
- Arbitrages facilités.

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses :

- Obligation d’avoir un dépositaire indépendant de la société de gestion.
- Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire.
- Obligation d’avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles.

Allègement du cadre fiscal

Imposition des revenus

L'OPCI est transparent fiscalement :

• Le fonds ayant pris la forme sociale d'un FPI distribue des revenus fonciers et ceux-ci sont imposés comme tel, comme si le souscripteur percevait des loyers d'un immeuble détenu en direct
• la fiscalité des capitaux mobiliers est appliquée aux revenus distribués par le fonds ayant pris la forme sociale d'une SPPICV.

Imposition des plus-values

Selon les termes du rapport relatif à l'ordonnance du 13.10.2005, les plus-values devraient, en toute logique, être imposées :

• selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions de parts de FPI ;
• et selon le régime des plus-values mobilières pour les cessions d'actions de SPPICV.

Droits de mutation

Contrairement aux SCPI et à l'immobilier détenu en direct, les mutations de parts ou actions d'OPCI ne sont pas passibles du droit d'enregistrement de 4,80 %.

La mort annoncée des SCPI.

Modalités de transformation des SCPI en OPCI

Les SCPI existantes doivent ainsi soumettre à leur assemblée générale, dans un délai de 5 ans, la possibilité de se placer sous le régime des OPCI. La SCPI pourra scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à l'ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d'OPCI la plus adaptée à leurs objectifs. Il ne pourra plus être créé de nouvelles SCPI, ni procédé à de nouvelles augmentations de capital pour les SCPI déjà existantes, à compter du 31.12.2009.





 

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