Accueil > Dossiers thématiques > Placement

Placement

Les SCPI 27-03-2008

Une rentabilité élevée. La « pierre papier » affiche aujourd'hui des rendements d'environ 6%. Mais le placement n'est pas sans risque.

La SCPI est une société civile de placement immobilier dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle distribue les loyers et /ou les avantages fiscaux aux porteurs de parts que l'on appelle les associés. On peut trouver plusieurs formes de SCPI qui sont décrites ci-dessous.

La SCPI étant de l'immobilier, rien n'est plus parlant pour en comprendre l'intérêt, que la comparer à l'immobilier classique :

Tableau comparatif

 

SCPI

Immobilier traditionnel

Montant de l’investissement

à partir 500 €

30 à 40 000€ minimum

Mutualisation du risque

oui

non

Revenus réguliers

oui

oui

Rendement net

7% (dernières années)

4 à 5%

Revalorisation

1 à 5% en moyenne / an

fonction du marché immobilier

Fiscalité

Impôt sur le revenu

Impôt sur le revenu

Risque de non paiement de loyer

non (mutualisation)

oui

Risque de dégradation

non (mutualisation)

oui

Risque de locaux vacants

taux d’occupation moyen 92%

oui

Diversification de l’investissement

oui, bureaux, commerces, entrepôts

non

Frais de gestion

compris dans le rendement net des SCPI

à diminuer des rentrées locatives

Frais d’acquisition

6 à 10%*

7 à 12%

Les SCPI (sociétés de placement en investissement immobilière) ont pour objet l'acquisition et la gestion (jamais la construction) d'immeubles locatifs. Non cotables en Bourse, ce sont les seules sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne, après accord de l'AMF.

On distingue les SCPI :

• classiques, non spécialisées,
• Robien, Besson, Méhaignerie ou Périssol, spécialisées dans l’achat de logements locatifs,
• Malraux, spécialisées dans l’achat et la rénovation d’habitats anciens dans des secteurs sauvegardés,
• de plus-values, prévues pour être dissoutes quelques années (10 à 20 ans en général) après leur création,
• européennes, investissant en partie sur les marchés européens,
• diverses, spécialisées dans un type de local ou de région.

Statut et fonctionnement
L'activité des SCPI est étroitement réglementée : capital social minimal de 760 000 €, montant nominal des parts de 150 € minimum, contrôle de l'AMF (Autorité des marchés financiers), etc.

Droits du porteur de parts
Il a droit à une quote-part des bénéfices sociaux et à une fraction du capital en cas de dissolution. Il peut être tenu responsable des dettes sociales, mais uniquement dans la limite de 2 fois la fraction du capital qu’il possède.

Le porteur de parts de SCPI a généralement pour objectif d’effectuer une opération identique à un placement immobilier traditionnel, c’est-à-dire réaliser un placement à long terme, en bénéficiant d’une mise minimale beaucoup plus faible, de revenus réguliers et de l’absence de soucis de gestion.

Acquisition des parts
Un particulier peut acheter des parts, à comptant ou à crédit :
• sur le "marché primaire" (lors de la création de la SCPI, à chaque augmentation de capital),
• ou sur le "marché secondaire" (en rachetant des parts à un associé).

Frais
Le maximum de frais doit être représenté par des commissions forfaitaires :
• de souscription,
• de gestion (couvrant normalement les frais de personnel, de siège social, d'information des associés).
Toute autre rémunération doit être exceptionnelle.

Suppression progressive
À compter du 31.12.2009, la création de nouvelles SCPI ne sera plus possible. Les SCPI disposent d’un délai de 5 ans pour choisir de se transformer en OPCI (organismes de placement collectif dans l’immobilier).

Fiscal
Principe de la “transparence fiscale” : chaque associé est imposable comme s’il était directement propriétaire des immeubles correspondant à ses droits dans la SCPI.

Imposition des revenus - Chaque porteur de parts est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCPI, que ces revenus aient été ou non distribués, au titre :

• des revenus fonciers, pour les revenus tirés des immeubles,
• des revenus mobiliers, pour les revenus d’actions ou d’obligations.

Chacun bénéficie par ailleurs des avantages fiscaux liés à certaines SCPI : Robien, par exemple (étant précisé cependant que l'amortissement est alors calculé sur la base de 95 % du prix de souscription, et non 100 % comme dans le cadre du dispositif Besson).

Impôt sur les plus-values :

• en cas de cession d’un immeuble par la SCPI, chaque associé personne physique est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices, au titre des plus-values immobilières,
• en cas de cession de parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique également.

Intérêt d'acheter des scpi à crédit

L’acquisition de SCPI, comme toute acquisition immobilière, peut être réalisée grâce à un crédit amortissable ou in fine.

Acheter des parts de SCPI à crédit peut être une véritable opportunité pour se constituer un patrimoine de qualité même avec une mise faible au départ.

3 raisons vont vous permettre de réaliser cette opération :

- Effet de levier du crédit : les taux d’intérêt d’un emprunt sont historiquement bas et le rendement des SCPI est élevé, ce qui vous permet de bénéficier d’un différentiel en votre faveur.

- Effet de levier fiscal : vous allez pouvoir déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

- Disponibilité de l’épargne : en achetant des parts de SCPI à crédit, vous conservez votre épargne tout en diversifiant et augmentant votre patrimoine.

Crédit amortissable

Dans le cas d’un crédit amortissable, les échéances de remboursement comportent une part de capital et une part d’intérêts. Les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.
Dans le temps, au fur et à mesure de vos remboursements, la part des intérêts va diminuer alors que la part du capital augmentera.

Ce type de crédit vous permet de financer une grande partie de l’acquisition avec un faible investissement mensuel. Le remboursement de l’emprunt se faisant grâce aux revenus distribués par la SCPI.

Crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, dans le crédit in fine, les mensualités ne servent à payer que les intérêts. Le remboursement du capital s’effectue en totalité à la fin du prêt.

Principal avantage du prêt in fine, les mensualités sont beaucoup moins élevées.

Très souvent, l’objectif, est que les intérêts permettent de créer un déficit foncier, qui sera imputable sur les revenus fonciers du contribuable.

Afin de rembourser le capital au terme du crédit in fine, il peut être très interessant de souscrire un contrat d’assurance-vie. Au terme, vous obtenez la valorisation des parts de SCPI, mais aussi celle du contrat.

Le crédit in fine est notamment favorable dans les conditions suivantes :

- lorsque l’investisseur dispose au départ d’une partie du capital à investir afin d’assurer le remboursement du crédit au terme.
- Lorsque l’investisseur se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée.





 

Articles les plus lus